Приватизация земельного участка во дворе аварийного многоквартирного дома при единоличной собственности на приватизированную квартиру

О возможности оформления в собственность части земельного участка при аварийном многоквартирном доме

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником приватизированной квартиры в многоквартирном доме (МКД), признанном аварийным и подлежащим сносу. Земельный участок под домом и прилегающая территория, согласно закону, находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений в этом доме, но документально не оформлены. Вы хотите оформить в индивидуальную собственность часть этого общего участка.

Применимые нормы права и правовой анализ

1. Право общей долевой собственности на земельный участок при аварийном доме

Право собственности на общее имущество, включая земельный участок, сохраняется за собственниками помещений даже после признания дома аварийным.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 1, пункт 4)

Более того, закон прямо устанавливает, что право на земельный участок сохраняется и после сноса дома:

"В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом... Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 6)

Признание дома аварийным не прекращает права собственности на землю, но запускает процедуры, связанные с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд.

2. Невозможность выдела части общего земельного участка в индивидуальную собственность

Ключевой правовой запрет: Закон прямо запрещает собственнику помещения выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество МКД, к которому относится и земельный участок.

"Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 37, часть 4)

Этот запрет дублируется в Гражданском кодексе:

"Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 259.2, часть 2)

Таким образом, оформить в индивидуальную собственность часть земельного участка (например, под балконом или палисадником) невозможно. Право на долю в земле неразрывно связано с правом собственности на квартиру и не подлежит выделу.

3. Перспективы земельного участка при аварийном доме, подлежащем сносу

Признание МКД аварийным и подлежащим сносу является основанием для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях его нового использования.

"решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции)." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 56.3, часть 2, пункт 4)

Изъятие земельного участка влечет за собой одновременное изъятие расположенных на нем объектов недвижимости, включая вашу квартиру, с предоставлением возмещения.

"Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, часть 2)

В возмещение за изымаемую квартиру будет включена и рыночная стоимость вашей доли в праве общей собственности на земельный участок.

4. Порядок оформления земельного участка и кадастровые работы

Теоретически, как собственник помещения, вы вправе инициировать оформление (постановку на кадастровый учет) всего земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД.

"принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 3.6)

Однако в условиях, когда дом уже признан аварийным и подлежит сносу, а земельный участок с высокой вероятностью будет изъят, проведение кадастровых работ и постановка участка на учет являются нецелесообразными с практической точки зрения. Органы власти, изымающие участок, будут проводить необходимые кадастровые работы за свой счет в рамках процедуры изъятия.

Выводы и рекомендации

1. Выделить часть общего земельного участка в индивидуальную собственность невозможно. Закон (ст. 37 ЖК РФ и ст. 259.2 ГК РФ) прямо запрещает выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество МКД, к которому относится земля.

2. Ваше право на долю в земельном участке сохраняется, но оно неразрывно связано с правом собственности на квартиру и будет учтено в составе возмещения при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

3. В сложившейся ситуации инициировать оформление земельного участка нецелесообразно. Поскольку дом признан аварийным, следующим этапом, как правило, является принятие решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд с последующим предоставлением вам возмещения за квартиру и долю в земле.

4. Основные ваши действия должны быть сосредоточены на этапе изъятия имущества:

   • Внимательно следите за официальными уведомлениями от органов местного самоуправления о начале процедуры изъятия.
   • Требуйте предоставления полного и обоснованного возмещения, которое должно включать рыночную стоимость квартиры и рыночную стоимость вашей доли в праве общей собственности на земельный участок и иное общее имущество.
   • При несогласии с размером возмещения или условиями изъятия вы вправе обжаловать действия властей в судебном порядке.

5. Для защиты ваших интересов в сложной процедуре изъятия и определения размера возмещения рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном и земельном праве.