Продажа квартиры с земельным участком: необходимость указания незарегистрированных хозпостроек, оформление долевой собственности и учет внесенного задатка в договоре купли-продажи

Продажа квартиры с земельным участком: самовольные постройки, доли в общем имуществе и учёт предоплаты

Анализ ситуации

Вы планируете продать квартиру в многоквартирном доме вместе с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и общее имущество. На участке находятся незарегистрированные хозяйственные постройки (сарай, веранда). Кроме вас, существуют другие собственники помещений в доме (дольщики общего имущества), которые не проживают в нём. Вы также получили от покупателя часть денег по расписке до заключения основного договора.

1. Правовой статус самовольных построек и их отражение в договоре

Возведённые вами постройки, скорее всего, являются самовольной постройкой, так как созданы без получения необходимых разрешений и не зарегистрированы.

"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные... без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 222, пункт 1)

Последствия:

• Вы не приобрели право собственности на эти постройки и не можете им распоряжаться.
• Постройки подлежат сносу или приведению в соответствие с требованиями за ваш счёт.

"Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 222, пункт 2)

Как отразить в договоре купли-продажи:

Предметом договора являются квартира и следующая вместе с ней доля в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая земельный участок.

"При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 38, пункт 1)
"Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 38, пункт 2)

Самовольные постройки не являются частью общего имущества МКД и не переходят автоматически к покупателю. Их не следует включать в предмет договора. Упоминание незаконных объектов может привести к отказу в регистрации перехода права или к оспариванию сделки, так как продаётся то, на что у продавца нет права собственности.

Риск для покупателя: После перехода права собственности покупатель, как новый сособственник земельного участка, может столкнуться с требованием органов власти или других собственников о сносе этих построек.

Рекомендация: Лучший способ минимизировать риски — не упоминать эти постройки в договоре вовсе. Фактически покупатель получает участок в том состоянии, в котором он есть. Однако вам стоит быть готовым к тому, что покупатель, узнав о риске сноса, может потребовать уменьшения цены. Крайне желательно до сделки проверить, не принимались ли органами местного самоуправления или судом решения в отношении этих построек.

2. Продажа доли в общем имуществе МКД при наличии других сособственников

Закон чётко устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (МКД) неотделима от права собственности на саму квартиру.

"Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе... отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 37, пункт 4)

Это означает, что при продаже квартиры доля в общем имуществе (включая земельный участок) переходит к покупателю автоматически, в силу закона. Процедура уведомления других сособственников помещений (дольщиков общего имущества) о продаже именно этой доли не требуется, так как она не продаётся отдельно.

Важно различать:

• Продажа доли в праве собственности на общее имущество (земля, подвалы и т.д.) — происходит автоматически с продажей квартиры, отдельного согласования не нужно.
• Реализация преимущественного права покупки доли в праве общей собственности — эта процедура (по статье 250 ГК РФ) применяется, если вы продаёте долю в праве собственности на объект, находящийся в долевой собственности (например, долю в праве на отдельный земельный участок или нежилое помещение). В вашем случае, исходя из описания, речь идёт о стандартной доле в общем имуществе МКД, которая следует судьбе квартиры.

Таким образом, для совершения сделки вам не нужно получать отказы от других собственников помещений в доме от их преимущественного права покупки вашей доли в общем имуществе.

3. Учёт предоплаты (задатка/аванса) в договоре

Денежные средства, переданные по простой расписке без отдельного соглашения о задатке, с высокой долей вероятности будут считаться авансом.

"Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 380, пункты 1 и 2)
"В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 380, пункт 3)

Правовые последствия:

• Аванс — это простая предоплата, часть общей цены. При неисполнении договора сторона, его получившая, должна вернуть аванс, но без двойной суммы как при задатке.
• Задаток — обеспечительная мера. При срыве сделки по вине покупателя задаток остаётся у продавца. При срыве по вине продавца — он возвращает двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).

Как отразить в договоре купли-продажи:
В разделе о порядке расчётов необходимо четко указать:

«Покупатель передал, а Продавец получил часть цены Договора в сумме _____ (_______) рублей в качестве аванса по расписке от «» ________ 20__ г. Указанная сумма подлежит зачёту в счёт цены Договора при окончательном расчёте.»

Такая формулировка исключит двойное толкование и споры о применении последствий задатка.

Выводы и конкретные рекомендации

1. По самовольным постройкам: Не включайте их в предмет договора купли-продажи. Их упоминание создаёт юридические риски для регистрации сделки. Осознавайте, что покупатель принимает участок «как есть», и у него в будущем могут возникнуть проблемы с этими объектами.
2. По другим дольщикам: При продаже квартиры доля в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД переходит к покупателю автоматически. Получать от других собственников помещений отказы от преимущественного права покупки этой доли не требуется. Убедитесь, что в ЕГРН корректно отражено ваше право собственности на квартиру.
3. По предоплате: Внесите в договор купли-продажи пункт о том, что переданная по расписке сумма является авансом и засчитывается в счёт оплаты. Это обезопасит вас от претензий о взыскании двойной суммы задатка в случае спора.
4. Общая рекомендация: Учитывая наличие самовольных построек и специфику перехода прав на общее имущество, перед заключением сделки настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости. Он поможет проверить юридическую чистоту объекта и составить договор, максимально защищающий ваши интересы.