Продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде
Анализ ситуации
Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения, сданного в аренду, планирует его продажу. Арендатор утверждает, что имеет преимущественное право покупки и предлагает значительно заниженную цену.
Применимые правовые нормы
Преимущественное право покупки
Из представленного контекста следует, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый порядок реализации преимущественного права покупки:
"При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8, пункт 1)
Обязанности продавца
"Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8, пункт 2)
Последствия нарушения процедуры
"Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8, пункт 4)
Выводы и рекомендации
-
Арендатель не имеет преимущественного права покупки - согласно законодательству, преимущественное право принадлежит субъекту РФ или муниципальному образованию, а не арендатору.
-
Требуется уведомление государственных органов - собственник обязан уведомить соответствующий орган власти о намерении продать участок с указанием цены и условий.
-
Цена должна быть рыночной - продажа должна осуществляться по цене, указанной в извещении, и не может быть ниже этой цены при последующей продаже.
-
Предложение арендатора необоснованно - требование продажи по "символической цене" и утверждение о преимущественном праве арендатора не соответствуют законодательству.
-
Рекомендуется:
- Получить независимую оценку рыночной стоимости земельного участка
- Направить официальное уведомление в уполномоченный орган субъекта РФ
- При возникновении споров обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве
Юрист арендатора, вероятно, либо неправильно трактует законодательство, либо пытается оказать давление на собственника с целью приобретения участка по заниженной цене.
