Продажа земельных участков с неучтенным нежилым домом
Анализ ситуации
Риэлтор прав в том, что участок с неучтенным домом представляет серьезные юридические проблемы для продажи. Рассмотрим основные аспекты сложившейся ситуации.
Правовой статус неучтенного дома
"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 222)
Если дом не стоит на кадастровом учете и не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), он может быть признан самовольной постройкой.
Правовые последствия самовольной постройки
"Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 222)
Применимые нормы и процедуры
Легализация самовольной постройки
"Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом... за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 222)
Регистрация права на недвижимость
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 131)
Требования к продаже земельных участков
"Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 37)
Рекомендации и порядок действий
Для участка с неучтенным домом
-
Проведите межевание земельного участка - если есть проблемы с границами, необходимо выполнить кадастровые работы по уточнению границ.
-
Подготовьте технический план на дом - обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана здания.
-
Попытайтесь зарегистрировать дом в административном порядке - подайте документы в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права.
-
При отказе в регистрации обращайтесь в суд - если в регистрации отказано, необходимо признавать право собственности на дом через суд в порядке, установленном статьей 222 ГК РФ.
Для обоих участков
"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 554)
Выводы
-
Риэлтор прав - продать участок с неучтенным домом в текущем состоянии невозможно, поскольку он не является объектом гражданского оборота.
-
Продажа возможна только после легализации дома и устранения проблем с границами земельного участка.
-
Межевание необходимо, если есть проблемы с границами участка.
-
Процесс легализации может занять значительное время (от 3 месяцев до года) и потребует финансовых затрат.
Конкретные рекомендации
- Начните с межевания обоих земельных участков для устранения проблем с границами.
- Одновременно закажите технический план на нежилой дом.
- Попробуйте зарегистрировать дом через Росреестр.
- При отказе готовьте исковое заявление в суд о признании права собственности на самовольную постройку.
- Только после регистрации прав на дом и земельные участки в ЕГРН можно заключать договор купли-продажи.
Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и имущественных вопросах, для сопровождения процесса легализации недвижимости.
