Вопрос о смене вида разрешенного использования земельного участка при признании его лесным для рекреационной деятельности

Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения под рекреацию: порядок изменения вида разрешенного использования

На основании предоставленной информации, вот юридический анализ вашей ситуации и ответы на поставленные вопросы.

Анализ ситуации

У вас есть земельный участок с видом разрешенного использования (ВРИ) "для сельскохозяйственного использования". Фактически на нем произрастает древесно-кустарниковая растительность, и вы планируете использовать его для отдыха и прогулок (рекреационная деятельность). Вы рассматриваете возможность получения заключения от уполномоченного органа о признании участка "лесным" для таких целей.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Автоматическое изменение вида разрешенного использования

Заключение уполномоченного органа НЕ является основанием для автоматического изменения ВРИ.

"Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, пункт 4)

Однако это право выбора ограничено видами использования, уже установленными градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которую входит ваш участок. Полученное вами заключение не меняет градостроительный регламент.

Изменение ВРИ регулируется градостроительным регламентом:

"Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, пункт 3)

Если желаемый вид использования (рекреация) не входит в перечень основных, условно разрешенных или вспомогательных ВРИ для вашей территориальной зоны, то простое заключение о наличии леса его не добавит.

2. Значение фактического состояния участка и "лесного" статуса

Наличие древесно-кустарниковой растительности и возможное признание участка "лесным" в рамках законодательства о лесах имеет определенное значение, но не решает вопрос ВРИ.

Законодательство допускает нахождение лесов на землях сельскохозяйственного назначения:

"Леса располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и иных землях, установленных в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации." (Источник: Лесной кодекс РФ, статья 6, пункт 1)

"На землях сельскохозяйственного назначения могут располагаться леса, которые подлежат освоению с соблюдением целевого назначения таких земель." (Источник: Лесной кодекс РФ, статья 123, пункт 1)

Ключевая фраза: "с соблюдением целевого назначения таких земель". Это означает, что использование леса (в том числе для рекреации по правилам Лесного кодекса) должно осуществляться в рамках разрешенного использования самой земли (сельскохозяйственного).

Лесной кодекс разрешает использование лесов для рекреации, но это касается лесных участков, предоставленных в установленном порядке:

"Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности, связанной с выполнением работ и оказанием услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан, осуществляется с предоставлением лесных участков." (Источник: Лесной кодекс РФ, статья 41, пункт 1)

Таким образом, даже если ваш участок будет признан землей, на которой расположен лес, это не изменяет его категорию или ВРИ. Для использования леса в рекреационных целях в рамках Лесного кодекса потребовалось бы его предоставление (например, в аренду) как лесного участка, что связано с изменением категории земель.

3. Порядок изменения вида разрешенного использования

Порядок зависит от того, подпадает ли ваш участок под действие градостроительного регламента.

А. Если участок подпадает под действие градостроительного регламента (находится в территориальной зоне):
Вам необходимо проверить градостроительный регламент, установленный правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашей территориальной зоны.

• Если рекреация указана как основной или вспомогательный ВРИ, вы можете выбрать его самостоятельно.
• Если рекреация указана как условно разрешенный вид использования, вам нужно получить разрешение на условно разрешенный вид использования в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного кодекса (проведение общественных обсуждений/публичных слушаний).
• Если рекреации нет в перечне ВРИ для вашей зоны, то для ее добавления потребуется изменить сами ПЗЗ (внести изменения в градостроительный регламент зоны), что является сложной процедурой.

Б. Если градостроительный регламент на участок не распространяется или не установлен:
Это возможно, если ваш участок является, например, сельскохозяйственным угодьем.

"Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения..." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 36, пункт 6)

В этом случае изменение ВРИ происходит по иным правилам:

"Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 36, пункт 9)

"Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, пункт 5)

Вывод: Вам необходимо сначала выяснить, установлен ли для вашего участка градостроительный регламент, обратившись в органы местного самоуправления с запросом о предоставлении сведений из ПЗЗ.

4. Необходимость внесения изменений в генеральный план и ПЗЗ

Изменение ВРИ само по себе не требует обязательного внесения изменений в генеральный план. Генеральный план определяет функциональные зоны, а ПЗЗ — территориальные зоны и градостроительные регламенты.

• Если желаемый ВРИ уже предусмотрен градостроительным регламентом вашей зоны, изменять ПЗЗ не нужно.
• Если желаемый ВРИ не предусмотрен, то для его установления потребуется внесение изменений в ПЗЗ (изменение градостроительного регламента зоны). Эта процедура регулируется статьей 33 Градостроительного кодекса и может инициироваться, в том числе, физическими лицами.

"физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 33, пункт 3, подпункт 5)

Процедура изменения ПЗЗ включает подготовку проекта изменений, проведение общественных обсуждений или публичных слушаний и утверждение представительным органом местного самоуправления.

5. Влияние расположения в пригородной зоне

Расположение в пригородной зоне крупного города само по себе не создает особого порядка изменения ВРИ. Однако оно может влиять на содержание ПЗЗ и генерального плана. В пригородных зонах часто устанавливаются зоны сельскохозяйственного использования, рекреационные зоны или зоны с особыми условиями. Необходимо проверить, к какой именно территориальной зоне согласно ПЗЗ отнесен ваш участок.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Заключение о "лесном" статусе не изменит ВРИ автоматически. Оно может служить одним из обоснований для обращения об изменении ВРИ или ПЗЗ, но юридически значимого действия по смене ВРИ само по себе не производит.
2. Ваш первый шаг — уточнение правового статуса участка. Обратитесь в администрацию муниципального образования (населенного пункта или муниципального района), на территории которого расположен участок, с запросами:
   • О предоставлении выписки из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в части, касающейся вашего земельного участка (территориальная зона, градостроительный регламент, установленные виды разрешенного использования).
   • О предоставлении сведений из генерального плана о функциональном зонировании территории.
3. Определитесь с процедурой, исходя из данных ПЗЗ:
   • Если рекреация есть в перечне ВРИ вашей зоны — подайте в орган регистрации прав заявление об изменении ВРИ на выбранный.
   • Если рекреация является условно разрешенным видом использования — обращайтесь в комиссию по ПЗЗ за разрешением.
   • Если рекреации нет в перечне — готовьте предложение о внесении изменений в ПЗЗ (изменение градостроительного регламента) и направляйте его в комиссию по ПЗЗ.
4. Учтите возможные ограничения. Если ваш участок является сельскохозяйственным угодьем (пашня, сенокос, пастбище и т.д.), то его перевод для иных нужд крайне затруднен и допускается лишь в исключительных случаях.

"Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях..." (Источник: Федеральный закон "О переводе земель...", статья 7, пункт 1)

1. Рекомендация по обращению к специалисту. Учитывая сложность и многоступенчатость процедур, зависящих от местных нормативных актов (ПЗЗ), для разработки правильной стратегии и подготовки документов настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к адвокату или кадастровому инженеру, специализирующимся на земельном и градостроительном праве.