Приобретение заброшенного земельного участка у садоводческого общества без кадастрового учета и межевания

Оформление заброшенного земельного участка в садоводческом товариществе

Вы хотите оформить право собственности на смежный земельный участок в границах вашего СНТ, который никогда не был сформирован как объект недвижимости (нет межевания, кадастрового номера и документов о праве). Правление СНТ бездействует. Ситуация сложная, но решаемая, хотя потребует активных действий, а в некоторых случаях – обращения в суд.

Анализ ситуации и основные проблемы

Ключевая проблема в том, что интересующий вас земельный участок не существует как юридический объект. Он не образован, не стоит на кадастровом учете и не имеет зарегистрированного правообладателя. Согласно закону, распоряжаться (в том числе продавать) можно только участком, прошедшим кадастровый учет. Правление СНТ формально право, говоря, что без межевания кадастровый номер не дадут, так как межевой план является основанием для учета.

"Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 70)

"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)

Бездействие СНТ не освобождает вас от необходимости решать вопрос, но и не дает права действовать самостоятельно, игнорируя установленный порядок.

Порядок действий для оформления участка

Шаг 1. Сбор информации и анализ документов

Прежде всего, необходимо понять, на каком праве СНТ владеет землей, в границах которой находится нужный участок, и есть ли проект межевания территории.

1. Запросите у правления СНТ ключевые документы. Как член товарищества вы имеете на это право.

   "Члены товарищества имеют право знакомиться и по заявлению получать за плату ... заверенные ... копии: 1) устава товарищества с внесенными в него изменениями... 3) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 4) документов, подтверждающих права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе; 5) протокола собрания об учреждении товарищества, протоколов общих собраний членов товарищества..." (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", Статья 11)
   Вам нужны:

   • Устав СНТ.
   • Документ, на основании которого СНТ использует землю (договор аренды, свидетельство о праве собственности, постановление о предоставлении и т.д.).
   • Протоколы общих собраний, особенно касающиеся утверждения проекта межевания территории и распределения участков.
   • Реестр членов товарищества (в нем могут быть указаны условные номера участков).

2. Получите сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Обратитесь в орган регистрации прав (Росреестр) или через МФЦ за выпиской на весь земельный участок, предоставленный СНТ. Это можно сделать самостоятельно.

   "Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются ... по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62)
   Выписка покажет, кто является правообладателем земли СНТ (само товарищество, муниципалитет, субъект РФ) и есть ли утвержденный проект межевания территории.

Шаг 2. Определение пути формирования участка и инициация процесса

Здесь возможны два основных сценария в зависимости от наличия проекта межевания.

Сценарий А: Проект межевания территории утвержден.
Это оптимальный вариант. Если проект есть, образование участков происходит в соответствии с ним.

"Образование садовых земельных участков и огородных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории." (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", Статья 23)
Вам необходимо инициировать на общем собрании членов СНТ решение о распределении конкретного (заброшенного) участка, образованного по проекту межевания, в вашу пользу.
"Распределение земельных участков между членами товарищества осуществляется на основании решения общего собрания членов товарищества согласно реестру членов товарищества. Условные номера таких участков указываются в реестре членов товарищества и проекте межевания территории." (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", Статья 22)

Сценарий Б: Проект межевания территории отсутствует.
Это более сложный путь. Вам придется действовать через уполномоченный орган местного самоуправления (администрацию).

1. Обратитесь в местную администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В заявлении укажите цель – ведение садоводства.

   "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции" (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.2)

2. Администрация проверит, не поступали ли заявления от других граждан на этот участок, и в случае их отсутствия может принять решение о предварительном согласовании предоставления.

   "Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения... заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган... принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.18)

3. На основании этого решения вам необходимо будет за свой счет обеспечить проведение кадастровых работ (межевания) для образования участка.

   "Обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка... в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка" (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.14)

Важно: Если правление СНТ отказывается созывать общее собрание для решения вопроса о распределении, вы как член товарищества вправе требовать этого.

"Внеочередное общее собрание членов товарищества должно проводиться по требованию: ... 3) членов товарищества в количестве более чем одна пятая членов товарищества." (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", Статья 17)

Шаг 3. Проведение межевания и кадастровый учет

После того как получено решение общего собрания о распределении или решение администрации о предварительном согласовании:

1. Заключите договор подряда с кадастровым инженером на выполнение межевых работ.

   "Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого... договора подряда на выполнение кадастровых работ" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 35)

2. Кадастровый инженер подготовит межевой план, согласует границы с правообладателями смежных участков (включая вас).
3. Подайте в Росреестр заявление о постановке участка на кадастровый учет и регистрации права собственности. Основанием будет решение общего собрания СНТ (если земля в собственности СНТ) или решение администрации о предоставлении участка в собственность (если земля муниципальная/государственная).

Шаг 4. Решение вопроса о долгах по взносам

Вероятность наличия задолженности за прошлые периоды невелика, так как у участка не было оформленного правообладателя-члена СНТ. Обязанность по взносам возникает у члена товарищества.

"Обязанность по внесению взносов распространяется на всех членов товарищества." (Источник: Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", Статья 14)
Если же долг числится за прежним "пользователем", то, согласно гражданскому законодательству, при переходе права собственности на имущество к другому лицу не переходят обязательства прежнего собственника, не связанные с этим имуществом (долги по членским взносам – это личное обязательство члена товарищества). Тем не менее, перед заключением какой-либо сделки с СНТ получите от председателя письменную справку об отсутствии задолженности по целевому и членскому взносам за этот участок.

Проверка на наличие других претендентов и обременений

1. Выписка из ЕГРН, запрошенная на весь земельный массив СНТ, покажет зарегистрированные права и обременения.
2. Обращение в администрацию (сценарий Б) – процедура предварительного согласования как раз включает публикацию извещения, которое могут увидеть другие потенциальные претенденты.
3. Опрос соседей и старых членов СНТ может дать фактическую информацию о том, кто раньше пользовался участком.

Выводы и рекомендации

1. Действуйте последовательно: Сбор документов → Определение правообладателя земли СНТ → Выбор пути (через общее собрание СНТ или администрацию) → Межевание → Кадастровый учет.
2. Начинайте с диалога с правлением СНТ, запросив все имеющиеся документы. Если правление не идет на контакт, используйте свое право как члена товарищества на созыв внеочередного общего собрания.
3. Основная инстанция при бездействии СНТ – местная администрация. Именно она уполномочена предоставлять земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
4. Будьте готовы нести расходы на межевание.
5. Проверка на наличие иных претендентов будет осуществлена администрацией в рамках установленной процедуры.
6. Взыскание старых долгов по взносам с нового собственника маловероятно, но получите официальное подтверждение их отсутствия.

Если на любом из этапов вы столкнетесь с непреодолимыми препятствиями (например, отказ администрации без законных оснований, спор о границах), вопрос придется решать в судебном порядке.

"Земельные споры рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 64)

Ввиду сложности и многоэтапности процесса, для детального анализа ваших документов и разработки конкретной стратегии рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.