Оформление договора дарения жилого дома с земельным участком на двух дочерей
Анализ ситуации
Вы, как собственник, намерены безвозмездно передать в собственность своим двум дочерям объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок площадью 6 соток. У вас имеются все необходимые правоустанавливающие документы. Ключевые вопросы касаются формы договора, определения долей, налоговых последствий и процедуры регистрации.
1. Форма договора дарения и обязательность нотариального удостоверения
Договор дарения недвижимого имущества, заключаемый между гражданами, обязательно требует нотариального удостоверения.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 574, пункт 3)
Без соблюдения нотариальной формы договор будет считаться ничтожным (недействительным).
"Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 163, пункт 3)
Вывод: Обращение к нотариусу для удостоверения договора дарения дома и земельного участка является обязательным.
2. Возможность дарения двум лицам и определение долей
Вы можете подарить дом и земельный участок сразу обеим дочерям. В таком случае у них возникнет право общей долевой собственности.
"Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 244, пункт 1)
"Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 244, пункт 3)
Как определить доли?
- Можно указать конкретные доли в договоре (например, 1/2 каждой дочери).
- Если доли в договоре не указаны, они будут признаны равными.
"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 245, пункт 1)
Рекомендация: Чтобы избежать неясностей, прямо укажите в тексте нотариально удостоверяемого договора дарения, что каждой из дочерей передается, например, по 1/2 (половине) доли в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок.
3. Налоговые последствия для дочерей
Поскольку даритель (вы) и одаряемые (ваши дочери) являетесь близкими родственниками, доход в виде полученной в дар недвижимости не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
"доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества... освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217, пункт 18.1)
Важное последствие для будущего: Если дочери впоследствии решат продать подаренное имущество, для освобождения от НДФЛ с доходов от продажи им необходимо будет владеть им не менее трех лет.
"...минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217.1, пункт 3)
4. Порядок и документы для государственной регистрации
Право собственности у дочерей возникнет только после государственной регистрации перехода права в Росреестре.
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 223, пункт 2)
Особенность при нотариальном удостоверении: Нотариус, удостоверивший сделку, вправе сам направить документы на государственную регистрацию в электронном виде. Это значительно ускоряет процесс (регистрация займет 1 рабочий день).
"После удостоверения договора... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55)
"...в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16, пункт 1, подпункт 9)
Основной перечень документов, который потребуется нотариусу и для регистрации:
- Паспорта всех участников сделки (дарителя и обеих одаряемых).
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, кадастровые паспорта/планы на дом и земельный участок).
- Документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении дочерей).
- Нотар иально удостоверенный договор дарения (оформляется у нотариуса).
Нотариус проверит законность сделки, наличие прав, отсутствие обременений (арестов, ипотеки) и подготовит договор.
Выводы и конкретные рекомендации
- Посетите нотариуса. Оформление договора дарения дома и земельного участка между вами и дочерьми требует обязательного нотариального удостоверения. Найдите нотариуса, осуществляющего деятельность в субъекте РФ, где находится недвижимость.
- Определите доли. При составлении договора с нотариусом прямо укажите размер долей, переходящих каждой дочери (рекомендуется определить как равные, например, по 1/2 доли). Это избавит от неопределенности.
- Налоги. Вашим дочерям не нужно платить НДФЛ (13%) с полученного дара, так как вы являетесь близкими родственниками. Подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ в этом случае также не требуется.
- Регистрация. После удостоверения договора нотариус может самостоятельно направить документы на регистрацию перехода прав в Росреестр. Вам и дочерям останется только оплатить госпошлину (размер лучше уточнить у нотариуса) и получить выписки из ЕГРН, подтверждающие новое право собственности.
- Будущая продажа. Разъясните дочерям, что если они захотят продать подаренное имущество, чтобы не платить НДФЛ с дохода от продажи, им необходимо будет владеть им не менее 3-х лет.
Резюме: Ваш план осуществим. Для его реализации необходимо обратиться к нотариусу для оформления договора дарения с указанием долей дочерей. После нотариального удостоверения права новых собственников будут зарегистрированы. Налоговых обязательств у дочерей при получении дара не возникает.
