Возможность выкупа земельного участка под сгоревшим муниципальным домом в Волгограде
Анализ ситуации
Вы обратились в администрацию Волгограда с предложением о выкупе земельного участка, на котором расположен сгоревший муниципальный жилой дом. Участок не сформирован, не стоит на кадастровом учёте. Администрация отказала, сославшись на Федеральный закон №185-ФЗ от 21.07.2007г., указав, что участок относится к землям, предназначенным для общественных нужд или землям под аварийными строениями. Для анализа вашей ситуации необходимо рассмотреть основания и ограничения оборота земельных участков.
Применимые нормы права
1. Ограничения оборотоспособности земельных участков
Земельное законодательство устанавливает категории земель, которые ограничены в обороте или изъяты из него. К таким землям могут относиться участки, предназначенные для общественных нужд или занятые аварийными строениями.
"Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 27, пункт 2)
"Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: ... расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 27, пункт 5, подпункт 13)
К землям, изъятым из оборота, также относятся, в частности, "земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 85, пункт 12). Это объясняет отнесение участка к землям для общественных нужд.
Закон о приватизации государственного и муниципального имущества также содержит прямой запрет на отчуждение определенных земель:
"Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: ... общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты) ... Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", статья 28, пункт 8)
2. Правовой режим земельных участков под аварийными строениями
Если строение признано аварийным, это влияет на правовой режим земельного участка. В вашем случае дом сгорел, что может быть приравнено к аварийному состоянию или разрушению.
"Объект капитального строительства может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, Статья 55.26-1, пункт 1). Решение о признании принимается уполномоченным органом местного самоуправления (пункт 3).
Наличие на участке аварийного строения, принадлежащего муниципалитету, создает правовые препятствия для его отчуждения в частную собственность, так как такой участок, вероятно, отнесен к землям, ограниченным в обороте.
3. Последствия отсутствия кадастрового учета и неопределенности границ
Ваш участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете. Это дополнительное формальное основание для отказа, так как объектом права может быть только индивидуально определенная вещь.
"Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 6, пункт 3)
Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется на основе утвержденной документации по планировке территории (проекта межевания) или схемы расположения участка (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 11.3). Без проведения кадастровых работ и учета предоставление участка невозможно.
4. Основания для отказа в предоставлении участка без торгов
Земельный кодекс содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа. В вашем случае могут применяться следующие:
"Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка... при наличии хотя бы одного из следующих оснований: ... указанный в заявлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении; ... указанный земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд...; ... указанный земельный участок не отнесен к определенной категории земель;" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.16, подпункты 6, 7, 21)
Выводы и рекомендации
-
Прямой выкуп, скорее всего, невозможен. Отказ администрации мотивирован законодательными запретами на приватизацию (выкуп) земельных участков, отнесенных к землям для общественных нужд и/или занятых аварийными строениями (сгоревшим домом). Эти запреты установлены Земельным кодексом и законом о приватизации и являются императивными.
-
Исключения для преодоления запрета в вашем случае маловероятны. Нормы, предоставляющие преимущественное право выкупа собственникам зданий (статья 39.20 ЗК РФ), к вам не применяются, так как вы не являетесь собственником сгоревшего муниципального дома. Иные исключения из правил об ограничении оборота в федеральных законах для подобных ситуаций, судя по предоставленному контексту, не установлены.
-
Неопределенность границ и отсутствие кадастрового учета — дополнительное, но не основное препятствие. Даже если бы участок был сформирован, основной запрет, связанный с его целевым назначением (общественные нужды/аварийное строение), оставался бы в силе.
Конкретные рекомендации:
- Запросите официальную информацию: Обратитесь в администрацию с запросом о предоставлении документов, подтверждающих отнесение данного земельного участка к землям для общественных нужд или к землям под аварийными строениями. Запросите копию решения о признании дома аварийным (если оно принималось) и документы о резервировании земли.
- Рассмотрите альтернативный вариант — аренду. Поскольку участок находится в муниципальной собственности, вы можете инициировать процедуру его предоставления в аренду (например, через торги). Однако и здесь действует ограничение:
"Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 22, пункт 11)
Вам необходимо выяснить, не относится ли участок именно к изъятым из оборота (например, к землям общего пользования). Если он лишь ограничен в обороте, возможность аренды может существовать.
- Консультация с адвокатом. Учитывая сложность ситуации и необходимость анализа документов, которых у вас пока нет, настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве. Он поможет оценить законность отказа, проанализировать статус земель по публичной кадастровой карте и правилам землепользования и застройки Волгограда, а также разработать дальнейшую стратегию, которая может включать обжалование отказа в судебном порядке, если будут обнаружены нарушения.
- Мониторинг изменения статуса участка. Если аварийное строение (остатки дома) будет снесено, а земля перестанет быть зарезервированной для муниципальных нужд, правовой режим участка может измениться. Вы можете периодически направлять запросы в администрацию о возможности его предоставления.
Важно: Федеральный закон №185-ФЗ от 21.07.2007г., на который ссылается администрация, в предоставленном контексте не содержится. Вероятно, это ссылка на утративший силу или специальный закон, однако правовой вывод об ограничении оборота делается на основании базовых норм Земельного кодекса и Закона о приватизации, которые были проанализированы.
