Как рассчитать доли в собственности на земельный участок при разных площадях у владельцев

Определение и оформление долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в дачном кооперативе

Анализ вашей ситуации

У вас есть земельный участок общей площадью 5090 кв. м, находящийся в общей долевой собственности трех лиц. Фактически сложился порядок пользования, при котором два собственника владеют примерно по 2510 кв. м каждый, а третий — 70 кв. м. Ваша цель — юридически закрепить эти доли, соответствующие фактическому использованию, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Применимые правовые нормы

1. Определение долей по соглашению собственников
Доли в праве общей долевой собственности определяются, в первую очередь, соглашением всех её участников. Если соглашение не достигнуто, доли считаются равными.

"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 245, пункт 1)

"Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 245, пункт 2)

Таким образом, чтобы закрепить доли, соответствующие фактическому использованию (2510, 2510 и 70 кв. м), необходимо согласие всех трех собственников.

2. Учет ранее сложившегося порядка пользования
Закон позволяет учитывать фактический порядок пользования имуществом. Владение и пользование имуществом осуществляется по соглашению всех участников.

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 247, пункт 1)

Сложившийся порядок пользования может быть положен в основу соглашения об определении размера долей.

3. Особенности земельных участков для садоводства/дачного хозяйства
Ваш участок расположен в дачном (садоводческом) некоммерческом товариществе. Согласно актуальному законодательству, виды разрешенного использования "дачный земельный участок" и "садовый земельный участок" считаются равнозначными.

"...такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства" ... "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" ... считаются равнозначными." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 54, часть 7)

Образование и раздел таких участков должны осуществляться с соблюдением земельного законодательства и, если участок находится в границах территории садоводства, с учетом проекта межевания территории.

"Раздел садового земельного участка или огородного земельного участка допускается с соблюдением требований, установленных земельным законодательством." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 23, часть 1)

4. Государственная регистрация изменений в размере долей
Для внесения изменений о размере долей в ЕГРН необходимо заявление всех собственников, чьи доли изменяются, на основании документа, содержащего новые сведения о долях.

"Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 42, часть 2)

Таким документом является нотариально удостоверенное соглашение об определении долей. Если соглашение удостоверено нотариусом, с заявлением в Росреестр может обратиться один из участников или сам нотариус.

5. Минимальный и максимальный размер участка
При образовании новых участков (например, при разделе) необходимо соблюдать установленные предельные размеры. Однако в предоставленном контексте нет информации о конкретных минимальных размерах для садовых участков в вашем регионе. Эти нормы устанавливаются градостроительными регламентами или законами субъекта РФ.

"Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 11.9, пункт 1)

Участок в 70 кв. м может оказаться меньше минимально допустимого размера, что создаст препятствие для его выдела в качестве самостоятельного объекта недвижимости, но не обязательно для фиксации доли в праве на общий участок.

Выводы и рекомендации

1. Расчет долей: Для перевода фактических площадей в доли (простые правильные дроби) необходимо общую площадь (5090 кв. м) принять за единицу (1). Далее:

   • Доля первого собственника: 2510 / 5090 ≈ 0,4931 (или 4931/10000).
   • Доля второго собственника: 2510 / 5090 ≈ 0,4931 (или 4931/10000).
   • Доля третьего собственника: 70 / 5090 ≈ 0,0138 (или 138/10000).

   Итоговые дроби лучше привести к простому виду, понятному для регистрации (например, 4931/10000, 4931/10000, 138/10000). Точный расчет можно произвести с учетом точной площади.

2. Основной шаг — соглашение: Вам необходимо заключить Соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. В соглашении указываются ФИО всех собственников, кадастровый номер участка и вычисленные доли для каждого. Соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

3. Необходимость межевания: Если границы вашего общего участка не установлены или требуют уточнения, если вы планируете в будущем не просто зафиксировать доли, а выделить каждому свой отдельный участок в натуре, вам потребуется обратиться к кадастровому инженеру для выполнения межевых работ и подготовки межевого плана.

   "Результатом кадастровых работ ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ, статья 37)

4. Регистрация изменений: После нотариального удостоверения соглашения необходимо подать документы на государственную регистрацию изменений в ЕГРН. Это можно сделать через МФЦ, Росреестр или онлайн на портале госуслуг. Основанием будет нотариальное соглашение.

5. Если согласия нет: В случае, если один из собственников не согласен с предложенным распределением долей, разрешить спор можно только в судебном порядке, представив доказательства сложившегося порядка пользования.

   "Земельные споры рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 64, пункт 1)

6. Рекомендация: Перед оформлением соглашения рекомендуется:

   • Уточнить в местной администрации или в правлении вашего садоводческого товарищества минимальный размер земельного участка для ведения садоводства в вашей территориальной зоне. Это важно для оценки возможности последующего выдела доли третьего собственника (70 кв. м) в натуре.
   • Проверить, не потребуется ли для раздела участка, находящегося в границах территории садоводства, учет проекта межевания этой территории (это может регулироваться уставом вашего товарищества).
   • Для подготовки документов и точного соблюдения процедуры целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и делах, связанных с недвижимостью в СНТ.