Правомерность взимания арендной платы за землю с владельцев парковочных боксов в многоуровневом паркинге и возможные льготы для военных пенсионеров

Обязанность собственника бокса в паркинге платить за аренду муниципальной земли

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником помещения (бокса) в многоуровневом паркинге. Земельный участок под этим объектом находится в муниципальной собственности и был предоставлен застройщику в аренду. При покупке бокса в Ваших правоустанавливающих документах отсутствовала информация об аренде земли. Теперь администрация города требует с собственников помещений внесения арендной платы за землю.

Ключевые правовые вопросы:

1. Переходит ли к собственнику помещения обязанность по оплате аренды земли, если участок остался в муниципальной собственности?
2. На каком основании администрация предъявляет требования, если договор аренды с Вами лично не заключался?
3. Можно ли оспорить эти требования?
4. Существуют ли льготы, например, для военных пенсионеров?

Применимые нормы права

1. Правовой режим земельного участка под зданием и право пользования им

Собственник недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, имеет право пользования этим участком.

"Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271, пункт 1)

При переходе права собственности на недвижимость к новому владельцу переходит и право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у предыдущего собственника.

"При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271, пункт 2)

Эти правила распространяются и на собственников помещений в здании.

"Собственники помещений, машино-мест в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором расположены эти здание или сооружение..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.6, пункт 1)

Таким образом, приобретая бокс в паркинге, Вы приобрели и право пользования земельным участком под ним на тех условиях, на которых им пользовался застройщик (в данном случае – на праве аренды у муниципалитета).

2. Платность использования земли и возникновение обязанности по оплате

Использование земли в РФ является платным, а арендная плата – одной из форм такой платы.

"Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 65, пункт 1)

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, его предоставление в аренду собственникам расположенных на нем зданий, сооружений или помещений в них является правилом.

"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 1)

Более того, если здание (сооружение) принадлежит нескольким лицам, они имеют право на приобретение земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

"В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить... принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности... эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 2)

Размер арендной платы для каждого из таких совладельцев (соарендаторов) должен быть соразмерен его доле.

"Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора... должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 10)

Закон прямо указывает, что данные правила применимы и к собственникам нежилых помещений в гаражных комплексах.

"Положения настоящей статьи применяются также к собственникам машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 15)

3. Возможность оспаривания требований администрации

Отсутствие прямого договора аренды между Вами и муниципалитетом, а также отсутствие упоминания об аренде в Ваших документах на бокс не отменяет перешедшего к Вам права пользования землей и вытекающей из этого обязанности участвовать в расходах.

Администрация города как собственник земельного участка вправе требовать оформления арендных отношений и внесения платы. Если ни один из собственников не обратился за заключением договора аренды, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении к его заключению.

"Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных... правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 8)

Вы можете оспорить действия администрации, если считаете их незаконными, например, через суд, потребовав признания ненормативного акта недействительным.

"Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления... не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина... может быть признан судом недействительным." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 61, пункт 1)

Однако для успеха в таком споре необходимо доказать, что требования администрации не основаны на законе, что в данной ситуации маловероятно, учитывая приведенные выше нормы.

4. Льготы для военных пенсионеров по арендной плате за землю

В предоставленном контексте из НПА не содержится норм, предусматривающих льготы по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для военных пенсионеров.

Есть общие нормы о льготах по налогам, но арендная плата – это не налог, а плата по договору.

"Льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества..." (Источник: НК РФ, статья 56, пункт 1)

Закон о статусе военнослужащих предусматривает право на первоочередное предоставление земельных участков для определенных целей, но не освобождает от платы за уже используемые участки.

"...органы местного самоуправления вправе в первоочередном порядке предоставлять право на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо выделять земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов." (Источник: Федеральный закон "О статусе военнослужащих", статья 15, пункт 12)

Жилищный кодекс говорит о компенсациях расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг для отдельных категорий граждан, но это также не относится к аренде земли под нежилым сооружением.

"Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 160, пункт 1)

Таким образом, на федеральном уровне льгот по арендной плате за землю для военных пенсионеров не установлено. Возможно, такие льготы могут быть предусмотрены нормативными актами Вашего муниципального образования, но эту информацию нужно уточнять отдельно.

Выводы и рекомендации

1. Требование администрации в целом законно. Поскольку земельный участок остался в муниципальной собственности, а право пользования им перешло к Вам от застройщика вместе с правом собственности на бокс, у Вас возникает обязанность по внесению платы за пользование этим участком (арендной платы).

2. Форма арендных отношений. Вам, как и другим собственникам боксов, скорее всего, необходимо заключить с муниципалитетом договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер Вашей доли в арендной плате должен быть соразмерен доле Вашего помещения в общем имуществе паркинга.

3. Отсутствие информации в документах при покупке не освобождает от обязанности. Это может быть основанием для предъявления претензий (или иска) к застройщику или продавцу бокса о сокрытии информации об обременении, но не к администрации города.

4. Льготы для военных пенсионеров. На федеральном уровне льгот по арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, для военных пенсионеров не предусмотрено. Рекомендуется самостоятельно изучить нормативные акты Вашего муниципального образования (решения городской думы, постановления администрации) на предмет возможных местных льгот.

5. Ваши дальнейшие действия:

   • Запросите у администрации копию действующего договора аренды земельного участка с застройщиком и расчет Вашей доли в арендной плате.
   • Вместе с другими собственниками боксов инициируйте процесс заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, чтобы урегулировать отношения с муниципалитетом официально.
   • Если Вы считаете, что застройщик (продавец) скрыл от Вас существенную информацию об обременении, что повлияло на решение о покупке, Вы можете обратиться к адвокату для оценки перспектив иска к нему о возмещении убытков.
   • Для детального анализа документов и выработки стратегии защиты Ваших интересов (особенно если планируется оспаривание действий администрации или претензии к застройщику) рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и жилищном праве.