Регистрирующий орган отписался, что не их ошибка, нужен договор мены, а сосед за границей не присылает доверенность

Исправление перепутанных кадастровых номеров земельных участков

Добрый день. Ситуация, с которой Вы столкнулись, довольно распространена: кадастровая (реестровая) ошибка, выражающаяся в перепутанных номерах или сведениях о границах смежных участков. Отказ органа регистрации прав (Росреестра) исправить ошибку и требование оформить договор мены с соседом является необоснованным и нарушает установленный законом порядок. Ниже представлен юридический анализ и конкретные рекомендации по Вашим дальнейшим действиям.

Анализ ситуации и позиции органа регистрации

1. Характер ошибки. Описанная проблема — это реестровая ошибка. Она возникает, когда в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесены неверные сведения, например, о границах или, как в Вашем случае, фактически присвоены неверные кадастровые номера (что зачастую является следствием ошибки в описании местоположения границ).
2. Неправомерность отказа Росреестра. Требование регистрирующего органа заключить договор мены для исправления технической (реестровой) ошибки не соответствует закону. Договор мены — это двусторонняя сделка по обмену имуществом, которая здесь не требуется. Ваша цель — не обменяться участками, а исправить внесённую в реестр ошибку, чтобы сведения ЕГРН соответствовали действительности.

Применимые нормы права и порядок исправления ошибки

Закон предусматривает чёткий механизм исправления таких ошибок, в том числе в случае, если один из правообладателей уклоняется от сотрудничества.

1. Порядок исправления реестровой ошибки.

   "Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане... возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы... (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов... свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 61, часть 3).

   Это означает, что орган регистрации обязан исправить ошибку при наличии подтверждающих документов. Если он отказывается это делать, его отказ (бездействие) можно обжаловать в суде.

2. Особенности уточнения границ смежных участков. В Вашем случае, вероятно, требуется уточнение границ. Закон устанавливает, что если при уточнении границ одного участка необходимо изменить сведения о границах смежного участка, орган регистрации делает это одновременно.

   "Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка... требуется внесение изменений в содержащиеся в ЕГРН сведения о местоположении границ и (или) площади смежных с ним земельных участков... орган регистрации прав одновременно... вносит соответствующие изменения... При этом представление дополнительных заявлений... в отношении указанных смежных земельных участков не требуется." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 43, часть 2).

   Это подтверждает, что для исправления ошибки, затрагивающей общую границу, не нужно отдельное заявление соседа или сделка с ним.

3. Возможность исправления ошибки без согласия соседа. Ключевая для Вас норма содержится в части 7 статьи 61 закона о регистрации:

   "По истечении одного месяца со дня направления... правообладателю... решения о необходимости устранения реестровой ошибки... в случае, если правообладателем... не представлены документы... орган регистрации прав вносит изменения в сведения ЕГРН... без согласия их правообладателя при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных... условий." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 61, часть 7).

   Таким образом, закон прямо допускает принудительное исправление реестровой ошибки, если правообладатель (Ваш сосед) бездействует.

4. Судебная защита как основной механизм. Поскольку орган регистрации бездействует, Вам необходимо обратиться в суд. Защита гражданских прав, включая требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, осуществляется судом.

   "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304).
   "Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 11).

Выводы и конкретные рекомендации

На основании приведённых норм, Вам следует действовать по следующему алгоритму:

Шаг 1: Подготовка доказательственной базы.
Соберите все документы, которые у Вас уже есть и которые подтверждают наличие ошибки: документы из кадастра, выписки из ЕГРН на оба участка, старые правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры), а также отказ органа регистрации (или его ответ с требованием оформить договор мены). Рекомендуется получить актуальные выписки из ЕГРН на оба участка.

Шаг 2: Обращение в суд.
Вам необходимо подать в районный суд по месту нахождения земельных участков административное исковое заявление к органу регистрации прав (Управлению Росреестра по субъекту РФ). Спор связан с оспариванием бездействия публичного органа, поэтому применяется Кодекс административного судопроизводства (КАС РФ).

• Предмет иска: Признать бездействие органа регистрации прав незаконным и обязать его исправить реестровую ошибку в сведениях ЕГРН, касающуюся кадастровых номеров и (или) описания местоположения границ Вашего земельного участка и смежного с ним участка.
• Ответчик: Управление Росреестра.
• Заинтересованное лицо: Ваш сосед (правообладатель смежного участка). Его следует указать в иске как заинтересованное лицо. Суд известит его о процессе. Его явка или согласие для рассмотрения дела не требуются. Суд может рассмотреть дело и в его отсутствие.
• Требования в иске: Ссылайтесь на положения статей 61 и 43 Федерального закона № 218-ФЗ, указывая, что орган обязан исправить ошибку, а бездействие нарушает Ваши права собственника. Требуйте обязать орган совершить конкретные действия по исправлению сведений в ЕГРН.

  "Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов..." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 265). В Вашем случае судебное решение и будет таким документом, обязывающим Росреестр действовать.

Шаг 3: Исполнение решения суда.
После вступления решения суда в законную силу Росреестр будет обязан его исполнить. На основании решения суда исправление ошибки будет проведено в принудительном порядке.

"Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным... и в решении суда указано на необходимость осуществить... государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления... на основании соответствующего решения суда..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 27, часть 2).

Краткий итог

1. Требование Росреестра оформить договор мены незаконно.
2. Реестровая ошибка исправляется по решению самого органа регистрации или по решению суда.
3. Закон позволяет исправить ошибку без согласия соседа, если он бездействует.
4. Единственный эффективный путь в Вашей ситуации — обратиться в суд с административным иском к Росреестру, обязав его исполнить свою прямую обязанность по исправлению ошибки в ЕГРН.

Рекомендация: Учитывая сложность и специфику земельно-кадастровых споров и административного судопроизводства, для составления грамотного иска, сбора всех необходимых доказательств и представления Ваших интересов в суде настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области земельного права и недвижимости.