Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Земельное право

Как оформить в собственность землю в пользовании при покупке дома с участком

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Настаивайте, чтобы продавец оформил право собственности на все 10 соток до подписания договора купли-продажи.
  2. 2
    Потребуйте от продавца обратиться в местную администрацию с заявлением о бесплатном предоставлении 3 соток в собственность.
  3. 3
    Проверьте, что продавец получил решение администрации о предоставлении участка.
  4. 4
    Убедитесь, что продавец зарегистрировал право собственности на 3 сотки в Росреестре через МФЦ.
  5. 5
    Заключайте единый договор купли-продажи дома и всего участка площадью 10 соток только после регистрации права продавца.descriptionДоговор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  6. 6
    При отказе продавца узаконивать землю — приостановите сделку или откажитесь от покупки.

Документы и доказательства

  • Запросите у продавца старые документы на 3 сотки: государственный акт, решение администрации, свидетельство.
  • Запросите выписку из ЕГРН на дом и 7 соток для проверки актуальных прав продавца.
  • Проверьте по публичной кадастровой карте, стоит ли весь участок 10 соток на кадастровом учете.
  • Получите от продавца решение администрации о предоставлении 3 соток в собственность.
  • Запросите выписку из ЕГРН после регистрации права продавца на все 10 соток.
  • Зафиксируйте в предварительном договоре обязательство продавца оформить 3 сотки до сделки.

  • Срочно: первые шаги

    • Не подписывайте договор купли-продажи, пока продавец не оформит право собственности на все 10 соток.
    • Проверьте, что старые документы на 3 сотки — это акты органов власти, выданные до 2001 года.
    • Уточните в администрации, состоит ли весь участок площадью 10 соток на кадастровом учете как единое целое.
    • При отказе администрации требуйте от продавца обжаловать его в суде, прежде чем продолжать сделку.

  • Сроки и риски

    • Настаивайте на включении в предварительный договор условия об оформлении продавцом 3 соток в собственность до основной сделки.
    • При отказе продавца узаконивать землю — приостановите сделку или откажитесь от нее, чтобы избежать риска признания ее недействительной.
    • Помните: покупка дома без оформленных 3 соток создаст риск споров с администрацией о праве пользования этой землей.
    • Если администрация откажет продавцу в предоставлении участка, он вправе обжаловать отказ в судебном порядке.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь на сделку только с 7 сотками, оставляя 3 сотки в пользовании — это создаст риски.
    • Не покупайте дом, если продавец отказывается или затягивает оформление 3 соток в собственность.
    • Не пытайтесь самостоятельно оформить 3 сотки на себя — это должен сделать продавец.
    • Не игнорируйте старые документы продавца на 3 сотки — они основание для переоформления.
    • Не полагайтесь на устные обещания продавца — требуйте зарегистрированное право в Росреестре.

  • Альтернативные пути

    • Предложите продавцу оформить 3 сотки в собственность до сделки — это его обязанность, а не ваша.
    • Рассмотрите вариант заключения предварительного договора купли-продажи с условием об оформлении продавцом всех 10 соток.
    • Если продавец затягивает оформление, предложите ему обратиться в администрацию за бесплатным предоставлением участка.
    • При отказе администрации посоветуйте продавцу обжаловать его в суде — это его право, а не ваш риск.
    • Не соглашайтесь на покупку только дома с 7 сотками — это создаст риск споров за оставшиеся 3 сотки.
    • Уточните у продавца, стоят ли все 10 соток на кадастровом учете как единый участок, до подписания документов.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Приобретение дома с участком, часть которого находится в постоянном пользовании: порядок узаконивания

Анализ ситуации

Вы планируете приобрести жилой дом на земельном участке общей площадью 10 соток в дачном поселке. Из них 7 соток находятся в собственности продавца, а 3 сотки предоставлены ему на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании старых документов. Право постоянного (бессрочного) пользования является вещным правом, но не позволяет продавцу распоряжаться этим участком (например, продавать его). Следовательно, в рамках одной сделки купли-продажи дома вы не сможете приобрести эти 3 сотки в собственность. Продавец должен предварительно оформить их в собственность.

"Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 269, пункт 3)

Кроме того, земельное законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это означает, что при отчуждении дома он должен следовать судьбе земельного участка, на котором расположен.

"единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 1, пункт 1, подпункт 5)

Применимые правовые нормы и упрощенный порядок

Для земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30 октября 2001 года), действует упрощенный порядок переоформления в собственность, часто называемый "дачной амнистией".

