Правомерность передачи в аренду земельных участков членам объединения, которые участвовали в их выкупе

Правомерность передачи земельных участков в аренду членам некоммерческого объединения, которое приобрело землю на их целевые взносы

1. Анализ ситуации и применимых правовых норм

Ваша ситуация требует комплексного анализа с точки зрения гражданского, корпоративного, земельного и налогового права.

1.1. Отдельная правосубъектность некоммерческой организации и её членов

Ключевой момент для понимания всей ситуации: некоммерческое объединение (партнёрство) является самостоятельным юридическим лицом, отдельным от своих членов.

"Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 48)
"Некоммерческая корпоративная организация является собственником своего имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 123.1)

Это означает, что земельный участок принадлежит организации, а не её членам напрямую. Члены организации утратили право собственности на имущество, переданное в организацию.

"Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 213)

Таким образом, юридически члены объединения не являются собственниками этого земельного участка. Собственником выступает сама организация. Следовательно, договор аренды между организацией и её членом — это сделка между двумя разными субъектами права.

1.2. Правоспособность некоммерческой организации и возможность сдачи имущества в аренду

Некоммерческая организация вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, если это служит достижению уставных целей.

"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 209)
"Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 260)
"Некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую и иную приносящую доход деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана и соответствует указанным целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах." (Источник: Федеральный закон "О некоммерческих организациях", статья 24)

Сдача земли в аренду для обеспечения её целевого использования членами объединения может рассматриваться как деятельность, соответствующая целям создания такой организации (например, садоводческого товарищества). Однако это должно быть предусмотрено или не противоречить уставу.

1.3. Отсутствие прямого законодательного запрета на аренду с членами

В предоставленном контексте нет норм, прямо запрещающих некоммерческой организации сдавать имущество в аренду своим членам, даже если оно приобретено на их взносы.

Однако существуют требования к таким сделкам, если они затрагивают конфликт интересов.

"В случае, если заинтересованное лицо имеет заинтересованность в сделке, стороной которой является или намеревается быть некоммерческая организация... сделка должна быть одобрена органом управления некоммерческой организацией или органом надзора за ее деятельностью..." (Источник: Федеральный закон "О некоммерческих организациях", статья 27)

Члены правления или иные органы управления, заключающие договор аренды с организацией, являются заинтересованными лицами. Поэтому решение о сдаче участков в аренду членам должно быть принято общим собранием или иным высшим органом с соблюдением процедуры одобрения сделки с заинтересованностью.

1.4. Налоговые последствия

Для некоммерческой организации (арендодателя):

• Доходы: Полученная арендная плата признается доходом.

  "внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы: от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду)..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 250)

• Налог на прибыль: Организация должна будет уплачивать налог на прибыль с суммы арендной платы (за вычетом обоснованных расходов, связанных с содержанием имущества), если она применяет общую систему налогообложения. На упрощенной системе налогообложения (УСН) доход также учитывается.
• Земельный налог: Налогоплательщиком земельного налога остается организация-собственник.

  "Налогоплательщиками налога... признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками... на праве собственности..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 388)

• Контроль цен: Если арендная плата будет существенно (более чем на 20%) отклоняться от рыночной, налоговый орган может проверить сделку и доначислить налоги.

  "Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам... между взаимозависимыми лицами..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 40)
  Члены организации и сама организация с высокой долей вероятности могут быть признаны взаимозависимыми лицами, так как члены могут влиять на решения организации.

Для члена объединения (арендатора):

• Для физического лица-арендатора арендные платежи являются его личными расходами. Если он использует участок в предпринимательской деятельности, эти расходы могут учитываться при налогообложении его доходов.
• Для организации-арендатора (если член — юридическое лицо) арендная плата будет включаться в расходы.

1.5. Оценка правового противоречия

Правового противоречия в статусе "собственник и арендатор в одном лице" не возникает, потому что, как было показано выше, собственник — это организация, а арендатор — её член (физическое или юридическое лицо). Это разные субъекты права. Противоречие было бы, если бы одно и то же лицо сдавало имущество самому себе.

Однако существует риск признания такой сделки мнимой, если она будет совершена лишь для вида, без реального намерения создать арендные отношения (например, при символической арендной плате).

"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 170)

1.6. Альтернативные варианты

Вместо аренды можно рассмотреть законные способы закрепления прав членов на конкретные части участка:

1. Образование отдельных земельных участков и передача их в собственность членов. Это наиболее кардинальное решение. Исходный участок делится, образуются новые, которые затем могут быть переданы членам объединения в собственность (например, путем продажи или внесения в уставный капитал, если это предусмотрено). После этого объединение перестает быть собственником этих участков.

   "При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование... При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.4)

2. Установление права общей долевой собственности членов на земельный участок. Участок может быть передан из собственности объединения в общую долевую собственность его членов. Доли могут быть определены пропорционально взносам. После этого члены будут владеть, пользоваться и распоряжаться участком по правилам общей долевой собственности.

   "Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 244)
   "Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 247)

3. Предоставление права безвозмездного пользования. Организация может передать участки членам в безвозмездное пользование по договору ссуды. Этот вариант исключает арендные платежи, но лишает организацию доходов, которые могли бы идти на общие нужды.

2. Выводы и рекомендации

1. Правомерность: С юридической точки зрения сдача земельных участков в аренду членам некоммерческого объединения не запрещена, при условии, что:

   • Это соответствует целям деятельности, указанным в уставе.
   • Сделка одобрена высшим органом управления (общим собранием) с учетом требований о сделках с заинтересованностью.
   • Договор аренды является реальным, а не мнимым (устанавливает обоснованную арендную плату, срок, права и обязанности).

2. Налоговые риски: Ключевой риск — признание взаимозависимости сторон и контроль арендной платы со стороны налоговых органов. Во избежание доначисления налогов необходимо устанавливать арендную плату на уровне, сопоставимом с рыночной для аналогичных участков.

3. Рекомендации:

   • Провести общее собрание членов для принятия решения о порядке использования образованных участков, утверждения условий будущих договоров аренды (включая методику расчета арендной платы) и одобрения сделок с заинтересованностью.
   • Провести оценку рыночной стоимости аренды для образованных участков, чтобы обосновать размер арендной платы в договорах.
   • Заключить письменные договоры аренды с каждым членом-арендатором, где четко прописать все условия.
   • Рассмотреть альтернативы, особенно вариант с оформлением участков в собственность членов. Хотя это более сложный и затратный путь (требует раздела, регистрации прав, возможно, изменения организационно-правовой формы объединения), он окончательно решает вопрос и снимает все противоречия, давая членам максимальный объем прав.
   • Обратиться к адвокату или профильному юристу для анализа устава объединения, подготовки протокола общего собрания и проектов договоров с учетом всех нюансов конкретной ситуации, а также для оценки налоговых последствий выбранной схемы.

Итог: Предлагаемая схема с арендой юридически возможна, но несет в себе налоговые и корпоративные риски, которые необходимо минимизировать через правильные процедуры и установление рыночных условий. Более предпочтительным с точки зрения стабильности и объема прав членов является путь оформления образованных участков в их собственность.