Шансы на аренду части земельного участка с водным объектом для рыбоводства и организации рыбалки

Аренда части земельного участка с водным объектом для целей аквакультуры и платной рыбалки

Анализ вашей ситуации

Вы планируете арендовать не весь земельный участок площадью около 110 га, а только его часть, прилегающую к реке, для организации рыбоводства (аквакультуры) и рекреационной деятельности (платной рыбалки). Участок находится в муниципальной собственности, река зарегистрирована в государственном водном реестре. Для реализации вашего плана необходимо решить несколько взаимосвязанных вопросов.

1. Возможность аренды части земельного участка

Земельный участок, как объект права, должен быть индивидуально определен. Для передачи в аренду части участка эта часть должна быть либо уже учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), либо ее учет должен быть осуществлен одновременно с регистрацией договора аренды.

"Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 44)

Это означает, что для аренды интересующей вас части участка потребуется проведение кадастровых работ по образованию нового земельного участка или постановке на учет его части. Сделать это можно, но процесс инициируется заинтересованным лицом (вами) и требует согласований.

2. Порядок предоставления муниципального земельного участка в аренду

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются в аренду, как правило, на торгах (аукционе). Однако закон предусматривает случаи предоставления без торгов.

"Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: ... 29.1) земельного участка лицу, осуществляющему товарную аквакультуру (товарное рыбоводство) на основании договора пользования рыбоводным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности ... для указанных целей." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.6)

Важно отметить, что для применения этого основания у вас уже должен быть заключен договор пользования рыбоводным участком. Если такого договора нет, аренда земельного участка, скорее всего, будет предоставляться на аукционе. Вам необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления для получения точной информации о процедуре.

3. Необходимые разрешения и согласования для использования водного объекта

Использование водного объекта (реки) для ваших целей требует отдельного оформления и соблюдения требований водного, экологического и рыболовного законодательства.

а) Согласование с органами рыбоохраны:

"Для осуществления деятельности по аквакультуре на водном объекте необходимо согласование с уполномоченным органом в области рыболовства и сохранения водных биологических ресурсов (органом рыбоохраны) в части соблюдения требований к сохранению водных биоресурсов и среды их обитания." (Источник: Правила охраны поверхностных водных объектов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 10.09.2020 N 1391)

б) Разрешение на специальное водопользование:
Если ваша деятельность будет связана с забором воды из реки или со сбросом сточных вод, либо если она осуществляется в границах водоохранных зон, потребуется оформление разрешения.

"Использование акватории поверхностного водного объекта для коммерческих целей, включая организацию платной рыбалки, требует получения разрешения на специальное водопользование в порядке, установленном водным законодательством, если такое использование связано с забором воды или сбросом сточных вод, либо если оно осуществляется в границах водоохранных зон." (Источник: Правила охраны поверхностных водных объектов)

в) Договор водопользования или решение о предоставлении водного объекта в пользование:
Для целей аквакультуры с забором воды или сбросом стоков водный объект предоставляется на основании решения уполномоченного органа.

"На основании решений о предоставлении водных объектов в пользование ... право пользования поверхностными водными объектами ... приобретается в целях: ... 11) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и сброса сточных вод для осуществления аквакультуры (рыбоводства)." (Источник: Водный кодекс Российской Федерации, Статья 11)

4. Ограничения, связанные с водоохранными зонами

Река шириной 4 метра имеет установленную законом водоохранную зону и прибрежную защитную полосу, в границах которых действует специальный режим.

"В границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос поверхностных водных объектов устанавливаются ограничения на хозяйственную и иную деятельность, в том числе: а) запрещается размещение объектов капитального строительства, за исключением объектов, связанных с использованием водных объектов для целей водоснабжения, рыболовства, судоходства, а также объектов рекреационного назначения при условии соблюдения требований законодательства." (Источник: Правила охраны поверхностных водных объектов)

Таким образом, размещение объектов для платной рыбалки (беседки, мостки и т.п.) может быть разрешено, но только при строгом соблюдении природоохранных требований. Вам необходимо выяснить границы водоохранной зоны данной реки.

5. Основания для возможного отказа

В предоставлении земельного участка и разрешений могут отказать по следующим причинам:

• Несоответствие планируемой деятельности требованиям законодательства.
• Угроза загрязнения, засорения или истощения водного объекта.
• Нарушение прав и законных интересов других лиц (например, водопользователей).
• Отсутствие необходимых документов или несоблюдение установленного порядка.

"Основаниями для отказа в предоставлении разрешений или согласований, связанных с использованием поверхностных водных объектов, могут служить: а) несоответствие планируемой деятельности требованиям водного законодательства...; б) наличие угрозы загрязнения, засорения или истощения водного объекта; в) нарушение прав и законных интересов других лиц..." (Источник: Правила охраны поверхностных водных объектов)

Выводы и рекомендации

1. Шансы есть, но путь сложный. Арендовать часть земельного участка с водным объектом для ваших целей возможно, но это потребует прохождения многоэтапной административной процедуры.
2. Начните с органов местного самоуправления. Обратитесь в администрацию муниципального образования, в чьей собственности находится земельный участок. Вам нужно:
   • Уточнить возможность и порядок образования (выдела) части участка.
   • Выяснить, планируется ли предоставление земли на аукционе или возможен вариант без торгов (при условии получения договора на рыбоводный участок).
   • Получить информацию о наличии утвержденных границ водоохранной зоны реки.
3. Параллельно готовьтесь к согласованиям с профильными органами:
   • Орган рыбоохраны (территориальное управление Росрыболовства): согласование деятельности по аквакультуре.
   • Орган водного хозяйства (территориальный отдел Росводресурсов или уполномоченный орган субъекта РФ): получение решения о предоставлении водного объекта в пользование (если потребуется забор/сброс воды).
4. Учитывайте экологические требования. Ваша деятельность должна будет соответствовать всем нормам по охране водного объекта, предотвращению загрязнения и сохранению биоразнообразия.
5. Рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и экологическом праве. Он поможет вам корректно выстроить последовательность действий, подготовить необходимые документы и минимизировать риски отказа.