Наличие водопроводной трубы на земельном участке под ИЖС: анализ правовой ситуации и рекомендации
Анализ ситуации
Вы столкнулись с ситуацией, когда на приобретенном земельном участке под ИЖС обнаружен подземный водопровод, о котором не было сведений в ЕГРН и кадастровых документах. Местная организация водоснабжения признает принадлежность трубы, но отказывается переносить ее за свой счет, предлагая вам оплатить работы по перемещению.
Применимые правовые нормы
Отсутствие сведений об ограничениях в ЕГРН
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 131)
"В случае, если заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка допускается при наличии согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к документам, представляемым для проведения государственной регистрации сервитута, прилагается согласие указанных органа государственной власти или органа местного самоуправления" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 52)
Отсутствие сведений о сервитуте или ином ограничении в ЕГРН свидетельствует о нарушении порядка государственной регистрации.
Ответственность продавца за сокрытие информации
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 460)
"При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 461)
Предыдущий собственник несет ответственность за сокрытие информации о наличии коммуникаций на участке.
Права собственника земельного участка
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304)
"Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 301)
Вы как собственник вправе требовать устранения нарушений своих прав.
Обязанности организации водоснабжения
"Организации, осуществляющие холодное водоснабжение, обязаны обеспечивать холодное водоснабжение путем эксплуатации централизованных систем холодного водоснабжения" (Источник: Федеральный закон "О водоснабжении и водоотведении", статья 8)
Организация водоснабжения обязана содержать и эксплуатировать принадлежащие ей сети, включая их перенос при необходимости.
Возмещение убытков
"Убытки, причиненные гражданину в результате незаконных действий государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 16)
"Возмещению в полном объеме подлежат убытки, причиненные ограничением прав собственников земельных участков" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 57)
Выводы и рекомендации
-
Требования организации водоснабжения незаконны - перенос инженерных сетей должен осуществляться за счет их собственника (организации водоснабжения), а не за ваш счет.
-
Предыдущий собственник несет ответственность за сокрытие информации о наличии коммуникаций. Вы вправе требовать возмещения убытков.
-
Отсутствие сведений в ЕГРН об ограничениях прав свидетельствует о нарушении регистрационного учета.
-
Рекомендуемые действия:
- Направьте письменную претензию в организацию водоснабжения с требованием устранить нарушение ваших прав
- Обратитесь к предыдущему собственнику с требованием о возмещении убытков
- При необходимости обратитесь в суд с иском:
- Об устранении нарушения права собственности
- О возмещении убытков
- Об установлении сервитута (если потребуется)
- Проконсультируйтесь с адвокатом для подготовки исковых заявлений
-
Строительство дома на участке с существующими коммуникациями возможно только после решения вопроса с их переносом или установлением сервитута в законном порядке.
Организация водоснабжения не вправе перекладывать на вас расходы по содержанию и переносу принадлежащих ей инженерных сетей, особенно при отсутствии должным образом зарегистрированного сервитута.
