Установление границ территории садоводческого некоммерческого товарищества
Анализ ситуации
При создании СНТ возникает вопрос о законных способах определения границ территории товарищества. Указание кадастровых номеров земельных участков в протоколе общего собрания не является достаточным для юридического установления границ всей территории СНТ.
Применимые правовые нормы
Обязательность проекта межевания территории
"Местоположение границ территории садоводства или огородничества определяется проектом межевания территории." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 4.1, часть 3)
"Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 24, часть 1)
Отсутствие необходимости в проекте планировки
"Разработка проекта планировки территории садоводства или огородничества не требуется, но может быть осуществлена по решению общего собрания членов товарищества." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 4.1, часть 3)
"Для образования таких земельных участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 24, часть 1)
Последствия отсутствия проекта межевания
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, пункт 5)
"В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 27, часть 1)
Согласование с местной администрацией
"Проект межевания территории и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории садоводства или огородничества, до их утверждения должны быть одобрены решением общего собрания членов товарищества." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 4.1, часть 3)
"Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно: ... садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом применительно к территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 45, часть 1.1, пункт 5)
Выводы и рекомендации
-
Проект межевания обязателен - установить границы территории СНТ только путем указания кадастровых номеров в протоколе общего собрания невозможно. Требуется обязательная подготовка и утверждение проекта межевания территории.
-
План планировки не требуется - подготовка проекта планировки территории для СНТ не является обязательной, но может быть выполнена по решению общего собрания.
-
Правовые последствия отсутствия проекта межевания:
- Отказ в государственном кадастровом учете
- Приостановление регистрационных действий
- Возникновение земельных споров с соседями
- Невозможность законного образования земельных участков общего назначения
-
Согласование с администрацией - СНТ самостоятельно принимает решение о подготовке документации по планировке территории, однако проект межевания до утверждения должен быть одобрен общим собранием членов товарищества.
-
Рекомендации:
- Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки проекта межевания территории
- Утвердить проект межевания на общем собрании членов СНТ
- Представить утвержденный проект межевания для государственного кадастрового учета
- При возникновении споров с соседями рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных вопросах
Без надлежаще оформленного проекта межевания территории регистрация СНТ и образование земельных участков общего назначения будут невозможны, что может привести к значительным задержкам и юридическим проблемам.
