Покупка земельного участка с незарегистрированным домом в садоводческом товариществе
Анализ ситуации
Ситуация, когда на земельном участке в садоводческом товариществе расположен жилой дом, не зарегистрированный в установленном порядке, является распространенной, но сопряжена с существенными правовыми рисками для покупателя.
Правовой статус незарегистрированной постройки
"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 219)
"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 222)
Основные риски для покупателя
1. Риск признания дома самовольной постройкой
"Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 222)
2. Проблемы с подключением к инженерным сетям
"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40)
Без зарегистрированного права собственности на дом могут возникнуть сложности с официальным подключением к электрическим сетям, водоснабжению и другим коммунальным услугам.
3. Налоговые последствия
"Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 400)
"Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: жилой дом; иные здание, строение, сооружение, помещение" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 401)
4. Проблемы при будущей продаже
"Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 1)
Порядок легализации самовольной постройки
"Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 222)
Выводы и рекомендации
Не рекомендуемые действия:
- Покупать участок с незарегистрированным домом без предварительного решения вопроса о его легализации
- Полагаться на устные обещания продавца оформить дом в будущем
Рекомендуемые действия:
-
Перед покупкой потребовать от продавца:
- Оформить право собственности на дом через процедуру легализации
- Получить технический план на дом
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре
-
Если продавец отказывается оформлять дом:
- Существенно снизить цену участка с учетом рисков и затрат на будущую легализацию
- Включить в договор купли-продажи условие о том, что продавец обязуется содействовать в легализации дома после перехода права собственности
-
После покупки участка с незарегистрированным домом:
- Немедленно начать процедуру легализации через суд или в административном порядке
- Подготовить технический план дома
- Собрать документы, подтверждающие соответствие дома градостроительным нормам
-
Для минимизации налоговых рисков:
- Учитывать, что земельный налог будет начисляться в любом случае
- Налог на имущество (на дом) будет начисляться только после регистрации права собственности
Учитывая сложность процедуры легализации самовольных построек и значительные временные затраты, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельных и строительных спорах, перед совершением сделки.
