Покупка дома с участком: продавец требует наличные для уклонения от налогов – это законно и безопасно?

Покупка дома с земельным участком с оплатой наличными и через банковскую ячейку: юридические риски и рекомендации

Вы планируете приобрести жилой дом с земельным участком, а продавец настаивает на расчете наличными (включая использование банковской ячейки), мотивируя это минимизацией налога. Эта схема связана с существенными юридическими, налоговыми и процессуальными рисками как для вас, так и для продавца.

1. Анализ правомерности и рисков схемы с наличными расчетами и банковской ячейкой

С формально-правовой точки зрения расчеты наличными деньгами между гражданами законны. Согласно статье 861 ГК РФ, "расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке".

Использование банковской ячейки для расчетов также является допустимой банковской операцией. >"Кредитная организация помимо перечисленных в части первой настоящей статьи банковских операций вправе осуществлять следующие сделки: ... 5) предоставление в аренду физическим и юридическим лицам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;" (Источник: Федеральный закон "О банках и банковской деятельности", Статья 5).

Однако ключевой риск заключается не в самой форме расчетов, а в цели занижения цены сделки для уклонения от уплаты налогов. Эта цель может привести к квалификации договора как недействительного.

2. Риски при государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности к вам как покупателю способ оплаты по договору значения не имеет. Основанием для регистрации является сам договор купли-продажи. >"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: ГК РФ, Статья 551).

Однако орган регистрации прав (Росреестр) может приостановить или отказать в регистрации, если усмотрит признаки недействительности (ничтожности) сделки. >"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается ... в случае, если ... сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26). Ничтожной, в частности, может быть признана притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

3. Последствия указания в договоре одной цены, а фактической оплаты другой (частично "в конверте")

3.1. Гражданско-правовые и налоговые риски для продавца
Основная цель продавца – уменьшить налоговую базу по НДФЛ (13%). Согласно Налоговому кодексу, доходом от продажи недвижимости является экономическая выгода в денежной форме. Если в договоре указана неполная (заниженная) цена, а часть суммы передается наличными "мимо" договора, продавец нарушает налоговое законодательство. Более того, если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налоговая база для продавца будет определяться исходя из этой кадастровой стоимости.

"Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости ... умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества" (Источник: НК РФ, Статья 214.10).

Занижение налоговой базы влечет ответственность по статье 122 НК РФ (штраф 20-40% от неуплаченной суммы налога). Налоговый орган вправе доначислить налог, пени и штраф.

3.2. Риски для вас как покупателя

• Риск оспаривания сделки. Такая схема может быть квалифицирована как притворная сделка. >"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна" (Источник: ГК РФ, Статья 170). Заинтересованные лица (например, кредиторы продавца, его наследники) могут потребовать в суде признать сделку недействительной. Если суд признает договор ничтожной притворной сделкой, к отношениям сторон будут применяться правила о той сделке, которую стороны действительно имели в виду (т.е. о сделке с полной стоимостью), но сама сделка может быть аннулирована с возвратом сторон в первоначальное положение.
• Риск неисполнения договора продавцом. Продавец, получив наличные "в конверте", может впоследствии потребовать в суде взыскать с вас "недоплаченную" часть суммы, указанной в договоре, или вообще отказаться от регистрации перехода права. Доказывать факт передачи наличных будет крайне сложно. >"Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства" (Источник: ГК РФ, Статья 162). Расписка, не содержащая всех существенных условий (ссылки на договор, полную сумму), может быть оспорена.
• Риск для будущей продажи. При последующей продаже вами этого дома ваша налоговая база (доход) будет определяться исходя из цены, указанной в вашем договоре купли-продажи. Если вы укажете реальную рыночную стоимость, а в вашем договоре покупки будет заниженная сумма, у вас возникнет повышенный налогооблагаемый доход.

3.3. Сроки исковой давности
Если сделка будет признана ничтожной, срок исковой давности для применения последствий ее недействительности составляет три года. >"Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки ... составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки" (Источник: ГК РФ, Статья 181).

4. Рекомендации по проверке "юридической чистоты" объекта и продавца

Перед совершением сделки обязательно проверьте:

1. Актуальную выписку из ЕГРН. Это основной документ. В ней должна быть указана информация о правообладателе (продавце), виде права (собственность), отсутствии арестов, запрещений, ипотеки и иных обременений. >"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, ... должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62).
2. Документы-основания права продавца (договор предыдущей купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.).
3. Согласие супруга продавца, если имущество нажито в браке и является совместной собственностью. Сделка, совершенная без такого согласия, может быть оспорена. >"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, ... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга" (Источник: Семейный кодекс РФ, Статья 35).
4. Паспорт продавца для проверки личности и дееспособности.
5. Отсутствие лиц, сохраняющих право пользования (например, несовершеннолетних детей, прописанных в доме).

Выводы и конкретные рекомендации

1. Откажитесь от схемы с "двумя ценами". Это главный источник рисков. Заключайте договор с указанием полной, реальной рыночной стоимости объекта. Это защитит вас от оспаривания сделки и определит четкие налоговые обязательства сторон.
2. Выберите безопасный способ расчетов. Расчеты через банковскую ячейку возможны, но договор аренды ячейки должен содержать безусловное условие: доступ продавца к деньгам предоставляется только после предоставления им вам на руки выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию перехода права собственности на ваше имя. Альтернатива — использование счета эскроу. >"По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество ... а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований" (Источник: ГК РФ, Статья 926.1). Это максимально защищенный инструмент.
3. Внимательно проверьте все документы по списку выше. Не полагайтесь только на слова риэлтора.
4. Рассмотрите возможность удостоверения сделки у нотариуса. Нотариус проверит законность сделки, правоспособность сторон, разъяснит последствия. С 31 июля 2024 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
5. Не передавайте наличные деньги без надлежащего документального оформления. Любая передача денег должна сопровождаться распиской, которая является неотъемлемой частью договора, с указанием ФИО сторон, паспортных данных, суммы цифрами и прописью, основания передачи (ссылка на номер и дату договора купли-продажи), даты и подписи получателя.

Если продавец категорически настаивает на схеме с занижением цены и наличным расчетом, следует серьезно задуматься о надежности такого контрагента и рассмотреть другие варианты. В целях минимизации рисков настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату или опытному юристу по недвижимости, который сможет проанализировать конкретные документы и сопроводить сделку.