Вопрос
Краткий ответ
Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут Рекомендуемые действия
- 1Не соглашайтесь на продажу арендатору по заниженной цене: преимущественное право у него отсутствует.
- 2Закажите независимую оценку рыночной стоимости участка для определения справедливой цены продажи.
- 3Направьте письменное извещение о продаже в уполномоченный орган власти субъекта РФ.
- 4Укажите в извещении цену, размер, местоположение участка и срок для взаимных расчетов.
- 5Дождитесь ответа органа власти: при отказе вправе продать участок любому лицу по заявленной цене.
- 6При споре с арендатором обратитесь к адвокату по земельным спорам для защиты ваших интересов.
Документы и доказательства
- Договор аренды земельного участка со всеми приложениями и допсоглашениями
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на участок
- Кадастровый паспорт или выписка о кадастровой стоимости участка
- Отчет о независимой оценке рыночной стоимости участка
- Письменные требования или переписка с арендатором о продаже участка
- Документы, подтверждающие право собственности на участок (свидетельство или выписка)
Срочно: первые шаги
- Преимущественное право на покупку участка принадлежит субъекту РФ или муниципалитету, а не арендатору.
- Закажите независимую оценку рыночной стоимости участка, чтобы определить справедливую цену продажи.
- Не подписывайте договор купли-продажи с арендатором, пока не получите официальный отказ госоргана от выкупа.
Чего не делать
- Не соглашайтесь на продажу арендатору по заниженной цене — его преимущественного права нет.
- Не подписывайте предварительный договор или соглашение о цене с арендатором под давлением.
- Не продавайте участок, не уведомив письменно уполномоченный орган власти о намерении продажи.
- Не устанавливайте цену ниже рыночной — продажа возможна только по цене из вашего извещения.
- Не игнорируйте доводы юриста арендатора — проверьте договор аренды на наличие ограничений.
- Не продавайте участок без проверки, не откажется ли госорган от преимущественного права покупки.
Когда нужен адвокат
- Обратитесь к адвокату по земельному праву, если орган власти откажется от покупки, а арендатор продолжит настаивать на своем праве.
- Адвокат нужен при подготовке иска в суд, если сделка с третьим лицом будет оспорена арендатором.
- Привлеките адвоката для досудебного урегулирования спора, если арендатор заявит о нарушении его прав.
- Консультация адвоката обязательна, если вы сомневаетесь в рыночной цене участка, названной арендатором.
- Адвокат поможет, если возникнет спор о ничтожности сделки из-за нарушения порядка уведомления властей.
- Обратитесь к адвокату, если арендатор подаст иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
Продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде
Анализ ситуации
Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения, сданного в аренду, планирует его продажу. Арендатор утверждает, что имеет преимущественное право покупки и предлагает значительно заниженную цену.
Применимые правовые нормы
Преимущественное право покупки
Из представленного контекста следует, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый порядок реализации преимущественного права покупки:
"При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8, пункт 1)
Обязанности продавца
"Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8, пункт 2)
Последствия нарушения процедуры
"Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8, пункт 4)
Выводы и рекомендации
-
Арендатель не имеет преимущественного права покупки - согласно законодательству, преимущественное право принадлежит субъекту РФ или муниципальному образованию, а не арендатору.
-
Требуется уведомление государственных органов - собственник обязан уведомить соответствующий орган власти о намерении продать участок с указанием цены и условий.
-
Цена должна быть рыночной - продажа должна осуществляться по цене, указанной в извещении, и не может быть ниже этой цены при последующей продаже.
-
Предложение арендатора необоснованно - требование продажи по "символической цене" и утверждение о преимущественном праве арендатора не соответствуют законодательству.
-
Рекомендуется:
- Получить независимую оценку рыночной стоимости земельного участка
- Направить официальное уведомление в уполномоченный орган субъекта РФ
- При возникновении споров обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве
Юрист арендатора, вероятно, либо неправильно трактует законодательство, либо пытается оказать давление на собственника с целью приобретения участка по заниженной цене.
Столкнулись с похожей ситуацией?
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение