Организация ТСН на землях сельхозназначения для дачного хозяйства: необходимые голоса и особенности участков

Создание товарищества собственников недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения, фактически используемых под дачи

1. Анализ правовой ситуации

Ваша ситуация характеризуется следующими ключевыми моментами:

• Земельные участки (около 90) формально отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения.
• Фактически участки используются для дачного строительства и отдыха (садоводства).
• На территории имеются объекты инфраструктуры общего пользования (подъездные пути, водопроводные коммуникации).
• Собственники хотят легально оформить управление общим имуществом через создание товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Основная правовая проблема заключается в несоответствии фактического использования земельных участков их целевому назначению.

«Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием...» (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 42)

«Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению...» (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 285)

«Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства... и не используется по целевому назначению в течение трех лет...» (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 284)

Таким образом, текущее использование земель под дачи без изменения их правового статуса является нарушением земельного законодательства и влечет риски административной ответственности и даже изъятия участков.

2. Применимые нормы и возможности

2.1. Возможность создания ТСН на землях сельскохозяйственного назначения

Непосредственно создать классическое ТСН на землях сельскохозяйственного назначения, если они не предназначены для садоводства/огородничества, законодательство не предусматривает. Однако существует специальная форма, адаптированная для таких целей.

«Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 4, пункт 3)

«Собственники садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки... могут создавать соответственно садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества...» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 4, пункт 1)

«Территория садоводства или огородничества может быть создана на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 4.1, пункт 2)

Важный запрет:

«Не допускается создавать территории садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями...» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 4.1, пункт 10)

«Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.» (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 79, пункт 6)

Вывод: Создать садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), которое является разновидностью ТСН, можно только если земельные участки имеют вид разрешенного использования "садовый земельный участок" и при этом не являются сельскохозяйственными угодьями. В вашем случае это первостепенная задача.

2.2. Механизмы приведения использования земель в соответствие с законом

Существует два основных пути легализации текущего использования:

1. Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков на "садовый земельный участок" в рамках существующей категории (земли сельскохозяйственного назначения).

• Нужно изучить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования.
• Если ВРИ "садовый земельный участок" или "ведение садоводства" является основным или условно разрешенным для данной территориальной зоны, его можно установить.
• Для условно разрешенного ВРИ потребуется проходить процедуру публичных слушаний.

  «Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.» (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 37, пункт 6)

2. Перевод земель или земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов с последующим установлением ВРИ для садоводства/дачного строительства.

• Это более сложная процедура, регулируемая Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ.
• Перевод возможен, в частности, в связи с установлением или изменением черты населенного пункта (включением участков в его границы).

  «Установление или изменение границ населенных пунктов... является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.» (Источник: Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ, статья 8, пункт 1)

• Для перевода земель сельскохозяйственного назначения, особенно ценных угодий, действуют строгие ограничения.

  «Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях...» (Источник: Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ, статья 7, пункт 1)

2.3. Порядок создания и управления товариществом

Если правовой статус земель будет приведен в порядок, создание СНТ (как вида ТСН) будет проходить по следующим правилам:

Кворум и необходимое большинство голосов:

• Для учреждения товарищества требуется единогласное решение учредителей на общем собрании.

  «Решение об учреждении товарищества принимается гражданами (учредителями) единогласно на их общем собрании...» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 10, пункт 1)

• Количество учредителей должно быть не менее семи.

  «Количество учредителей товарищества не может быть менее семи.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 10, пункт 6)

• Для принятия решений по важнейшим вопросам деятельности уже созданного товарищества (изменение устава, создание общего имущества, установление размера взносов) требуется квалифицированное большинство - не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании.

  «По вопросам, указанным в пунктах 1 - 6, 10, 17, 21 - 26 части 1 настоящей статьи, решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа участвующих в общем собрании членов товарищества.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 17, пункт 2)

• Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов товарищества.

  «Общее собрание членов товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 17, пункт 19)

Общее имущество:
Объекты инфраструктуры (дороги, сети) могут быть признаны имуществом общего пользования, принадлежащим собственникам участков на праве общей долевой собственности пропорционально площади их участков.

«Имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом... принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.» (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 25, пункт 1)

3. Выводы и рекомендации

1. Немедленно оцените риски. Текущее использование земель сельскохозяйственного назначения под дачи является нарушением закона. Необходимо срочно начать процесс легализации.
2. Определите тип земель. Выясните, являются ли ваши участки сельскохозяйственными угодьями (пашня, сенокос и т.д.) или это иные земли сельскохозяйственного назначения. Создание садоводства на угодьях запрещено.
3. Выберите стратегию легализации. Наиболее реалистичный путь — изменение вида разрешенного использования участков на "садовый земельный участок" в рамках категории земель сельскохозяйственного назначения. Для этого:
   • Обратитесь в администрацию муниципального района (или городского округа) за градостроительным планом земельного участка и правилами землепользования и застройки.
   • Узнайте, предусмотрен ли для вашей территории ВРИ, связанный с садоводством, и каков порядок его установления.
4. Подготовьтесь к созданию ТСН (в форме СНТ). После урегулирования вопроса с ВРИ:
   • Проведите общее собрание собственников для единогласного принятия решения об учреждении товарищества.
   • Разработайте и утвердите устав.
   • Зарегистрируйте садоводческое некоммерческое товарищество как юридическое лицо в налоговом органе.
5. Обратитесь к адвокату. Учитывая сложность земельного и градостроительного законодательства, высокие риски и необходимость взаимодействия с органами власти, настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и праве застройки. Он поможет провести анализ документов, разработать оптимальную стратегию, подготовить необходимые ходатайства и представлять ваши интересы.