Споры о применении Федерального закона о гаражных объединениях к автостоянке в нежилом здании

Юридический анализ ситуации с автостоянкой и применения ФЗ-338 от 24.07.2023

1. Анализ применимости ФЗ-338 к вашему зданию

Ключевой вопрос: Распространяется ли закон на здание смешанного использования, где часть помещений используется для иных нежилых целей?

Согласно статье 4 ФЗ-338, гаражный комплекс определяется как:

"здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места. В гаражном комплексе могут также располагаться нежилые помещения." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях...", Статья 4)

Важный вывод: Закон не требует, чтобы здание было предназначено исключительно для размещения гаражей. Наличие в здании иных нежилых помещений не является препятствием для признания его гаражным комплексом и применения к нему ФЗ-338.

Ограничения по применению закона установлены в статье 1, часть 2. Пункт 3 этой статьи, на который ссылаются некоторые собственники, исключает из сферы регулирования закона:

"объекты, предназначенные для хранения транспортных средств и находящиеся в многоквартирном доме либо расположенные на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях...", Статья 1, часть 2, пункт 3)

В вашем случае, как указано в описании, прокуратура и другие участники подтверждают, что здание не является частью многоквартирного дома и имеет самостоятельный статус. Следовательно, исключение, предусмотренное п.3 ч.2 ст.1, не применяется.

Вывод по первому вопросу: ФЗ-338 распространяется на ваше здание, поскольку оно соответствует определению гаражного комплекса (здание с машино-местами для хранения транспортных средств), даже при наличии помещений иного назначения. Мнение о неприменимости закона на основании статьи 1, часть 2, пункт 3 является ошибочным, так как ваше здание не находится в многоквартирном доме.

2. Правовой режим земельного участка и понятие "территории гаражного назначения"

Вопрос о земельном участке:

Статья 14 ФЗ-338 прямо устанавливает:

"Земельный участок, занятый соответствующим гаражным комплексом и необходимый для его использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации гаражного комплекса, входит в состав общего имущества в гаражном комплексе" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях...", Статья 14, часть 2)

Таким образом, земельный участок под зданием является частью общего имущества собственников машино-мест. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, он включается в состав общего имущества при условии его предоставления в общую долевую собственность в порядке, установленном земельным законодательством (ч.3 ст.14 ФЗ-338).

Отсутствие надлежащей регистрации права общей долевой собственности на землю не отменяет самого права, но создает практические трудности в управлении и распоряжении им. Согласно Гражданскому кодексу, "права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 8.1, пункт 2). Это означает, что для полноценного осуществления прав (например, для продажи доли) регистрация необходима, но бремя содержания имущества возникает у собственника независимо от регистрации (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 210).

Вопрос о "территории гаражного назначения" (статья 4 ФЗ-338):

Здесь важно различать два понятия, регулируемые законом:

1. Гаражный комплекс (здание с машино-местами) – к нему относится ваше здание.
2. Территория гаражного назначения – это территория, в границах которой расположены земельные участки с отдельными гаражами (небольшими отдельно стоящими или блочными строениями). Определение гаража дается в ст.2 ФЗ-338.

В отношении гаражного комплекса закон прямо указывает: "территория гаражного назначения не устанавливается" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях...", Статья 4). Это означает, что нормы закона, регулирующие порядок установления границ и управления на "территории гаражного назначения" (ст.ст. 2, 3, 5, 7), не применяются к вашему зданию.

Для вашего гаражного комплекса земельный участок включается в состав общего имущества не как "территория гаражного назначения", а непосредственно как часть общего имущества в здании (ст.14). Таким образом, норма ст.4 лишь констатирует, что к зданию-автостоянке не применимы правила, разработанные для территорий с отдельными гаражами.

Вывод по второму вопросу: Указание в ст.4 ФЗ-338 о том, что для гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается, означает, что ваш объект регулируется специальными нормами для гаражных комплексов (глава 3 ФЗ-338). Земельный участок является общим имуществом на основании ст.14 ФЗ-338, и его правовой режим определяется именно этой статьей, а не статьями о территории гаражного назначения.

