Покупка земельного участка с домом: отсутствие площади в выписке ЕГРН и юридические нюансы

Отсутствие данных о площади дома в выписке из ЕГРН при покупке недвижимости

Анализ ситуации

Вы столкнулись с ситуацией, когда в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилой дом указан кадастровый номер, но отсутствуют сведения о площади объекта, хотя в договоре купли-продажи площадь четко прописана.

Применимые нормы законодательства

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", выписка из ЕГРН должна содержать обязательные сведения об объекте недвижимости:

"9) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 8, пункт 9 части 4)

Также закон устанавливает требования к содержанию выписки:

"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 62, часть 7)

В соответствии с Гражданским кодексом, при продаже недвижимости существенным условием является определенность предмета договора:

"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 554)

Правовые последствия отсутствия данных о площади

1. Юридическая неопределенность: Отсутствие сведений о площади в ЕГРН создает правовую неопределенность в отношении объекта недвижимости.

2. Риски при расчетах: Если цена в договоре установлена исходя из площади:

"В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 555, пункт 3)

1. Возможные споры: В случае расхождений между фактической площадью и указанной в договоре могут возникнуть требования:

• о соразмерном уменьшении покупной цены
• о возмещении убытков
• о расторжении договора

Рекомендации

1. Запросите уточняющую информацию: Обратитесь в Росреестр для получения разъяснений о причинах отсутствия данных о площади в ЕГРН.

2. Проверьте техническую документацию: Запросите у продавца технический план дома, который должен содержать:

"площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 24, часть 13)

1. Приостановите сделку: До выяснения обстоятельств отсутствия данных о площади в ЕГРН рекомендуется приостановить заключение договора.

2. Обратитесь к кадастровому инженеру: Для уточнения характеристик объекта и подготовки необходимых документов:

"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план, технический план или акт обследования" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, статья 37)

Выводы

Отсутствие данных о площади жилого дома в выписке из ЕГРН не является нормальной ситуацией и указывает на возможные проблемы с кадастровым учетом объекта. Это создает существенные риски для покупателя, так как основные характеристики объекта недвижимости должны быть отражены в реестре.

Рекомендуется устранить указанное несоответствие до заключения договора купли-продажи, обратившись к продавцу с требованием предоставить полные и достоверные сведения об объекте, а при необходимости - к кадастровому инженеру для проведения соответствующих работ.