Оформление земли под гаражом в 4-этажном ГСК по дачной амнистии с ограниченными документами

Оформление земли под гаражом в многоэтажном кооперативе в упрощённом порядке

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь собственником гаража (нежилого помещения) в четырёхэтажном здании гаражного кооператива, приняли наследство и были приняты в члены кооператива. Вы зарегистрировали право собственности на сам гараж и хотите оформить в собственность земельный участок под всем зданием кооператива в упрощённом порядке. Ключевые обстоятельства: здание многоэтажное, земля находится под всем зданием, а вы собственник только одного помещения (гаража).

Применимые правовые нормы и анализ

1. Право на земельный участок под зданием у собственника помещения

Собственник недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, имеет право пользования предоставленным под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость к другому лицу, оно приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

"Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271, пункт 1)

"При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 271, пункт 2)

Более того, для собственников помещений и машино-мест в зданиях установлены специальные правила.

"Собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении пользуются земельным участком, на котором расположены эти здание или сооружение, в соответствии с правилами, установленными статьей 287.3 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.6, пункт 1)

Вывод по этому пункту: Как собственник гаража (помещения) в здании, вы имеете право пользования земельным участком под всем зданием кооператива.

2. Земельный участок под многоквартирным домом и аналогичными зданиями как общее имущество

Закон прямо указывает, что земельный участок под зданием может входить в состав общего имущества собственников помещений.

"В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 287.5, пункт 3)

Доля в праве общей собственности на общее имущество (включая землю) строго связана с правом на конкретное помещение и не может быть отчуждена отдельно от него.

"Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 259.2, пункт 2)

Вывод по этому пункту: Земельный участок под многоэтажным гаражным зданием, скорее всего, является общим имуществом всех собственников гаражей в этом здании. Вы можете оформить не отдельный участок земли под своим гаражом, а долю в праве общей долевой собственности на весь земельный участок под зданием. Эта доля пропорциональна площади вашего гаража.

3. Особенности оформления земли для гаражных кооперативов и "упрощённый порядок"

Для гаражных потребительских кооперативов действует специальная норма, позволяющая переоформить право постоянного (бессрочного) пользования землёй.

"Пункт 2 настоящей статьи не распространяется на случаи, если земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены: ... гаражным потребительским кооперативам. Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и сроком не ограничивается." (Источник: Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ", статья 3, пункт 2.1)

Это означает, что если кооператив владеет землёй на праве постоянного (бессрочного) пользования, он может переоформить его в собственность или аренду.

Для граждан — собственников зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлено исключительное право на приобретение этих участков в собственность или аренду.

"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 1)

Если здание (помещения в нём) принадлежит нескольким лицам, они приобретают земельный участок в общую долевую собственность.

"В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности ... эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 2)

Данные положения применяются и к собственникам нежилых помещений в гаражных комплексах.

"Положения настоящей статьи применяются также к собственникам машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 15)

Вывод по этому пункту: Упрощённый порядок (преимущественное право) оформления земли распространяется и на вашу ситуацию. Однако из-за этажности здания и множественности собственников гаражей, земельный участок под зданием является неделимым и может быть приобретён только в общую долевую собственность всеми собственниками помещений.

4. Какие документы потребуются и роль плана границ

Для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок потребуется, в том числе, межевой план.

"Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 21, пункт 4)

Старый бумажный план границ, выданный на наследодателя, может быть использован как один из источников информации для определения местоположения границ, но его недостаточно. Требуется современный межевой план, подготовленный кадастровым инженером.

"Для определения местоположения границ земельных участков ... могут использоваться ... ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах расположенных на земельных участках объектов недвижимости, хранившихся по состоянию на 1 января 2013 года ... планово-картографические материалы, имеющиеся в органах местного самоуправления ... документы о правах на землю и иные документы, содержащие сведения о местоположении границ земельных участков." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 42.6, пункт 3)

Вывод по этому пункту: Старый план границ может служить вспомогательным документом, но для регистрации права на землю необходим актуальный межевой план, подготовленный кадастровым инженером.

5. Необходимость согласия других собственников и роль кооператива

Поскольку земельный участок будет находиться в общей долевой собственности, любые решения о его оформлении и распоряжении им требуют согласия всех участников долевой собственности.

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 246, пункт 1)

В вашем случае это означает, что для оформления земли в общую долевую собственность потребуется решение общего собрания собственников гаражей (членов кооператива) или согласие каждого из них в отдельности.

От кооператива как юридического лица, которое, возможно, владеет землёй на каком-либо праве (постоянное пользование, аренда), потребуются документы, подтверждающие это право (например, государственный акт, договор аренды), а также решение о передаче прав на землю собственникам помещений.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Этажность — не препятствие, но меняет форму права. Оформить в собственность отдельный "кусок" земли исключительно под вашим гаражом в четырёхэтажном здании не получится. Вы можете оформить долю в праве общей долевой собственности на весь земельный участок под зданием кооператива. Эта доля будет пропорциональна площади вашего гаража относительно общей площади всех гаражей в здании.

2. Упрощённый порядок применим. У вас как у собственника объекта недвижимости (гаража) есть преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность. Процедура регламентирована статьёй 39.20 Земельного кодекса.

3. Необходимо выяснить статус земли. В первую очередь обратитесь в правление гаражного кооператива, чтобы получить информацию:

   • На каком праве кооператив владеет земельным участком (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренда)?
   • Проведено ли межевание земельного участка? Стоит ли он на кадастровом учёте?
   • Имеется ли у кооператива проект межевания территории или иной документ, определяющий границы участка?

4. Требуется решение общего собрания. Поскольку земля будет общей, необходимо инициировать общее собрание собственников гаражей (членов кооператива) для принятия решения о совместном оформлении земли в общую долевую собственность. Без этого решения процедура будет невозможна.

5. Нужен новый межевой план. Имеющегося у вас старого плана границ недостаточно. Если межевание земельного участка кооператива не проводилось или его границы не внесены в ЕГРН, потребуется заказать подготовку межевого плана у кадастрового инженера. Расходы на это, скорее всего, будут распределены между всеми собственниками.

6. Что делать дальше: пошаговый план

   • Шаг 1: Обратиться в правление ГСК за информацией о земельном участке (право, кадастровый номер, межевание).
   • Шаг 2: Инициировать и провести общее собрание членов ГСК (собственников гаражей). Цель собрания — принять решение об оформлении земельного участка, находящегося в государственной/муниципальной собственности или в пользовании кооператива, в общую долевую собственность всех собственников гаражей пропорционально площадям их помещений.
   • Шаг 3: Если земля не стоит на кадастровом учёте, заказать подготовку межевого плана у кадастрового инженера.
   • Шаг 4: Обратиться в уполномоченный орган (как правило, местную администрацию) с заявлением о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность, приложив решение общего собрания, межевой план, выписку из ЕГРН на гараж, документы кооператива на землю.
   • Шаг 5: После получения решения администрации о предоставлении земли оплатить государственную пошлину и подать документы в Росреестр для регистрации права общей долевой собственности.

Главный "подводный камень" — необходимость согласования действий со всеми (или большинством) соседей-собственниками. Если согласия достичь не удастся, вопрос можно решить только в судебном порядке. В случае сложностей рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном и жилищном праве.