3. Возможные модели управления

ФЗ-338 в статье 18 предусматривает следующие способы управления общим имуществом в гаражном комплексе:

1. Непосредственное управление собственниками машино-мест.
2. Управление товариществом собственников недвижимости (ТСН).
3. Управление управляющей организацией по договору.

Ограничения:

"Непосредственное управление общим имуществом в гаражном комплексе допускается, если количество машино-мест и нежилых помещений в таком гаражном комплексе не превышает тридцати." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях...", Статья 18, часть 4)

В вашем здании 180 боксов, поэтому непосредственное управление невозможно.

Таким образом, у собственников есть два варианта:

• Создать Товарищество собственников недвижимости (ТСН). Это корпоративная некоммерческая организация (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 123.12), создаваемая для совместного управления общим имуществом. Порядок создания и деятельности ТСН в рамках ФЗ-338 детально урегулирован статьями 24-27.
• Заключить договор с управляющей организацией. В этом случае все собственники выступают заказчиками по договору управления общим имуществом.

Выбор способа управления относится к компетенции общего собрания собственников машино-мест (Источник: Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях...", Статья 20, пункт 4). Решение собрания обязательно для всех собственников (ст.18 ФЗ-338).

4. Бремя содержания и коммунальные платежи

Бремя содержания общего имущества в гаражном комплексе несут собственники машино-мест (Источник: Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях...", Статья 17, часть 1).

Каждый собственник обязан:

"соразмерно со своей долей в праве на общее имущество в гаражном комплексе участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом в гаражном комплексе" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях...", Статья 17, часть 2),
а также "участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества в гаражном комплексе соразмерно со своей долей в праве на общее имущество" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2023 N 338-ФЗ "О гаражных объединениях...", Статья 17, часть 3).

Эта норма соответствует общей норме ГК РФ: "Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249).

Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна площади принадлежащего собственнику машино-места (или нежилого помещения) (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 259.2, пункт 1). Эта доля следует судьбе права на машино-место и не может быть отчуждена отдельно от него (п.2 ст.259.2 ГК РФ).

Выводы и рекомендации

1. Применимость закона: ФЗ-338 от 24.07.2023 применим к вашему зданию. Оно соответствует определению гаражного комплекса (ст.4), и исключение, предусмотренное п.3 ч.2 ст.1 (объекты в МКД), на него не распространяется, что подтверждается и позицией прокуратуры.

2. По земельному участку:

   • Земельный участок под зданием в силу закона является общим имуществом собственников машино-мест (ст.14 ФЗ-338).
   • Необходимо выяснить его правовой статус (собственность, аренда). Если он не зарегистрирован в общей долевой собственности, следует инициировать процедуру государственной регистрации этого права. В случае, если земля находится в государственной или муниципальной собственности, нужно требовать ее предоставления в общую долевую собственность в порядке, установленном земельным законодательством (ст.39.20 ЗК РФ).

3. По управлению: Поскольку в здании более 30 машино-мест, непосредственное управление исключено (ст.18 ФЗ-338). Оптимальным и предусмотренным законом способом является создание Товарищества собственников недвижимости (ТСН). Это позволит легитимно решать вопросы содержания общего имущества, заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, установления размера взносов и т.д.

4. Дальнейшие действия:

   • Провести общее собрание собственников машино-мест для обсуждения сложившейся ситуации, разъяснения положений ФЗ-338 и принятия решений.
   • На собрании рассмотреть и принять решение о создании ТСН как способа управления общим имуществом.
   • Утвердить устав ТСН и зарегистрировать его в установленном порядке.
   • Обратиться к обслуживающей организации для пересмотра договорных отношений уже с позиций созданного ТСН как законного представителя собственников.
   • Если возникают непреодолимые разногласия с отдельными собственниками или третьими лицами (например, по вопросу земли), подготовить и направить претензии, а в случае необходимости – обращаться в суд для признания права общей долевой собственности на общее имущество (включая землю) и понуждения к исполнению обязанностей по его содержанию.

Рекомендация: Для практической реализации указанных шагов, учитывая сложность и потенциальную конфликтность ситуации, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и корпоративном праве, для подготовки документов, представительства на собраниях и, при необходимости, в суде.