Риски занижения цены в договоре купли-продажи земельного участка
Анализ ситуации
Предлагаемая схема с указанием в договоре купли-продажи заниженной стоимости земельного участка, в то время как реальная сумма фиксируется в дополнительном соглашении, содержит значительные правовые риски для обеих сторон сделки.
Правовая оценка
Нарушение законодательства
Указание в договоре цены, не соответствующей реальной сумме оплаты, является нарушением гражданского и налогового законодательства:
"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 170)
"Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 54.1)
Налоговые риски
Для продавца:
"Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 122)
"Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 122)
Для покупателя:
При последующей продаже участка возникнут проблемы с определением налоговой базы, так как в качестве расходов на приобретение будет учитываться только сумма, указанная в договоре.
Влияние кадастровой стоимости
"В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 214.10)
Это означает, что даже если в договоре указана заниженная цена, налоговая может рассчитать налог исходя из кадастровой стоимости.
Риск оспаривания сделки
Сделка может быть оспорена кредиторами продавца, так как занижение цены может рассматриваться как недобросовестное действие, направленное на уклонение от исполнения обязательств.
Выводы и рекомендации
-
Откажитесь от предложенной схемы - она является противоправной и влечет серьезные юридические и налоговые последствия
-
Заключите договор с реальной ценой - укажите в договоре купли-продажи фактическую сумму сделки
-
Учтите кадастровую стоимость - при расчете налоговых обязательств имейте в виду, что налоговая может использовать кадастровую стоимость для расчета налога
-
Проконсультируйтесь с адвокатом - для оценки законных способов оптимизации налоговой нагрузки
-
Рассмотрите законные методы налоговой оптимизации - например, использование имущественных налоговых вычетов при последующей продаже
Риски участия в такой схеме значительно превышают возможную выгоду от экономии на налогах. Налоговые органы активно выявляют подобные схемы, а последствия включают не только финансовые санкции, но и возможное признание сделки недействительной.
