Создание товарищества собственников недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения, фактически используемых под дачи
1. Анализ правовой ситуации
Ваша ситуация характеризуется следующими ключевыми моментами:
- Земельные участки (около 90) формально отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения.
- Фактически участки используются для дачного строительства и отдыха (садоводства).
- На территории имеются объекты инфраструктуры общего пользования (подъездные пути, водопроводные коммуникации).
- Собственники хотят легально оформить управление общим имуществом через создание товарищества собственников недвижимости (ТСН).
Основная правовая проблема заключается в несоответствии фактического использования земельных участков их целевому назначению.
«Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием...» (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 42)
«Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению...» (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 285)
«Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства... и не используется по целевому назначению в течение трех лет...» (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 284)
Таким образом, текущее использование земель под дачи без изменения их правового статуса является нарушением земельного законодательства и влечет риски административной ответственности и даже изъятия участков.
2. Применимые нормы и возможности
2.1. Возможность создания ТСН на землях сельскохозяйственного назначения
Непосредственно создать классическое ТСН на землях сельскохозяйственного назначения, если они не предназначены для садоводства/огородничества, законодательство не предусматривает. Однако существует специальная форма, адаптированная для таких целей.
«Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 4, пункт 3)
«Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки... могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества...» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 4, пункт 1)
«Территория садоводства или огородничества может быть создана на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 4.1, пункт 2)
Важный запрет:
«Не допускается создавать территории садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями...» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 4.1, пункт 10)
«Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.» (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 79, пункт 6)
Вывод: Создать садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), которое является разновидностью ТСН, можно только если земельные участки имеют вид разрешенного использования "садовый земельный участок" и при этом не являются сельскохозяйственными угодьями. В вашем случае это первостепенная задача.
2.2. Механизмы приведения использования земель в соответствие с законом
Существует два основных пути легализации текущего использования:
1. Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков на "садовый земельный участок" в рамках существующей категории (земли сельскохозяйственного назначения).
- Нужно изучить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования.
- Если ВРИ "садовый земельный участок" или "ведение садоводства" является основным или условно разрешенным для данной территориальной зоны, его можно установить.
- Для условно разрешенного ВРИ потребуется проходить процедуру публичных слушаний.
«Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.» (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 37, пункт 6)
2. Перевод земель или земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов с последующим установлением ВРИ для садоводства/дачного строительства.
- Это более сложная процедура, регулируемая Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ.
- Перевод возможен, в частности, в связи с установлением или изменением черты населенного пункта (включением участков в его границы).
«Установление или изменение границ населенных пунктов... является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.» (Источник: Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ, статья 8, пункт 1)
- Для перевода земель сельскохозяйственного назначения, особенно ценных угодий, действуют строгие ограничения.
«Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях...» (Источник: Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ, статья 7, пункт 1)
2.3. Порядок создания и управления товариществом
Если правовой статус земель будет приведен в порядок, создание СНТ (как вида ТСН) будет проходить по следующим правилам:
Кворум и необходимое большинство голосов:
- Для учреждения товарищества требуется единогласное решение учредителей на общем собрании.
«Решение об учреждении товарищества принимается гражданами (учредителями) единогласно на их общем собрании...» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 10, пункт 1)
- Количество учредителей должно быть не менее семи.
«Количество учредителей товарищества не может быть менее семи.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 10, пункт 6)
- Для принятия решений по важнейшим вопросам деятельности уже созданного товарищества (изменение устава, создание общего имущества, установление размера взносов) требуется квалифицированное большинство - не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании.
«По вопросам, указанным в пунктах 1 - 6, 10, 17, 21 - 26 части 1 настоящей статьи, решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа участвующих в общем собрании членов товарищества.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 17, пункт 2)
- Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов товарищества.
«Общее собрание членов товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 17, пункт 19)
Общее имущество:
Объекты инфраструктуры (дороги, сети) могут быть признаны имуществом общего пользования, принадлежащим собственникам участков на праве общей долевой собственности пропорционально площади их участков.
«Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом... принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 25, пункт 1)
3. Выводы и рекомендации
- Немедленно оцените риски. Текущее использование земель сельскохозяйственного назначения под дачи является нарушением закона. Необходимо срочно начать процесс легализации.
- Определите тип земель. Выясните, являются ли ваши участки сельскохозяйственными угодьями (пашня, сенокос и т.д.) или это иные земли сельскохозяйственного назначения. Создание садоводства на угодьях запрещено.
- Выберите стратегию легализации. Наиболее реалистичный путь — изменение вида разрешенного использования участков на "садовый земельный участок" в рамках категории земель сельскохозяйственного назначения. Для этого:
- Обратитесь в администрацию муниципального района (или городского округа) за градостроительным планом земельного участка и правилами землепользования и застройки.
- Узнайте, предусмотрен ли для вашей территории ВРИ, связанный с садоводством, и каков порядок его установления.
- Подготовьтесь к созданию ТСН (в форме СНТ). После урегулирования вопроса с ВРИ:
- Проведите общее собрание собственников для единогласного принятия решения об учреждении товарищества.
- Разработайте и утвердите устав.
- Зарегистрируйте садоводческое некоммерческое товарищество как юридическое лицо в налоговом органе.
- Обратитесь к адвокату. Учитывая сложность земельного и градостроительного законодательства, высокие риски и необходимость взаимодействия с органами власти, настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и праве застройки. Он поможет провести анализ документов, разработать оптимальную стратегию, подготовить необходимые ходатайства и представлять ваши интересы.
