Узаконивание бизнеса на землях садоводческого товарищества: процедуры и правовые нюансы

Использование земельного участка в СНТ для предпринимательской деятельности: правовые аспекты и порядок действий

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником садового земельного участка, расположенного в границах территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). Текущий вид разрешенного использования (ВРИ) вашего участка, скорее всего, — «садовый земельный участок», который предназначен для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд. Использование такого участка для систематического извлечения прибыли (предпринимательской деятельности) будет являться нарушением его целевого назначения и может повлечь серьезные правовые последствия.

Применимые правовые нормы и ограничения

1. Правовой режим земельного участка в СНТ

Садовый земельный участок имеет строго определенное целевое назначение:

"Садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур... с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 3, пункт 1).

Закон прямо обязывает использовать такие участки по целевому назначению:

"Садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 23, часть 3).

Использование земельного участка не по целевому назначению является нарушением земельного законодательства. За это предусмотрена ответственность, вплоть до принудительного изъятия участка:

"Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 285).
"Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 42).

2. Процедура изменения вида разрешенного использования (ВРИ)

Чтобы законно вести бизнес, вам необходимо изменить ВРИ вашего земельного участка на такой, который допускает предпринимательскую деятельность (например, «предпринимательство», «объекты торговли» и т.п.). Порядок изменения зависит от категории земель и градостроительного регламента.

• Если участок относится к землям населенных пунктов: ВРИ устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования. Вам необходимо:

  1. Определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок, и какие ВРИ для нее установлены.
  2. Выбрать подходящий основной или условно разрешенный вид использования из предусмотренных для этой зоны.

  "Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков... правообладателями земельных участков... выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, часть 4).
  "Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, часть 6). Это потребует проведения публичных слушаний.

• Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения: Ситуация сложнее. Для коммерческой деятельности, не связанной с сельским хозяйством, может потребоваться перевод земельного участка в другую категорию (например, в земли населенных пунктов). Это сложная административная процедура.

  "Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении: ... земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - исполнительными органами субъектов Российской Федерации..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 8, часть 1).

Важно: Для садовых участков, образованных из земель, предоставленных СНТ до 2017 года, может действовать прямой запрет на изменение ВРИ (переходные положения закона о садоводстве).

Первоочередной шаг: Вам необходимо запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в органе местного самоуправления. В нем будет содержаться вся необходимая информация о возможных ВРИ, ограничениях и требованиях.

3. Выход из СНТ (прекращение членства)

Для ведения самостоятельной деятельности вам не обязательно формально «выводить» земельный участок из состава земель товарищества. Достаточно прекратить членство в СНТ. Земельный участок как объект недвижимости находится в вашей собственности, а товарищество — это лишь форма управления общим имуществом.

"Членство в товариществе в связи с выходом из товарищества прекращается со дня подачи членом товарищества соответствующего заявления в правление товарищества. При этом принятие решения органами товарищества о прекращении членства в товариществе не требуется" (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 13, часть 3).

После выхода вы будете считаться лицом, ведущим садоводство без участия в товариществе. Вы сохраните право пользования общим имуществом (дорогами, электросетями и т.д.), но будете обязаны вносить плату за его содержание наравне с членами товарищества (ст. 5 того же закона).

4. Регистрация субъекта предпринимательской деятельности

После изменения ВРИ земельного участка на допускающий коммерческую деятельность, вам необходимо легализовать саму предпринимательскую деятельность.

"Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 23, пункт 1).

Регистрация ИП осуществляется в налоговом органе по месту жительства.

"Государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства" (Источник: Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", статья 8, пункт 3).

Выводы и пошаговые рекомендации

ВАЖНО: Начинать предпринимательскую деятельность на участке с ВРИ «для садоводства» категорически нельзя. Это повлечет риски административных штрафов, изъятия участка и признания построенных объектов самовольными.

Рекомендуемый порядок действий:

1. Определите исходные данные. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно узнать категорию земель и текущий ВРИ участка.
2. Получите Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Обратитесь в администрацию муниципального образования (поселения, городского округа), на территории которого находится участок. ГПЗУ предоставляется бесплатно.
3. Проанализируйте возможность изменения ВРИ. На основании ГПЗУ и ПЗЗ определите, можно ли установить для вашего участка ВРИ, допускающий коммерцию. Если требуется условно разрешенный вид использования, готовьтесь к процедуре получения разрешения (публичные слушания). Если участок в сельхозземлях — оцените возможность и сложность перевода в другую категорию. На этом этапе крайне рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном и градостроительном праве.
4. Подайте заявление об изменении ВРИ. Обратитесь в уполномоченный орган местного самоуправления (комиссию по землепользованию и застройке) с соответствующим заявлением. После положительного решения сведения о новом ВРИ будут внесены в ЕГРН.
5. Подайте заявление о выходе из СНТ. Направьте заявление в правление вашего садоводческого товарищества. Это можно сделать в любой момент, независимо от стадии изменения ВРИ.
6. Зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя. После изменения ВРИ подайте документы в налоговую инспекцию для регистрации ИП. Выберите подходящую систему налогообложения (УСН, патент и т.д.).
7. Учитывайте дополнительные требования. После начала деятельности вам необходимо будет встать на учет в налоговых органах, уплачивать налоги и страховые взносы, соблюдать санитарные, противопожарные и иные нормы, которые будут применяться к вашему виду бизнеса.

Начинать следует с пунктов 1 и 2 — сбора информации и анализа правовой возможности изменения разрешенного использования вашего земельного участка. Без положительного решения по этому ключевому вопросу все дальнейшие шаги теряют смысл и являются рискованными.