Отсутствие данных о площади дома в выписке из ЕГРН при покупке недвижимости
Анализ ситуации
Вы столкнулись с ситуацией, когда в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилой дом указан кадастровый номер, но отсутствуют сведения о площади объекта, хотя в договоре купли-продажи площадь четко прописана.
Применимые нормы законодательства
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", выписка из ЕГРН должна содержать обязательные сведения об объекте недвижимости:
"9) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 8, пункт 9 части 4)
Также закон устанавливает требования к содержанию выписки:
"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 62, часть 7)
В соответствии с Гражданским кодексом, при продаже недвижимости существенным условием является определенность предмета договора:
"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 554)
Правовые последствия отсутствия данных о площади
-
Юридическая неопределенность: Отсутствие сведений о площади в ЕГРН создает правовую неопределенность в отношении объекта недвижимости.
-
Риски при расчетах: Если цена в договоре установлена исходя из площади:
"В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 555, пункт 3)
- Возможные споры: В случае расхождений между фактической площадью и указанной в договоре могут возникнуть требования:
- о соразмерном уменьшении покупной цены
- о возмещении убытков
- о расторжении договора
Рекомендации
-
Запросите уточняющую информацию: Обратитесь в Росреестр для получения разъяснений о причинах отсутствия данных о площади в ЕГРН.
-
Проверьте техническую документацию: Запросите у продавца технический план дома, который должен содержать:
"площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 24, часть 13)
-
Приостановите сделку: До выяснения обстоятельств отсутствия данных о площади в ЕГРН рекомендуется приостановить заключение договора.
-
Обратитесь к кадастровому инженеру: Для уточнения характеристик объекта и подготовки необходимых документов:
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план, технический план или акт обследования" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, статья 37)
Выводы
Отсутствие данных о площади жилого дома в выписке из ЕГРН не является нормальной ситуацией и указывает на возможные проблемы с кадастровым учетом объекта. Это создает существенные риски для покупателя, так как основные характеристики объекта недвижимости должны быть отражены в реестре.
Рекомендуется устранить указанное несоответствие до заключения договора купли-продажи, обратившись к продавцу с требованием предоставить полные и достоверные сведения об объекте, а при необходимости - к кадастровому инженеру для проведения соответствующих работ.
