Правомерность продажи земельного участка, полученного по государственному акту до изменения границ
Анализ ситуации
На основании представленной информации проанализируем вашу ситуацию с приобретением земельного участка, который был предоставлен предыдущему владельцу по государственному акту до изменения границ и законодательства.
Право собственности продавца на момент отчуждения
"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69)
"Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования... осуществляется на основании акта о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 49)
Это означает, что первоначальное право продавца на земельный участок, предоставленный по государственному акту до введения нового законодательства, признается юридически действительным.
Влияние изменения границ на права собственности
"Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 настоящего Кодекса." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.8)
Изменение границ земельного участка само по себе не прекращает право собственности, если такое изменение было проведено в установленном порядке.
Правоспособность продавца отчуждать участок
"Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 260)
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 209)
Земельные участки для садоводства не относятся к землям, изъятым из оборота, поэтому продавец имел право отчуждать такой участок.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
"Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 1)
Это важное положение означает, что ограничения, установленные для земель сельскохозяйственного назначения, не применяются к садовым земельным участкам.
Государственная регистрация перехода права
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 551)
Факт того, что вы получили выписку из ЕГРН, подтверждает, что переход права собственности был надлежащим образом зарегистрирован.
Выводы и рекомендации
-
Сделка является правомерной - продавец имел право отчуждать земельный участок, поскольку:
- Первоначальное право, возникшее до изменения законодательства, признается действительным
- Земельные участки для садоводства не ограничены в обороте
- На садовые земельные участки не распространяются ограничения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
-
Государственная регистрация подтверждает законность - факт регистрации перехода права в ЕГРН является доказательством законности сделки.
-
Изменение границ не влияет на действительность права - если изменение границ было проведено в установленном порядке, это не прекращает право собственности.
-
Риски оспаривания сделки минимальны - при условии, что сделка была зарегистрирована в установленном порядке и отсутствуют другие нарушения (например, недееспособность продавца, существенное заблуждение и т.д.).
Рекомендации:
- Сохраните все документы, подтверждающие историю перехода прав на земельный участок
- Убедитесь, что в выписке из ЕГРН правильно указано целевое назначение "для садоводства"
- При возникновении споров обращайтесь к адвокату, специализирующемуся на земельном праве
Оснований для сомнений в правомерности сделки при описанных обстоятельствах не усматривается.
