Продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде
Анализ ситуации
Ваша мама, как собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения, действительно имеет право распоряжаться своим имуществом, однако существуют определенные законодательные ограничения и условия договора аренды, которые могут влиять на процедуру продажи.
Применимые правовые нормы
Преимущественное право покупки субъекта РФ
"При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8, пункт 1)
"Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет." (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8, пункт 2)
Возможные условия в договоре аренды
"В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 624, пункт 1)
"В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены" (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 9, пункт 4)
Права собственника при продаже
"Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 37, пункт 1)
Выводы и рекомендации
-
Преимущественное право покупки у арендатора по общему правилу не предусмотрено законом для земель сельскохозяйственного назначения. Такое право имеет субъект Российской Федерации или муниципальное образование.
-
Возможное основание требований арендатора - наличие в договоре аренды условия о выкупе участка арендатором. Если такое условие действительно есть, то арендатор может иметь право на приобретение участка по цене, установленной в договоре.
-
Цена продажи - закон не обязывает продавать участок по "символической" цене. Если в договоре аренды предусмотрена конкретная выкупная цена, она должна быть соблюдена, но только при наличии соответствующего условия в договоре.
-
Рекомендуемые действия:
- Тщательно изучить договор аренды на предмет условий о выкупе и преимущественном праве покупки
- Провести независимую оценку рыночной стоимости земельного участка
- При отсутствии в договоре условий о выкупе - уведомить орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать участок
- В случае спорных условий договора обратиться к независимому адвокату для анализа договора и защиты прав собственника
-
Важно: Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ, является ничтожной.
Для получения точного ответа необходимо ознакомиться с конкретными условиями договора аренды, поскольку именно они могут содержать дополнительные ограничения прав собственника.
