Как оформить земельный участок после снятия с кадастрового учета при отсутствии данных о владельце

Как оформить земельный участок, снятый с кадастрового учёта, если владелец неизвестен

Анализ ситуации
Вы столкнулись с ситуацией, когда земельный участок, ранее состоявший на кадастровом учёте, был снят с него, и установить текущего правообладателя не представляется возможным. Это могло произойти, в частности, в связи с тем, что сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Отсутствие внятного ответа от местной администрации усложняет процесс выяснения статуса земли и ваших дальнейших действий.

Применимые нормы права и порядок действий

1. Причина снятия участка с кадастрового учёта. Одним из оснований для такого снятия является отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателях участка, учтённого до 1 марта 2008 года.

   "3. Орган регистрации прав ... также снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 70, часть 3).

2. Правовой статус участка при неизвестном владельце. Земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, является государственной собственностью. Если право собственности на участок прекращено (например, собственник отказался от него), он переходит в собственность муниципального образования.

   "1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 16, пункт 1).
   "Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является ... собственностью муниципального округа, городского округа, городского или сельского поселения ... по месту расположения земельного участка." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 19, пункт 1.1).

   Участок также может быть признан бесхозяйной вещью.

   "1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 225, пункт 1).

3. Пути установления статуса и оформления прав.

   • Запрос информации в Росреестр (орган регистрации прав). Первым делом необходимо официально запросить в органе регистрации прав (через МФЦ или сайт Росреестра) актуальные сведения из ЕГРН об этом земельном участке. Это позволит получить документ, подтверждающий факт снятия с учёта и, возможно, содержащий иную полезную информацию.

   • Обращение в местную администрацию с конкретным запросом. Второй шаг — повторное обращение в администрацию муниципального образования, на территории которой расположен участок, но не с общим вопросом, а с конкретными требованиями:

     • Установить, является ли данный земельный участок собственностью муниципального образования (в том числе в силу перехода после отказа прежнего собственника или как бесхозяйное имущество).
     • В случае если участок является муниципальной собственностью, рассмотреть ваше заявление о его предоставлении вам на одном из допустимых прав (собственность, аренда). Предоставление может осуществляться как на общих основаниях (например, через аукцион), так и бесплатно в случаях, установленных законом (например, для отдельных категорий граждан).

     "Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления: ... земельного участка иным не указанным ... отдельным категориям граждан ... в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.5, подпункт 7).

   • Обращение в суд. Если администрация бездействует или отказывает без законных оснований, а также если установить статус участка иным способом не удаётся, потребуется судебная защита. В судебном порядке можно:

     • Обязать администрацию совершить определённые действия или признать её бездействие (отказ) незаконным.

     "1. Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления ... не соответствующий закону ... и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина ... в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 61, пункт 1).

     • Признать право муниципальной собственности на бесхозяйный участок (это вправе сделать сама администрация, но вы можете инициировать этот процесс).

     "3. ... по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 225, пункт 3).

     • Признать своё право на земельный участок, например, в силу приобретательной давности (если вы добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным в течение 15 лет).

     "1. Лицо ... не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом ... в течение пятнадцати лет ... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 234, пункт 1).
     "1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав ... обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 59, пункты 1, 2).

Выводы и конкретные рекомендации

1. Получите официальные сведения из ЕГРН об участке, чтобы понять его текущий юридический статус.
2. Подготовьте письменное обращение в администрацию муниципального образования. В нём чётко сформулируйте запрос: 1) подтвердить статус участка (находится ли он в муниципальной собственности или является бесхозяйным); 2) рассмотреть возможность предоставления вам этого участка в аренду или собственность в установленном порядке, указав желаемые основания (например, участие в аукционе или наличие права на бесплатное предоставление). Требуйте мотивированного ответа в письменной форме.
3. В случае отказа или бездействия администрации готовьтесь к судебному разбирательству. Иски могут быть разными: о признании бездействия/решения администрации незаконным, об обязании совершить определённые действия, о признании права собственности на участок в порядке приобретательной давности.
4. Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на земельном праве. Данная ситуация является сложной и нестандартной. Профессиональная юридическая помощь потребуется для анализа документов, формирования правовой позиции и представления ваших интересов в административных органах и суде.
5. Учтите, что восстановление участка в кадастре (постановка на кадастровый учёт) будет являться следствием признания прав на него (ваших или муниципалитета) и будет произведено органами Росреестра на основании соответствующего решения администрации или вступившего в законную силу решения суда.