Возможность приобретения земельного участка под сгоревшим муниципальным домом
Анализ ситуации
Вы хотите приобрести в собственность земельный участок, находящийся в муниципальной собственности г. Волгограда, на котором ранее располагался сгоревший муниципальный жилой дом. Участок не состоит на кадастровом учете, права на него не зарегистрированы. Местная администрация отказала в рассмотрении вопроса о выкупе, ссылаясь на отсутствие кадастрового учета и оформленных прав.
Применимые нормы права
1. Общий порядок предоставления земельных участков
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
"1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.1)
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах в форме аукциона:
"Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.3)
2. Исключение: преимущественное право собственников зданий
Существует важное исключение, которое может быть применимо к вашей ситуации, даже несмотря на уничтожение дома:
"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.20)
Однако в данном случае вы не являетесь собственником уничтоженного здания. Этот факт осложняет использование данного основания.
3. Порядок подготовки участка к продаже (инициатива заявителя)
Законодательство предусматривает возможность инициировать аукцион по инициативе заинтересованного лица, в том числе обеспечив образование участка и его кадастровый учет:
"Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.11)
Эта процедура включает:
- Подготовку схемы расположения земельного участка (если нет утвержденного проекта межевания).
- Обращение в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы.
- Обеспечение выполнения кадастровых работ для образования участка.
- Осуществление государственного кадастрового учета.
- Обращение с заявлением о проведении аукциона.
4. Отсутствие кадастрового учета как препятствие
Отказ администрации может быть связан с тем, что земельный участок не может быть предметом аукциона в определенных случаях:
"Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: ... 2) на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.11)
Тем не менее, это ограничение не является абсолютным. Если участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена (что вероятно для многих муниципальных земель), аукцион возможен. Кроме того, отказ в связи с отсутствием учета может быть оспорен, если муниципалитет уклоняется от выполнения своих обязанностей по образованию участка и постановке его на учет.
5. Особый порядок для участков под жилыми домами, возведенными до 1998 года
Существует специальная упрощенная процедура для граждан, которые используют для постоянного проживания жилые дома, возведенные до 14 мая 1998 года:
"До 1 марта 2031 года гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом." (Источник: Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Статья 3.8)
Если сгоревший дом был возведен до этой даты и вы использовали его для постоянного проживания, у вас может возникнуть право на бесплатное предоставление участка. Для этого нужно подтвердить факт использования дома (например, регистрацией по месту жительства, оплатой коммунальных услуг и т.д.).
Выводы и рекомендации
-
Прямой выкуп «в обход» аукциона в вашей ситуации практически невозможен. По общему правилу, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, продаются через аукцион. Исключительное право на выкуп без торгов имеют собственники расположенных на участке зданий (ст. 39.20 ЗК РФ), что к вам не относится.
-
Основной путь — инициирование подготовки участка к продаже на аукционе. Вы можете действовать по схеме, предусмотренной ст. 39.11 ЗК РФ:
- Шаг 1: Уточнить границы и подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (это может сделать кадастровый инженер).
- Шаг 2: Подать в уполномоченный орган администрации г. Волгограда заявление об утверждении данной схемы с указанием цели использования участка.
- Шаг 3: После утверждения схемы обеспечить проведение кадастровых работ за свой счет и постановку участка на кадастровый учет.
- Шаг 4: После получения кадастрового номера подать в администрацию заявление о проведении аукциона по продаже этого земельного участка.
-
Изучите возможность применения упрощенного порядка по ст. 3.8 Закона № 137-ФЗ.
- Запросите архивные данные, чтобы установить, когда был построен сгоревший дом. Если он был возведен до 14 мая 1998 года и вы (или ваша семья) проживали в нем на законных основаниях, вы можете претендовать на бесплатное предоставление земельного участка в собственность.
- Для этого нужно будет подать в администрацию заявление с приложением документов, подтверждающих факт использования дома (справка о регистрации, квитанции об оплате ЖКУ и др.).
-
В случае неправомерного бездействия администрации (например, необоснованного отказа в утверждении схемы или в проведении аукциона после постановки участка на учет) ее действия (бездействие) могут быть обжалованы в судебном порядке. Суд может обязать администрацию совершить необходимые действия.
Конкретные рекомендации:
- Закажите выписку из ЕГРН об объектах недвижимости на интересующей территории, чтобы получить актуальные сведения.
- Обратитесь к кадастровому инженеру для консультации о возможности и стоимости подготовки схемы расположения земельного участка и межевого плана.
- Подготовьте мотивированное письмо в администрацию г. Волгограда, в котором изложите не просьбу о выкупе (которая была отклонена), а намерение действовать в рамках процедуры, предусмотренной ст. 39.11 ЗК РФ, для подготовки участка к продаже на аукционе по вашей инициативе.
- Параллельно соберите все возможные доказательства, что уничтоженный дом был построен до 14 мая 1998 года и использовался для проживания, чтобы оценить перспективу обращения по упрощенной процедуре.
- Если администрация будет уклоняться от законных действий или выносить немотивированные отказы, обратитесь за помощью к адвокату для подготовки жалобы в прокуратуру или искового заявления в суд.
