Вопрос о приватизации и разделе земельного участка за многоквартирным домом при отсутствии кадастрового учёта

Оформление раздела и приватизации земельного участка при доме на три квартиры

1. Анализ ситуации и правовой статус имущества

Исходя из описания, ваше здание, состоящее из трех изолированных помещений (квартир), с высокой долей вероятности является многоквартирным домом (МКД). Согласно Жилищному кодексу, многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество собственников.

"Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 15, часть 6)

Важнейшее последствие такого статуса заключается в том, что земельный участок под домом и вокруг него, необходимый для его эксплуатации, является общим имуществом всех собственников помещений в МКД.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 1, пункт 4)

Ключевой вывод на данном этапе: Земельный участок не может быть отчужден (продан, подарен) или его часть уменьшена отдельно от прав на помещения в доме. Он принадлежит всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

2. Необходимые предварительные действия: учет участка и оформление прав

Поскольку участок имеет технический паспорт, но не внесен в кадастр, он является ранее учтенным. Прежде чем делить участок, необходимо:

1. Осуществить его государственный кадастровый учет. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана. Межевой план — это документ, который составляется на основе кадастрового плана территории и в котором указываются сведения об образуемом или уточняемом земельном участке.

   "Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 22, часть 1)

2. Зарегистрировать право общей долевой собственности на весь участок. Если это право еще не зарегистрировано, его необходимо оформить. Основанием является закон, связывающий право на помещение в МКД с долей в праве на общий земельный участок.

   "Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав... осуществляется по заявлениям правообладателей..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 69, часть 2)

   Размер доли каждого собственника пропорционален площади принадлежащей ему квартиры.

   "Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.2, часть 1)

3. Возможность и порядок раздела (выдела) земельного участка

Раздел (или выдел в натуре) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, возможен при согласии всех собственников.

"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 252, часть 1)
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 246, часть 1)

Важно! В случае с МКД выдел доли в праве на общее имущество (включая землю) в натуре отдельно от права на квартиру не допускается. Однако возможна иная процедура — перераспределение земельных участков, если образуются самостоятельные участки.

"Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.2, часть 2)

Более подходящей процедурой для вашей цели (создание отдельных, обособленных участков) является перераспределение исходного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, с образованием нескольких новых участков.

"При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 11.7, часть 2)

4. Требования к образуемым земельным участкам

При образовании новых участков путем перераспределения необходимо соблюдать требования земельного законодательства:

• Минимальный и максимальный размер образуемых участков должен соответствовать Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования. Эту информацию можно получить в местной администрации.

  "Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, Статья 30, часть 6, пункт 2)

• Образованные участки не должны приводить к вклиниванию, изломанности границ, чересполосице и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию земли.

  "Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам..." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 11.9, часть 6)

• К каждому новому участку должен быть обеспечен проход или проезд (доступ).

5. Пошаговая процедура оформления

1. Получение согласия всех собственников. Согласие должно быть оформлено в виде письменного соглашения (решения) об образовании земельных участков путем перераспределения. В нем должны быть определены границы и площадь будущих участков, соответствующие фактическому разделу (заборам). Поскольку собственников трое и все согласны, можно оформить единый документ, подписанный всеми.

   "Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 160, часть 1)

2. Обращение к кадастровому инженеру. Необходимо заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ по подготовке межевого плана на перераспределение земельных участков. Кадастровый инженер:

   • Согласует границы новых участков между всеми собственниками (вами тремя). Результат согласования оформляется актом, который является частью межевого плана.
   • Подготовит межевой план в форме электронного документа, подписанного своей усиленной квалифицированной электронной подписью.

   "Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 40, часть 2)

3. Подача документов в Росреестр. Для государственного кадастрового учета новых участков и регистрации права собственности на них необходимо подать совместное заявление всех трех собственников в орган регистрации прав (Росреестр). Это можно сделать через МФЦ, онлайн или напрямую.

   "Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права, возникающего с момента государственной регистрации, на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 15, часть 4.1)

   Пакет документов включает:

   • Заявление по установленной форме.
   • Соглашение всех собственников об образовании (перераспределении) земельных участков.
   • Межевой план, подготовленный кадастровым инженером.
   • Документы, удостоверяющие личность заявителей.
   • Документы, подтверждающие права на квартиры (выписки из ЕГРН).

4. Получение результатов. Росреестр осуществляет кадастровый учет трех новых земельных участков и регистрирует право собственности на них (каждому — на свой участок). Исходный единый участок прекращает свое существование. Подтверждением будут выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

6. Выводы и рекомендации

1. Определите статус дома. Закажите выписку из ЕГРН на здание или получите консультацию в Росреестре/БТИ, чтобы точно установить, является ли дом многоквартирным или это дом блокированной застройки. От этого зависит детальный порядок действий.
2. Действуйте сообща. Поскольку все собственники согласны, ваша главная задача — юридически корректно оформить это согласие и провести кадастровые работы.
3. Основной порядок: Соглашение собственников → Кадастровый инженер (межевой план) → Обращение в Росреестр (через МФЦ).
4. Необходимо проверить соответствие планируемых размеров новых участков ПЗЗ. Обратитесь в местную администрацию за градостроительным планом земельного участка или информацией о предельных размерах.
5. Упрощенная процедура ("дачная амнистия"), судя по предоставленному контексту, в вашем случае может не применяться, так как она в основном касается оформления прав на индивидуальные жилые или садовые дома на определенных землях.
6. Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или квалифицированным кадастровым инженером перед заключением соглашения и началом работ, чтобы учесть все местные нюансы и избежать ошибок, которые могут привести к приостановке или отказу в регистрации.

Итог: Ваша цель — оформить "на бумаге" фактический раздел земли — юридически достижима. Ключевые этапы: оформление соглашения между всеми тремя собственниками, проведение межевания кадастровым инженером и регистрация изменений в Росреестре.