Использование земельного участка сельскохозяйственного назначения под рекреацию: порядок изменения вида разрешенного использования
На основании предоставленной информации, вот юридический анализ вашей ситуации и ответы на поставленные вопросы.
Анализ ситуации
У вас есть земельный участок с видом разрешенного использования (ВРИ) "для сельскохозяйственного использования". Фактически на нем произрастает древесно-кустарниковая растительность, и вы планируете использовать его для отдыха и прогулок (рекреационная деятельность). Вы рассматриваете возможность получения заключения от уполномоченного органа о признании участка "лесным" для таких целей.
Применимые правовые нормы и порядок действий
1. Автоматическое изменение вида разрешенного использования
Заключение уполномоченного органа НЕ является основанием для автоматического изменения ВРИ.
"Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, пункт 4)
Однако это право выбора ограничено видами использования, уже установленными градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которую входит ваш участок. Полученное вами заключение не меняет градостроительный регламент.
Изменение ВРИ регулируется градостроительным регламентом:
"Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, пункт 3)
Если желаемый вид использования (рекреация) не входит в перечень основных, условно разрешенных или вспомогательных ВРИ для вашей территориальной зоны, то простое заключение о наличии леса его не добавит.
2. Значение фактического состояния участка и "лесного" статуса
Наличие древесно-кустарниковой растительности и возможное признание участка "лесным" в рамках законодательства о лесах имеет определенное значение, но не решает вопрос ВРИ.
Законодательство допускает нахождение лесов на землях сельскохозяйственного назначения:
"Леса располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и иных землях, установленных в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации." (Источник: Лесной кодекс РФ, статья 6, пункт 1)
"На землях сельскохозяйственного назначения могут располагаться леса, которые подлежат освоению с соблюдением целевого назначения таких земель." (Источник: Лесной кодекс РФ, статья 123, пункт 1)
Ключевая фраза: "с соблюдением целевого назначения таких земель". Это означает, что использование леса (в том числе для рекреации по правилам Лесного кодекса) должно осуществляться в рамках разрешенного использования самой земли (сельскохозяйственного).
Лесной кодекс разрешает использование лесов для рекреации, но это касается лесных участков, предоставленных в установленном порядке:
"Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности, связанной с выполнением работ и оказанием услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан, осуществляется с предоставлением лесных участков." (Источник: Лесной кодекс РФ, статья 41, пункт 1)
Таким образом, даже если ваш участок будет признан землей, на которой расположен лес, это не изменяет его категорию или ВРИ. Для использования леса в рекреационных целях в рамках Лесного кодекса потребовалось бы его предоставление (например, в аренду) как лесного участка, что связано с изменением категории земель.
3. Порядок изменения вида разрешенного использования
Порядок зависит от того, подпадает ли ваш участок под действие градостроительного регламента.
А. Если участок подпадает под действие градостроительного регламента (находится в территориальной зоне):
Вам необходимо проверить градостроительный регламент, установленный правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашей территориальной зоны.
- Если рекреация указана как основной или вспомогательный ВРИ, вы можете выбрать его самостоятельно.
- Если рекреация указана как условно разрешенный вид использования, вам нужно получить разрешение на условно разрешенный вид использования в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного кодекса (проведение общественных обсуждений/публичных слушаний).
- Если рекреации нет в перечне ВРИ для вашей зоны, то для ее добавления потребуется изменить сами ПЗЗ (внести изменения в градостроительный регламент зоны), что является сложной процедурой.
Б. Если градостроительный регламент на участок не распространяется или не установлен:
Это возможно, если ваш участок является, например, сельскохозяйственным угодьем.
"Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения..." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 36, пункт 6)
В этом случае изменение ВРИ происходит по иным правилам:
"Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 36, пункт 9)
"Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 37, пункт 5)
Вывод: Вам необходимо сначала выяснить, установлен ли для вашего участка градостроительный регламент, обратившись в органы местного самоуправления с запросом о предоставлении сведений из ПЗЗ.
4. Необходимость внесения изменений в генеральный план и ПЗЗ
Изменение ВРИ само по себе не требует обязательного внесения изменений в генеральный план. Генеральный план определяет функциональные зоны, а ПЗЗ — территориальные зоны и градостроительные регламенты.
- Если желаемый ВРИ уже предусмотрен градостроительным регламентом вашей зоны, изменять ПЗЗ не нужно.
- Если желаемый ВРИ не предусмотрен, то для его установления потребуется внесение изменений в ПЗЗ (изменение градостроительного регламента зоны). Эта процедура регулируется статьей 33 Градостроительного кодекса и может инициироваться, в том числе, физическими лицами.
"физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 33, пункт 3, подпункт 5)
Процедура изменения ПЗЗ включает подготовку проекта изменений, проведение общественных обсуждений или публичных слушаний и утверждение представительным органом местного самоуправления.
5. Влияние расположения в пригородной зоне
Расположение в пригородной зоне крупного города само по себе не создает особого порядка изменения ВРИ. Однако оно может влиять на содержание ПЗЗ и генерального плана. В пригородных зонах часто устанавливаются зоны сельскохозяйственного использования, рекреационные зоны или зоны с особыми условиями. Необходимо проверить, к какой именно территориальной зоне согласно ПЗЗ отнесен ваш участок.
Выводы и конкретные рекомендации
- Заключение о "лесном" статусе не изменит ВРИ автоматически. Оно может служить одним из обоснований для обращения об изменении ВРИ или ПЗЗ, но юридически значимого действия по смене ВРИ само по себе не производит.
- Ваш первый шаг — уточнение правового статуса участка. Обратитесь в администрацию муниципального образования (населенного пункта или муниципального района), на территории которого расположен участок, с запросами:
- О предоставлении выписки из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в части, касающейся вашего земельного участка (территориальная зона, градостроительный регламент, установленные виды разрешенного использования).
- О предоставлении сведений из генерального плана о функциональном зонировании территории.
- Определитесь с процедурой, исходя из данных ПЗЗ:
- Если рекреация есть в перечне ВРИ вашей зоны — подайте в орган регистрации прав заявление об изменении ВРИ на выбранный.
- Если рекреация является условно разрешенным видом использования — обращайтесь в комиссию по ПЗЗ за разрешением.
- Если рекреации нет в перечне — готовьте предложение о внесении изменений в ПЗЗ (изменение градостроительного регламента) и направляйте его в комиссию по ПЗЗ.
- Учтите возможные ограничения. Если ваш участок является сельскохозяйственным угодьем (пашня, сенокос, пастбище и т.д.), то его перевод для иных нужд крайне затруднен и допускается лишь в исключительных случаях.
"Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях..." (Источник: Федеральный закон "О переводе земель...", статья 7, пункт 1)
- Рекомендация по обращению к специалисту. Учитывая сложность и многоступенчатость процедур, зависящих от местных нормативных актов (ПЗЗ), для разработки правильной стратегии и подготовки документов настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к адвокату или кадастровому инженеру, специализирующимся на земельном и градостроительном праве.
