Приобретение земель рекреационного назначения и их перевод для целей индивидуального жилищного строительства
Анализ ситуации
Из вашего описания следует, что администрация первоначально объявила о возможности предоставления земельных участков для ЛЖС на берегу озера, но после подачи заявлений и проведения межевания был получен отказ в связи с тем, что данные земли имеют рекреационное назначение с ограничениями на застройку.
Правовой режим земель рекреационного назначения
Согласно земельному законодательству, земли рекреационного назначения имеют особый правовой режим:
"К землям рекреационного назначения относятся земли, используемые для осуществления рекреационной деятельности (выполнение работ и оказание услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан)" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 98)
"На землях рекреационного назначения допускается создание объектов, предназначенных для осуществления рекреационной деятельности. Перечень таких объектов устанавливается Правительством Российской Федерации" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 98)
Условия приобретения земель рекреационного назначения
Земельные участки рекреационного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в общем порядке:
"Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.3)
Однако для целей индивидуального жилищного строительства существуют исключения:
"Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.3)
Возможность перевода земель в другую категорию
Процедура перевода
Перевод земель из одной категории в другую регулируется специальным законодательством:
"Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", статья 1)
Ограничения для перевода
Для земель рекреационного назначения установлены особые ограничения:
"Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации" (Источник: Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", статья 4)
Действия администрации по изменению целевого назначения земель
Изменение генерального плана
Администрация может инициировать изменение генерального плана:
"Общественные обсуждения или публичные слушания по проектам генеральных планов поселений, генеральных планов муниципальных округов, генеральных планов городских округов и по проектам, предусматривающим внесение изменений в генеральные планы поселений, генеральные планы муниципальных округов, генеральные планы городских округов проводятся в каждом населенном пункте муниципального образования" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 28)
Изменение правил землепользования и застройки
Администрация также может изменить правила землепользования и застройки:
"Основаниями для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки являются поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 33)
Выводы и рекомендации
-
Текущий статус земель - земли имеют рекреационное назначение, что ограничивает возможности застройки для индивидуального жилищного строительства.
-
Приобретение земель - в текущем статусе земли рекреационного назначения могут предоставляться через аукционы, но не для целей ЛЖС.
-
Возможности перевода - перевод земель рекреационного назначения в категорию, разрешающую ИЖС, возможен, но требует:
- Соответствия документам территориального планирования
- Проведения экологической экспертизы (при необходимости)
- Изменения генерального плана и правил землепользования
-
Действия администрации - для решения проблемы администрация может:
- Инициировать публичные слушания по изменению генерального плана
- Внести изменения в правила землепользования и застройки
- Рассмотреть вопрос о переводе земель в другую категорию
-
Рекомендации гражданам:
- Участвовать в публичных слушаниях по вопросам изменения целевого назначения земель
- Направить коллективное обращение в администрацию с просьбой рассмотреть вопрос об изменении категории земель
- Проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном и градостроительном праве, для оценки перспектив перевода конкретных земельных участков
Учитывая первоначальные заверения администрации о возможности предоставления земель для ЛЖС, имеет смысл обратиться с коллективным запросом о разъяснении причин изменения позиции и о мерах, которые администрация планирует предпринять для решения возникшей проблемы.
