Право на открытие гостиницы при виде разрешенного использования торгово-офисное помещение

Возможность размещения гостиницы в здании с видом разрешенного использования «торгово-офисное помещение»

Анализ ситуации

В Вашем случае вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и, следовательно, расположенного на нем здания, прямо указан как «торгово-офисное помещение». Гостиница (средство размещения) является иным видом деятельности, который в законодательстве выделен отдельно. Основной принцип земельного законодательства обязывает использовать землю в соответствии с ее целевым назначением и установленным разрешенным использованием:

"Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 42)

Использование части здания под гостиницу при ВРИ «торгово-офисное помещение» будет считаться использованием не в соответствии с разрешенным использованием, если «гостиница» не входит в перечень допустимых видов для этой территориальной зоны.

Применимые правовые нормы и последствия

1. Виды разрешенного использования и порядок их изменения

Градостроительный кодекс устанавливает три вида разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Правообладатель вправе самостоятельно выбирать основной или вспомогательный вид использования из установленных для территориальной зоны градостроительным регламентом.

"Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства... выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 37, часть 4)

Если «гостиница» не входит в перечень основных или вспомогательных видов для Вашей территориальной зоны, но включена в перечень условно разрешенных видов, необходимо получить специальное разрешение.

"Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 37, часть 6)

Процедура получения такого разрешения включает проведение публичных слушаний (статья 39 Градостроительного кодекса).

Что делать: Вам необходимо изучить Правила землепользования и застройки Вашего муниципального образования. Этот документ содержит карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты, в которых указаны все допустимые виды использования для территориальной зоны, в которой расположен Ваш земельный участок (статья 30 Градостроительного кодекса).

2. Ответственность за использование не по разрешенному использованию

Использование объекта не в соответствии с установленным ВРИ влечет административную ответственность.

"Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием... влечет наложение административного штрафа..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 8.8, часть 1)

Размер штрафа для юридических лиц может составлять от 1,5% до 2% кадастровой стоимости земельного участка (но не менее 100 000 руб.). Кроме того, повторные или неустраненные нарушения могут повлечь более серьезные последствия, вплоть до принудительного прекращения права на земельный участок по решению суда (статья 54 Земельного кодекса).

3. Специальные требования к организации гостиницы

Даже при наличии корректного ВРИ, организация гостиницы требует соблюдения специальных норм:

• Классификация: Гостиница является средством размещения и подлежит обязательной классификации.

  "Средство размещения является классифицированным со дня включения сведений о средстве размещения в реестр классифицированных средств размещения." (Источник: Федеральный закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации", статья 5.1)
  Предоставление услуг без включения в реестр влечет административный штраф (статья 14.39 КоАП РФ).

• Пожарная безопасность: Здания гостиниц относятся к классу функциональной пожарной опасности Ф1.2, что накладывает особые требования к путям эвакуации, отделочным материалам и системам противопожарной защиты (статьи 32, 89 Федерального закона №123-ФЗ).
• Санитарно-эпидемиологические требования: Обязательно соблюдение санитарных правил к эксплуатации общественных помещений, а для работников – проведение медицинских осмотров.

  "При эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха..." (Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 24)
  "Работники отдельных профессий... обязаны проходить предварительные при поступлении на работу и периодические медицинские осмотры..." (Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 34, часть 1)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Открывать гостиницу без изменений в документах НЕЛЬЗЯ. Вид деятельности «гостиница» с высокой степенью вероятности не входит в содержание ВРИ «торгово-офисное помещение». Такое использование будет признано нарушением земельного и градостроительного законодательства со всеми вытекающими рисками (крупные штрафы, предписания об устранении нарушения, возможное приостановление деятельности).

2. Определите правовой статус «гостиницы» для Вашего участка.

   • Обратитесь в администрацию муниципального образования (или воспользуйтесь ее официальным сайтом) для получения сведений из Правил землепользования и застройки.
   • Установите, к какой территориальной зоне относится Ваш участок (скорее всего, это общественно-деловая зона).
   • Изучите градостроительный регламент для этой зоны. Проверьте, входит ли «гостиница» (или «средства размещения») в перечень:
     • Основных видов разрешенного использования – тогда Вы можете выбрать его самостоятельно и внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
     • Условно разрешенных видов использования – тогда Вам необходимо получить разрешение по статье 39 Градостроительного кодекса РФ (процедура включает публичные слушания).
     • Если «гостиница» не входит ни в основные, ни в условно разрешенные виды, ее организация на данном участке невозможна без сложной процедуры изменения самих Правил землепользования и застройки.

3. После установления и оформления корректного ВРИ «гостиница» выполните обязательные процедуры:

   • Приведите помещения второго этажа в соответствие с требованиями пожарной безопасности (ФЗ-123) и санитарным нормам (ФЗ-52) для объектов размещения.
   • Пройдите процедуру классификации гостиницы и включите сведения о ней в реестр.
   • Получите необходимые заключения от Роспотребнадзора и МЧС (в рамках подготовки к классификации и открытию).
   • Организуйте проведение обязательных медицинских осмотров для персонала.

4. Рекомендация: Учитывая комплексность вопроса (градостроительное право, земельное право, специальные нормы для гостиниц), для минимизации рисков и правильного оформления всей документации настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся в области земельного и градостроительного права, а также привлечь профильных специалистов по пожарной и санитарной безопасности.