Продается дом. Участок в собственности 7 соток, остальные 3 сотки в бессрочном пользовании по старым документам. При покупке как оформить эти сотки? Есть какие-то бумаги на пользование, но они не очень понятные. Участок в дачном поселке, хочу все узаконить. Что делать с этой землей, чтобы не было проблем потом? Нужно ли обращаться в администрацию или сразу в Росреестр? Подскажите по шагам.
НейроадвокатВы планируете приобрести жилой дом на земельном участке общей площадью 10 соток в дачном поселке. Из них 7 соток находятся в собственности продавца, а 3 сотки предоставлены ему на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании старых документов. Право постоянного (бессрочного) пользования является вещным правом, но не позволяет продавцу распоряжаться этим участком (например, продавать его). Следовательно, в рамках одной сделки купли-продажи дома вы не сможете приобрести эти 3 сотки в собственность. Продавец должен предварительно оформить их в собственность.
"Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 269, пункт 3)
Кроме того, земельное законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это означает, что при отчуждении дома он должен следовать судьбе земельного участка, на котором расположен.
"единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 1, пункт 1, подпункт 5)
Для земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года), действует упрощенный порядок переоформления в собственность, часто называемый "дачной амнистией".
Сохранение права и возможность переоформления: Право постоянного пользования, возникшее до 2001 года, сохраняется, но гражданин имеет право бесплатно переоформить его в собственность.
"Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется." (Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, Статья 3, пункт 1)
"Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации..." (Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, Статья 3, пункт 4)
Юридическая сила старых документов: "Непонятные бумаги" продавца, если они являются актами органов власти, выданными в установленном порядке, имеют юридическую силу и являются основанием для оформления права собственности.
"Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним." (Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, Статья 3, пункт 9)
Упрощенная регистрация для дачных участков: Для жилых и садовых домов на землях, предназначенных для садоводства или ИЖС, действует упрощенный порядок регистрации прав до 1 марта 2031 года. Это также касается оформления прав на земельные участки под такими домами.
"До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 70, часть 12)
Шаг 1: Подготовка документов.
Продавцу необходимо собрать и проверить:
Шаг 2: Обращение в уполномоченный орган.
Первоначально обращаться нужно в местную администрацию (орган местного самоуправления) того муниципального образования, на территории которого находится земельный участок. Это орган, уполномоченный на предоставление земельных участков.
"Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.2)
Продавец подает в администрацию заявление о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (по упрощенной процедуре, так как участок предоставлен до 2001 года и на нем находится жилой дом).
Шаг 3: Получение решения администрации.
Администрация рассматривает заявление и, при отсутствии препятствий, принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность. Это решение является основанием для регистрации права.
"Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.1, пункт 1)
Шаг 4: Регистрация права собственности продавца на 3 сотки в Росреестре.
С решением администрации продавец обращается в Росреестр (непосредственно или через МФЦ) для государственной регистрации права собственности на эти 3 сотки.
"Права на земельные участки... возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 25, пункт 1)
Итог этапа: У продавца должно быть зарегистрированное право собственности на весь земельный участок площадью 10 соток.
Шаг 5: Совершение единой сделки купли-продажи.
Только после того, как продавец оформит право собственности на все 10 соток, можно совершать сделку купли-продажи жилого дома вместе с земельным участком. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.
"В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 164, пункт 1)
Шаг 6: Регистрация перехода прав в Росреестре.
Подача договора купли-продажи и других необходимых документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок к вам.
Главный риск: Покупка дома до оформления продавцом 3 соток в собственность. В этом случае сделка относительно этих 3 соток может быть признана недействительной, так как продавец не имел права ими распоряжаться. В будущем у вас могут возникнуть споры с администрацией о праве пользования этим участком.
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы... ничтожна..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 168, пункт 2)
Рекомендация: Настаивайте на том, чтобы продавец оформил право собственности на весь участок до подписания договора купли-продажи. Это можно отразить в предварительном договоре. Если продавец отказывается или затягивает процесс, рассмотрите возможность приостановить сделку или отказаться от нее.
Если администрация отказывает: В случае необоснованного отказа администрации в предоставлении участка в собственность, продавец вправе обжаловать это решение в судебном порядке. Для грамотного составления административного искового заявления потребуется помощь адвоката.
Краткий итог по шагам:
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
