Вопрос о возможности регистрации гаража при частичном расположении на чужом земельном участке после судебного решения

Регистрация гаража, часть которого находится на соседнем земельном участке

Анализ ситуации

На основании судебного решения гараж признан расположенным на Вашем земельном участке. Однако фактические и кадастровые данные указывают на то, что площадь гаража превышает площадь Вашего участка, и часть гаража находится на смежном земельном участке. Данное несоответствие (наложение границ) в судебном решении прямо не урегулировано.

1. Возможность государственной регистрации права

Непосредственная регистрация права собственности на гараж в текущей ситуации маловероятна и будет приостановлена органом регистрации прав. Причина в наличии кадастрового несоответствия — наложения границ объекта недвижимости на другой земельный участок.

"осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 20) границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26)

Хотя судебное решение является основанием для регистрации, оно не отменяет требования закона о недопустимости пересечения границ.

"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 5) вступившие в законную силу судебные акты" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)

Таким образом, регистратор приостановит процедуру до устранения причины — наложения границ.

2. Правовые последствия наложения границ

Часть Вашего гаража, находящаяся за пределами Вашего участка, фактически расположена на земле, принадлежащей другому лицу. Это создает следующие риски:

• Нарушение прав собственника смежного участка. Собственник соседнего участка вправе требовать устранения этого нарушения.

  "Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 304)

• Риск признания части гаража самовольной постройкой. Поскольку часть строения возведена на земельном участке, права на который у Вас отсутствуют, эта часть может быть квалифицирована как самовольная постройка.

  "Самовольной постройкой является здание, сооружение ... возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 222)

• Ответственность за земельное правонарушение. Может встать вопрос о самовольном занятии части чужого земельного участка.

  "Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам ... без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 76)

3. Действия для устранения несоответствия и рекомендации

Для решения проблемы необходимо ликвидировать наложение границ. Существует несколько юридических механизмов, выбор зависит от конкретных обстоятельств и позиции правообладателя смежного участка.

Шаг 1. Определение правообладателя смежного участка и установление контакта.
Необходимо выяснить, кому принадлежит соседний земельный участок (физическому лицу, юридическому лицу, является ли он государственной или муниципальной собственностью). Эти сведения можно получить из выписки ЕГРН.

Шаг 2. Выбор способа урегулирования.

Вариант А: Заключение соглашения и проведение кадастровых работ.

• Соглашение об установлении сервитута. Вы можете договориться с собственником соседнего участка об установлении сервитута — права ограниченного пользования частью его участка, на котором расположена часть Вашего гаража.

  "Собственник недвижимого имущества ... вправе требовать от собственника соседнего земельного участка ... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 274)

• Соглашение о перераспределении земельных участков. Если это возможно с точки зрения градостроительных норм и предельных размеров участков, можно заключить соглашение о перераспределении, в результате которого граница между участками сместится, и гараж полностью окажется в пределах Вашего участка.

  "При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.7)

После достижения соглашения необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, который будет учитывать новые границы или сервитут. Местоположение границ подлежит обязательному согласованию с правообладателем смежного участка.

"Местоположение границ земельных участков подлежит ... обязательному согласованию ... с лицами ... обладающими смежными земельными участками на праве собственности" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 39)

Вариант Б: Обращение в суд.
Если соглашение с соседом достичь не удалось, Вам необходимо обратиться в суд.

• Можно требовать установления сервитута в судебном порядке на основании необходимости использования части чужого участка для эксплуатации Вашего гаража.
• Можно ставить вопрос о перераспределении земельных участков или об исправлении кадастровой (реестровой) ошибки, если наложение границ возникло из-за неточности в кадастровых данных.
• Также можно использовать судебное решение, которое у Вас уже есть, как основание для последующих действий, но, вероятно, потребуется новый иск, конкретизирующий способ устранения наложения границ.

4. Влияние имеющегося судебного решения

Ваше судебное решение подтверждает расположение гаража на Вашем участке, но не разрешает коллизию с границами. Оно является важным доказательством, но не заменяет необходимость урегулирования вопроса с наложением. В суде это решение будет одним из ключевых аргументов в Вашу пользу, особенно если речь пойдет об установлении сервитута или исправлении ошибки.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Не пытайтесь подавать документы на регистрацию гаража в текущем виде. С высокой долей вероятности получите приостановку, а затем и отказ.
2. Выясните правообладателя смежного земельного участка, получив актуальную выписку из ЕГРН.
3. Попытайтесь договориться с правообладателем об установлении сервитута или перераспределении участков. Юридически оформленное соглашение — самый быстрый путь.
4. Если договориться не удалось, готовьтесь к суду. Вам необходимо будет подать исковое заявление об установлении сервитута или об устранении препятствий в пользовании имуществом и исправлении кадастровой ошибки. Имеющееся у Вас решение суда будет важным доказательством.
5. После урегулирования вопроса с границами (через соглашение или суд) обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки необходимых планов (межевого и/или технического) и затем подавайте документы на государственную регистрацию права на гараж.

Учитывая сложность и неоднозначность ситуации, для подготовки судебного иска и ведения переговоров с соседом настоятельно рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельных и имущественных спорах.