Продажа нежилого здания на арендованной муниципальной земле
Анализ ситуации
В вашей ситуации продается нежилое здание (магазин), расположенное на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и переданном в аренду. Покупатель и администрация настаивают на выкупе земли, однако действующее законодательство не требует обязательного выкупа земельного участка для оформления продажи здания.
Применимые правовые нормы
Возможность продажи здания при сохранении аренды земли
"При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 35)
"Арендатор земельного участка, которому такой земельный участок предоставлен в связи с предоставлением ему в аренду расположенных на таком земельном участке и находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения, вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды такого земельного участка третьему лицу только в случае, если они передаются указанному третьему лицу в связи с передачей прав и обязанностей по договору аренды таких здания, сооружения." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 22, пункт 9.3)
Права покупателя на приобретение земли в собственность
"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.20)
"Без проведения торгов осуществляется продажа: ... земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.3)
Сроки государственной регистрации
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков: ... семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16)
Выводы и рекомендации
Кто прав в данной ситуации?
Прав был ваш юрист - для продажи нежилого здания достаточно действующего договора аренды земли. Обязательного выкупа земельного участка законодательство не требует.
Относительно сроков и возможности оформления земли
-
Переход права собственности на здание не затягивается из-за сохранения аренды земли. Государственная регистрация проводится в стандартные сроки (7-12 рабочих дней).
-
Покупатель действительно сможет оформить землю в собственность после приобретения здания, используя свое исключительное право как собственника недвижимости.
-
Конкретного трехлетнего срока в законодательстве нет - покупатель может обратиться за выкупом земли в любое время после регистрации права собственности на здание.
Риски при сохранении аренды
- Необходимость получения согласия арендодателя (администрации) на передачу прав аренды покупателю
- Возможность отказа администрации в продлении договора аренды после его окончания
- Зависимость от условий договора аренды (срок, арендная плата и др.)
Рекомендации
-
Вы можете продать здание с сохранением аренды земли, получив предварительное согласие администрации на передачу прав аренды покупателю.
-
Если покупатель настаивает на выкупе земли, он может сделать это после приобретения здания, используя свое исключительное право.
-
Для минимизации рисков рекомендуем проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном праве, для анализа конкретных условий вашего договора аренды и подготовки необходимых документов.
Продажа здания без выкупа земли полностью законна и не создает непреодолимых препятствий для покупателя в дальнейшем оформлении земельного участка в собственность.
