Условия для выкупа арендованного земельного участка по стоимости ниже кадастровой

Выкуп арендованного земельного участка для личного подсобного хозяйства с учетом произведённых улучшений

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, используете его для ведения личного подсобного хозяйства, произвели за свой счёт улучшения (озеленение, посадка деревьев) и намерены приобрести этот участок в собственность. Вас интересует возможность снижения выкупной цены ниже кадастровой стоимости.

Применимые нормы законодательства

1. Основания и порядок выкупа арендованного земельного участка

Выкуп арендованного имущества возможен, если это прямо предусмотрено законом или договором аренды:

"В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 624, пункт 1)

Земельное законодательство предусматривает возможность продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в определённых случаях. В частности, к таким случаям относится продажа:

"земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.3, пункт 2, подпункт 10)

Таким образом, для вашего участка (личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта) предусмотрен внеконкурсный порядок приобретения.

2. Правила определения цены при продаже земельного участка без торгов

Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регулируется специальной нормой:

"При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.4, пункт 3)

Это означает, что кадастровая стоимость является максимальным пределом цены. Закон не устанавливает автоматического снижения выкупной цены из-за факта долгосрочной аренды или произведённых вами улучшений. Однако цена может быть установлена ниже кадастровой стоимости по решению уполномоченного органа.

3. Учёт затрат на улучшения земельного участка

Ваши затраты на озеленение и посадку деревьев могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества (поскольку деревья и многолетние насаждения не могут быть изъяты без вреда для участка). Гражданский кодекс устанавливает следующее правило:

"В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 623, пункт 2)

Ключевой момент: право на возмещение стоимости улучшений возникает при одновременном соблюдении двух условий:

1. Улучшения произведены за счет собственных средств арендатора.
2. Улучшения произведены с согласия арендодателя.

Если согласие арендодателя на эти улучшения не было получено, то:

"Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 623, пункт 3)

Нормы Земельного кодекса или иных законов, которые прямо предписывали бы обязательный зачёт стоимости таких улучшений в выкупную цену земельного участка, в предоставленном контексте не найдены. Следовательно, вопрос о снижении цены за счёт стоимости улучшений остаётся на усмотрение собственника (публично-правового образования) и может быть предметом переговоров или отдельного иска о возмещении затрат.

4. Льготы по цене для земель сельскохозяйственного назначения

В предоставленном контексте есть специальная норма, устанавливающая пониженную цену выкупа для земель сельскохозяйственного назначения, но она касается строго определённых случаев:

"При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости" (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Статья 10, пункт 5.1)

Однако эта льгота применяется только в ситуации, когда земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, передаётся сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству. На ваш случай (гражданин, личное подсобное хозяйство) данная норма напрямую не распространяется.

5. Возможность корректировки кадастровой стоимости

Фактически, основной путь к снижению цены выкупа — это снижение самой кадастровой стоимости участка, так как продажная цена не может её превышать. Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной, если заинтересованное лицо докажет, что она завышена.

"Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц" (Источник: Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Статья 22.1, пункт 1)

Процедура требует подачи заявления и отчёта об оценке рыночной стоимости в бюджетное учреждение (или оспаривания в комиссии или суде).

Выводы и рекомендации

1. Основание для выкупа. У вас есть право на приобретение участка в собственность без проведения торгов, так как он используется для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта.

2. Цена выкупа. По закону цена не может быть выше кадастровой стоимости. Автоматического снижения цены за счёт факта аренды или улучшений законодательство не предусматривает.

3. Улучшения участка.

   • Если улучшения были согласованы с арендодателем, вы имеете отдельное право на возмещение их стоимости после прекращения договора аренды. Это не является основанием для прямого снижения выкупной цены, но может быть учтено собственником при принятии решения или стать предметом отдельного соглашения.
   • Если согласия не было, претендовать на возмещение стоимости улучшений в общем случае нельзя.

4. Основной способ снижения цены. Наиболее реальный юридический путь — добиваться установления кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости, если вы полагаете, что она завышена. Для этого потребуется заказать отчёт об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика и подать соответствующее заявление.

Конкретные рекомендации:

1. Изучите договор аренды. Проверьте, есть ли в нём условие о выкупе и порядок определения цены.
2. Подготовьте доказательства улучшений. Соберите все документы, подтверждающие ваши затраты на озеленение (чеки, договоры с подрядчиками, фотофиксацию), а также, что крайне важно, доказательства согласия арендодателя на эти работы (письменное разрешение, переписка и т.д.).
3. Обратитесь к арендодателю. Подайте в уполномоченный орган (администрацию) заявление о выкупе земельного участка в собственность. К заявлению приложите копии документов об улучшениях и мотивированно изложите просьбу об установлении выкупной цены с учётом понесённых затрат.
4. Рассмотрите вопрос об оценке. Если кадастровая стоимость кажется вам необоснованно высокой, закажите у профессионального оценщика отчёт о рыночной стоимости земельного участка. На его основании можно оспорить кадастровую стоимость.
5. Обратитесь к адвокату. Поскольку ситуация требует переговоров с публичным собственником, анализа договора и возможного судебного оспаривания кадастровой стоимости или взыскания стоимости улучшений, консультация с адвокатом, специализирующимся на земельном праве, будет очень полезна.