Регистрация права на земельный участок, полученный по наследству: необходимость межевания при споре с соседями
Анализ ситуации
Вы являетесь наследником земельного участка. При попытке зарегистрировать право собственности орган регистрации прав (кадастровая служба) требует проведения межевания, поскольку границы участка не установлены в соответствии с действующим законодательством. У вас есть старый чертёж границ, но этого недостаточно. Дополнительно осложняет ситуацию возникший спор с соседями о точном прохождении границ.
Применимые правовые нормы и их анализ
1. Земельный участок как объект права и требование об установлении границ
Земельный участок признаётся недвижимой вещью, а его важнейшим индивидуализирующим признаком являются границы.
"Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 141.2)
Это означает, что для существования земельного участка как объекта права его границы должны быть не просто обозначены на чертеже, а установлены в порядке, предусмотренном законом. Текущее законодательство предусматривает внесение сведений о границах в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) на основе межевого плана.
2. Обязательность межевого плана для кадастрового учёта и регистрации прав
Для внесения сведений о границах в ЕГРН необходим межевой план, который является результатом кадастровых работ.
"Результатом кадастровых работ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 37)
"Межевой план... представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 21, часть 4)
Закон прямо называет межевой план в качестве основания для кадастрового учёта в связи с изменением описания местоположения границ.
"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете ... в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)
Ваш старый чертёж не является межевым планом, подготовленным кадастровым инженером в соответствии с современными требованиями, и поэтому не может служить основанием для внесения актуальных сведений о границах в ЕГРН.
3. Последствия отсутствия установленных границ в ЕГРН. Право органа регистрации требовать межевание
Если в ЕГРН отсутствуют сведения о границах участка, орган регистрации прав обязан приостановить государственную регистрацию.
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается... в случае, если: ... 21.1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 21.1)
Таким образом, требование кадастровой службы о проведении межевания является законным и обоснованным. Без установленных границ участок не может быть полноценно идентифицирован как объект недвижимости, и регистрация права на него невозможна.
4. Порядок согласования границ при наличии спора с соседями
Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных (соседних) участков.
"Местоположение границ земельных участков подлежит... обязательному согласованию... с лицами... обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 39)
Согласование проводится кадастровым инженером. Если сосед надлежащим образом извещён, но не выразил согласия или представил возражения, эти возражения прилагаются к межевому плану.
"Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо... не выразили свое согласие... либо не представили свои возражения... местоположение соответствующих границ... считается согласованным таким лицом... Если местоположение... границ не согласовано... и такое лицо... представили в письменной форме возражения... в акт согласования... вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 40)
Наличие таких возражений является основанием для приостановления кадастрового учёта.
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается... в случае, если: ... 25) при установлении границ земельного участка нарушен установленный... порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ... не считается согласованным..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 25)
5. Разрешение споров о границах
Если спор с соседями не урегулирован в ходе согласования, он подлежит разрешению в судебном порядке.
"Земельные споры рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 64)
"Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 40)
Судебное решение, установившее границы, является основанием для кадастрового учёта без представления межевого плана.
"В случае, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда и такое решение суда... разрешившее спор о границах земельных участков... содержит необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости основные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о координатах характерных точек границ земельного участка... представление... межевого плана... не требуется." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 58)
6. Роль старого чертежа при межевании
Старый чертёж не заменяет межевание, но может быть использован в качестве одного из документов для определения местоположения границ при уточнении.
"При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 43)
Выводы и конкретные рекомендации
-
Межевание является обязательным. Требование кадастровой службы о проведении межевания правомерно. Без установленных в ЕГРН границ земельного участка государственная регистрация Вашего права собственности как наследника невозможна. Старый чертёж сам по себе не является основанием для кадастрового учёта.
-
Игнорировать требование о межевании нельзя. Последствием будет отказ в регистрации права. Вы не сможете юридически оформить собственность на унаследованный участок, что ограничит Ваши возможности по его продаже, дарению, залогу и защите от посягательств.
-
Порядок действий:
- Обратиться к кадастровому инженеру. Заключите договор на выполнение кадастровых работ по подготовке межевого плана. Предоставьте ему все имеющиеся документы, включая свидетельство о праве на наследство и старый чертёж границ.
- Провести согласование границ. Кадастровый инженер организует процедуру согласования местоположения границ с соседями в установленном законом порядке (собрание или индивидуально).
- Действовать в зависимости от результата согласования:
- Если согласие получено — кадастровый инженер подготовит межевой план с актом согласования, который Вы представите в орган регистрации прав.
- Если сосед представил мотивированные возражения — они будут приложены к межевому плану. Вы вправе обратиться в суд для разрешения земельного спора о границах.
- Если сосед уклоняется от согласования — при надлежащем извещении граница будет считаться согласованной, что позволит подготовить межевой план.
-
При невозможности урегулировать спор во внесудебном порядке необходимо обращаться в суд. Вам потребуется подать иск об установлении границ земельного участка. В суде старый чертёж может быть использован в качестве доказательства. Положительное решение суда, содержащее координаты границ, позволит поставить участок на кадастровый учёт и зарегистрировать право без проведения межевания через кадастрового инженера.
-
Рекомендация. Учитывая наличие спора о границах, который может существенно затруднить или сделать невозможным согласование, Вам целесообразно на этапе консультации с кадастровым инженером оценить перспективы внесудебного урегулирования. Если шансов мало, для подготовки иска и ведения дела в суде рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах.
