Требование перевода земельного участка с ИЖС на ЛПХ для получения социального контракта от социальных служб

Изменение вида разрешённого использования земельного участка с ИЖС на ЛПХ в населённом пункте для заключения социального контракта

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь собственником земельного участка в границах населённого пункта (села) с категорией "земли населенных пунктов". Текущий вид разрешённого использования (ВРИ) — "для индивидуального жилищного строительства" (ИЖС). Для заключения социального контракта на развитие личного подсобного хозяйства (ЛПХ) орган социальной защиты требует привести ВРИ в соответствие с планируемой деятельностью. Поскольку категория земель не меняется (остаются земли населенных пунктов), речь идёт об изменении ВРИ в пределах одной и той же территориальной зоны, установленной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования. Ключевое значение имеет градостроительный регламент, действующий для вашего участка.

Применимые правовые нормы и процедура

1. Основной порядок: самостоятельный выбор ВРИ правообладателем
Если вид использования "для ведения личного подсобного хозяйства" предусмотрен градостроительным регламентом в качестве основного или вспомогательного для территориальной зоны, в которой расположен ваш участок, вы вправе изменить ВРИ самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований.

"Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, часть 4)

"Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом..." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, часть 3)

Это означает, что процедура в данном случае сводится к подаче вами заявления в орган регистрации прав (Росреестр) о государственном кадастровом учёте в связи с изменением ВРИ.

"в связи с выбором правообладателем земельного участка, здания или сооружения вида разрешенного использования такого объекта недвижимости в случае, если такой правообладатель в соответствии с законом вправе выбрать данный вид разрешенного использования..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 14, часть 5, пункт 12)

Заявление подаётся правообладателем (вами) (п. 4.3 ст. 15 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Срок оказания услуги для участков под ЛПХ — 3 рабочих дня (п. 8.4 ч. 1 ст. 16 того же закона).

2. Роль местной администрации и правила землепользования и застройки
Органы местного самоуправления утверждают ПЗЗ, которые содержат карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (ст. 32 ГрК РФ). Именно в ПЗЗ нужно искать ответ на главный вопрос: отнесён ли ваш участок к зоне, где ЛПХ является основным или вспомогательным видом использования.

В состав земель населённых пунктов могут входить зоны сельскохозяйственного использования.

"В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться... зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд, личного подсобного хозяйства." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 35, часть 9, пункт 2)

Однако ваш участок с ВРИ "ИЖС" с высокой вероятностью находится в жилой зоне. Необходимо проверить градостроительный регламент именно для этой зоны: включён ли в перечень основных или вспомогательных ВРИ вид "ведение личного подсобного хозяйства". Для этого можно:

• Получить выписку из ПЗЗ в администрации вашего поселения/муниципального округа.
• Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в местной администрации (ст. 57.3 ГрК РФ). В нём будет указана информация об основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ для вашего участка (п. 5 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ).

3. Какие документы потребуются для изменения ВРИ (при условии, что ЛПХ — основной/вспомогательный вид)

1. Заявление о государственном кадастровом учёте в связи с изменением ВРИ.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подаёт не собственник).
4. Документ об уплате госпошлины (сведения могут быть получены через систему межведомственного взаимодействия).

Требования к документам установлены статьёй 21 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Подать заявление можно лично в МФЦ, через нотариуса или в электронной форме.

4. Потенциальные трудности и основания для отказа

Главная трудность: ВРИ "для ведения личного подсобного хозяйства" может не входить в перечень основных или вспомогательных для вашей территориальной зоны. В этом случае:

• Он может быть условно разрешённым видом использования. Тогда потребуется получить разрешение на условно разрешённый вид использования в соответствии со статьёй 39 ГрК РФ. Эта процедура включает проведение публичных слушаний по инициативе заинтересованного лица (вас), что занимает время (до 1 месяца на слушания) и может повлечь расходы.
• Он может вообще не быть предусмотрен градостроительным регламентом. Это наиболее сложный вариант, требующий внесения изменений в сами ПЗЗ (ст. 33 ГрК РФ), что является длительной и не гарантированной процедурой.

Основания для отказа в регистрации изменения ВРИ (при подаче заявления в Росреестр):

"в заявлении... указан вид разрешенного использования, не предусмотренный перечнем установленных применительно к соответствующей территории видов разрешенного использования объектов недвижимости, либо таким правообладателем не получено предусмотренное законом разрешение на условно разрешенный вид использования..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 33.1)

Также отказ последует, если вид использования не соответствует целям, указанным в заявлении, или в отношении участка не установлен ВРИ (ст. 39.16 ЗК РФ), но эти основания менее вероятны в вашем случае.

5. Влияние расположения участка в сельской местности
Расположение в селе само по себе не упрощает и не усложняет процедуру. В сёлах, как и в городах, действуют ПЗЗ. Однако в сельских поселениях зоны сельскохозяйственного использования (где ЛПХ является основным видом) распространены шире. Есть вероятность, что ваш участок уже находится в такой зоне или градостроительный регламент жилой зоны в сельском ПЗЗ включает ЛПХ как допустимый вид. Это нужно уточнять.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Первым и самым важным шагом определите, возможен ли ВРИ "ЛПХ" на вашем участке согласно действующим ПЗЗ.

   • Рекомендуется: Обратиться в местную администрацию (отдел архитектуры и градостроительства, земельный комитет) для получения Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или выписки из Правил землепользования и застройки вашего муниципального образования. Это бесплатная услуга (ст. 57.3 ГрК РФ). В ГПЗУ будет чётко указан перечень разрешённых видов использования.

2. Если ЛПХ указан как основной или вспомогательный вид использования:

   • Подготовьте заявление об изменении ВРИ.
   • Обратитесь с заявлением и документами в МФЦ или напрямую в Росреестр (в том числе онлайн). Процедура займёт около 3 рабочих дней.

3. Если ЛПХ указан как условно разрешённый вид использования:

   • Вам необходимо инициировать процедуру получения разрешения на условно разрешённый вид использования. Для этого подаётся заявление в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ при администрации (ст. 39 ГрК РФ). Будьте готовы к организации и оплате публичных слушаний.

4. Если ЛПХ не указан в градостроительном регламенте вообще:

   • Процедура сильно усложняется. Вам нужно будет выступать с инициативой о внесении изменений в ПЗЗ (ст. 33 ГрК РФ). Это долгий процесс, требующий обоснования и не гарантирующий успех. В этом случае для заключения социального контракта, возможно, стоит рассмотреть иные варианты, а для защиты своих прав может потребоваться помощь адвоката.

Важно: На всём протяжении процедуры изменения ВРИ ваши права собственности на земельный участок не прекращаются (п. 4 ст. 8 ЗК РФ).

Итоговая последовательность действий:

1. Получите ГПЗУ в местной администрации.
2. Исходя из информации в ГПЗУ, выберите соответствующий алгоритм (простая регистрация, получение разрешения или инициирование изменения ПЗЗ).
3. Действуйте по выбранному алгоритму, своевременно подавая все необходимые документы.