  1. Сохранение права и возможность переоформления: Право постоянного пользования, возникшее до 2001 года, сохраняется, но гражданин имеет право бесплатно переоформить его в собственность.

    "Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется." (Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, Статья 3, пункт 1)
    "Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации..." (Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, Статья 3, пункт 4)

  2. Юридическая сила старых документов: "Непонятные бумаги" продавца, если они являются актами органов власти, выданными в установленном порядке, имеют юридическую силу и являются основанием для оформления права собственности.

    "Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним." (Источник: Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, Статья 3, пункт 9)

  3. Упрощенная регистрация для дачных участков: Для жилых и садовых домов на землях, предназначенных для садоводства или ИЖС, действует упрощенный порядок регистрации прав до 1 марта 2031 года. Это также касается оформления прав на земельные участки под такими домами.

    "До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 70, часть 12)

Рекомендуемая последовательность действий (по шагам)

Этап 1: Действия продавца (или совместные действия до сделки)

Шаг 1: Подготовка документов.
Продавцу необходимо собрать и проверить:

  • Старые документы, подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования на 3 сотки (государственный акт, решение местной администрации и т.д.).
  • Документы, подтверждающие право собственности на дом и на 7 соток земли (выписка из ЕГРН).
  • Паспорт продавца.
  • Важно: Необходимо уточнить, состоит ли весь участок (10 соток) на кадастровом учете как единое целое. Возможно, потребуется образование единого земельного участка или уточнение его границ. Этот вопрос лучше выяснить в администрации или Росреестре.

Шаг 2: Обращение в уполномоченный орган.
Первоначально обращаться нужно в местную администрацию (орган местного самоуправления) того муниципального образования, на территории которого находится земельный участок. Это орган, уполномоченный на предоставление земельных участков.

"Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.2)

Продавец подает в администрацию заявление о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (по упрощенной процедуре, так как участок предоставлен до 2001 года и на нем находится жилой дом).

Шаг 3: Получение решения администрации.
Администрация рассматривает заявление и, при отсутствии препятствий, принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность. Это решение является основанием для регистрации права.

"Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.1, пункт 1)

Шаг 4: Регистрация права собственности продавца на 3 сотки в Росреестре.
С решением администрации продавец обращается в Росреестр (непосредственно или через МФЦ) для государственной регистрации права собственности на эти 3 сотки.

"Права на земельные участки... возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 25, пункт 1)

Итог этапа: У продавца должно быть зарегистрированное право собственности на весь земельный участок площадью 10 соток.

Этап 2: Действия покупателя (после завершения этапа 1)

Шаг 5: Совершение единой сделки купли-продажи.
Только после того, как продавец оформит право собственности на все 10 соток, можно совершать сделку купли-продажи жилого дома вместе с земельным участком. Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

"В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 164, пункт 1)

Шаг 6: Регистрация перехода прав в Росреестре.
Подача договора купли-продажи и других необходимых документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок к вам.

Возможные риски и выводы

  • Главный риск: Покупка дома до оформления продавцом 3 соток в собственность. В этом случае сделка относительно этих 3 соток может быть признана недействительной, так как продавец не имел права ими распоряжаться. В будущем у вас могут возникнуть споры с администрацией о праве пользования этим участком.

    "Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы... ничтожна..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 168, пункт 2)

  • Рекомендация: Настаивайте на том, чтобы продавец оформил право собственности на весь участок до подписания договора купли-продажи. Это можно отразить в предварительном договоре. Если продавец отказывается или затягивает процесс, рассмотрите возможность приостановить сделку или отказаться от нее.

  • Если администрация отказывает: В случае необоснованного отказа администрации в предоставлении участка в собственность, продавец вправе обжаловать это решение в судебном порядке. Для грамотного составления административного искового заявления потребуется помощь адвоката.

Краткий итог по шагам:

  1. Продавцу → Собрать документы.
  2. Продавцу → Подать заявление в местную администрацию о бесплатном предоставлении 3 соток в собственность.
  3. Продавцу → Получить решение администрации.
  4. Продавцу → Зарегистрировать право собственности на 3 сотки в Росреестре.
  5. Вместе → Заключить договор купли-продажи дома и всего участка (10 соток).
  6. Вам (покупателю) → Зарегистрировать переход права в Росреестре.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение