Риски переноса торговых павильонов на новые земельные участки
Анализ правомерности требований администрации
Требование администрации о переносе объектов на новые участки не является правомерным без согласия арендатора. Согласно гражданскому законодательству:
"Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 422)
"Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 422)
Изменение условий договора аренды возможно только по соглашению сторон:
"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 452)
Риски изменения условий аренды
При переносе павильонов на новые участки могут измениться все существенные условия аренды:
- Площадь участка - может увеличиться или уменьшиться
- Срок аренды - может быть установлен новый срок
- Размер арендной платы - подлежит обязательному согласованию
"Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 22)
Процедуры переоформления прав и документов
При согласии на перенос потребуется комплекс процедур:
- Кадастровые работы - образование новых земельных участков
- Государственный кадастровый учет новых участков
- Заключение новых договоров аренды или внесение изменений в существующие
- Государственная регистрация прав аренды
"Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом 'О государственной регистрации недвижимости'" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 70)
Финансовые затраты
Аренатору потребуется нести расходы на:
- Услуги кадастрового инженера
- Государственные пошлины за регистрацию
- Юридическое сопровождение
- Возможно - увеличение арендной платы
Проверка планов администрации
Для проверки возможных скрытых мотивов администрации рекомендуется:
- Запросить выписку из ЕГРН об освобождаемых участках
- Изучить документы территориального планирования
- Проверить наличие решений о резервировании земель
"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)
Возможность возмещения убытков
В случае причинения убытков действиями администрации возможно их возмещение:
"Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 62)
Выводы и рекомендации
- Требование о переносе неправомерно без вашего согласия
- Соглашаться на перенос следует только после получения письменных гарантий сохранения существенных условий аренды
- Необходимо получить письменные разъяснения от администрации о причинах переноса
- Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом перед принятием решения
- Запросите информацию о планируемом использовании освобождаемых земельных участков
- Требуйте возмещения всех расходов, связанных с переносом объектов
Первоочередные действия: направьте в администрацию письменный запрос с требованием разъяснить правовые основания для переноса павильонов и предоставить информацию о дальнейшей судьбе освобождаемых земельных участков.
