Проблемы с регистрацией дома в Росреестре из-за несоответствия номеров в документах права собственности

Регистрация права собственности на дом при несоответствии номера дома в документах

Анализ ситуации

Вы столкнулись с административной проблемой, препятствующей регистрации права собственности на жилой дом. Проблема заключается в противоречии между данными в правоустанавливающем документе (договор купли-продажи 1985 г. с номером дома 17) и актуальными техническими и кадастровыми данными (номер дома 8, используемый в техническом паспорте 2012 г., при регистрации по месту жительства и в кадастре земельного участка). Росреестр правомерно требует устранения этого противоречия, так как адрес является важным идентифицирующим признаком объекта недвижимости. Бездействие местных органов власти и БТИ, отказывающихся выдать документ, подтверждающий адрес или его изменение, создает правовой тупик.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Определение ответственного органа и его обязанности по присвоению адреса

Полномочия по присвоению, изменению и аннулированию адресов объектов недвижимости возложены на органы местного самоуправления.

"21) присвоение адресов объектам адресации, изменение, аннулирование адресов... в границах поселения..." (Источник: Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Статья 14, пункт 21 части 1)

Указанные органы обязаны осуществлять эти полномочия без взимания платы и в установленные сроки.

"Присвоение, изменение и аннулирование адресов осуществляется без взимания платы." (Источник: Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", пункт 4)

"Присвоение объекту адресации адреса или аннулирование его адреса подтверждается решением уполномоченного органа о присвоении объекту адресации адреса или аннулировании его адреса." (Источник: Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", пункт 20)

2. Основания и порядок изменения адреса

Изменение адреса возможно, в частности, для приведения его в соответствие с документацией. Номер дома в адресе здания должен соответствовать номеру участка.

"д) в отношении объектов адресации, государственный кадастровый учет которых осуществлен... в случае отсутствия адреса у указанных объектов адресации или в случае необходимости приведения указанного адреса объекта адресации в соответствие с документацией по планировке территории или проектной документацией..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", пункт 8)

"При присвоении адресов зданиям (строениям), сооружениям... номерная часть таких адресов должна соответствовать номерной части адресов земельных участков, в границах которых расположены соответствующие здания (строения), сооружения." (Источник: Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", пункт 9)

В вашем случае земельный участок учтен под номером 8, что является веским основанием для приведения адреса дома в соответствие.

3. Процедура обращения и сроки

Вы как собственник вправе подать в уполномоченный орган местного самоуправления заявление о присвоении дому адреса (по сути, об уточнении или изменении адреса с №17 на №8). К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие ваши права и текущее состояние учета.

"Заявление о присвоении объекту адресации адреса... подается собственником объекта адресации по собственной инициативе..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", пункт 27)

К числу таких документов могут относиться:

• Договор купли-продажи 1985 г. (правоустанавливающий документ).
• Выписка из ЕГРН на земельный участок с номером 8.
• Технический паспорт БТИ 2012 г. с номером дома 8.
• Документ, подтверждающий регистрацию по месту жительства по адресу с номером 8.

Орган обязан принять решение в установленный срок.

"Принятие решения о присвоении объекту адресации адреса... а также размещение соответствующих сведений об адресе... в государственном адресном реестре осуществляются уполномоченным органом: а) в случае подачи заявления на бумажном носителе - в срок не более 10 рабочих дней..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", пункт 37)

4. Действия в случае бездействия или незаконного отказа органа власти

Если орган местного самоуправления бездействует (не рассматривает заявление) или выносит необоснованный отказ, его действия (бездействие) могут быть обжалованы.

"Решение об отказе в присвоении объекту адресации адреса... может быть обжаловано в судебном порядке." (Источник: Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221 "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов", пункт 43)

"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 11, пункт 1)

Вы также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) органов власти.

"Убытки, причиненные гражданину... в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления... подлежат возмещению..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 16)

5. Альтернативный вариант: обращение в суд с иском о признании права собственности

Если административный путь окажется безрезультатным, вы можете обратиться в суд с иском о признании права собственности на жилой дом. В данном случае суд будет устанавливать и оценивать все обстоятельства, включая тождественность объекта под разными номерами, факт длительного добросовестного владения и причину расхождения в документах.

"Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 12)

Суд, признав ваше право, вынесет решение, на основании которого Росреестр осуществит регистрацию в принудительном порядке.

"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 58, пункт 1)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Подготовьте пакет документов: Соберите все имеющиеся документы: нотариальный договор купли-продажи 1985 г., технический паспорт 2012 г., выписку из ЕГРН на земельный участок, документ о регистрации по месту жительства, паспорт.

2. Направьте официальное заявление в орган местного самоуправления (администрацию поселения/городского округа): Заявление должно быть составлено в письменной форме, с просьбой рассмотреть вопрос и принять решение о присвоении жилому дому адреса в соответствии с фактически используемым номером 8 и номером земельного участка. Укажите на наличие противоречия и препятствие в реализации права собственности. Подайте заявление через канцелярию с отметкой о приеме или заказным письмом с уведомлением.

3. Дождитесь ответа в установленный законом 10-дневный срок: Если ответа нет или получен немотивированный отказ, переходите к следующему шагу.

4. Обжалуйте бездействие или отказ:

   • Направьте жалобу главе муниципального образования или в прокуратуру с указанием на нарушение сроков и обязанностей.
   • Подготовьте административный иск в районный суд о признании бездействия (или решения об отказе) органа местного самоуправления незаконным и обязании его принять решение о присвоении адреса. В иске можно также заявить требование о возмещении убытков (например, судебных издержек).

5. Рассмотрите возможность прямого обращения в суд с иском о признании права собственности: Этот путь более длительный и затратный, но эффективный, если административные органы систематически бездействуют. В исковом заявлении необходимо будет доказать, что дом, указанный в договоре 1985 г. под №17, является тем же самым объектом, что и дом под №8, на котором вы проживаете и который описан в техническом паспорте.

Рекомендация: Начните с составления грамотного письменного заявления в местную администрацию. Если это не сработает, для дальнейшего обжалования и, тем более, для подготовки искового заявления в суд, крайне рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и административном праве.