Возможность выкупа или аренды заброшенного соседнего участка без кадастра при долевой собственности на землю

Возможности приобретения или аренды заброшенного соседнего земельного участка

1. Первый шаг: определение правового статуса участка

Прежде чем предпринимать какие-либо действия, необходимо установить ключевые юридические факты: кто является собственником участка, стоит ли он на кадастровом учете и каково его целевое назначение.

• Обязательность проверки через ЕГРН: Земельный участок является недвижимой вещью. Права на него, их ограничения и обременения подлежат государственной регистрации, а сведения об этом содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и являются общедоступными.

  "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 130).
  "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи... подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 131).
  "В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 9).

• Какие документы запросить: Вам необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на этот земельный участок. Если участок не имеет кадастрового номера, следует запросить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости на интересующий вас адрес или кадастровый квартал. Это позволит установить:

  1. Стоит ли участок на кадастровом учете.
  2. Кто является правообладателем (собственник, арендатор) или есть ли запись о том, что собственность публичная (государственная или муниципальная).
  3. Категорию земель и вид разрешенного использования (например, для индивидуального жилищного строительства - ИЖС).

Дальнейшие ваши действия будут кардинально отличаться в зависимости от результатов этой проверки.

2. Возможные сценарии и ваши действия

Сценарий А: Участок находится в частной собственности

Если выписка подтвердит, что у участка есть конкретный собственник (физическое или юридическое лицо), у вас есть следующие варианты.

1. Договориться с собственником

Вы можете попытаться найти собственников и предложить им выкупить участок или взять его в аренду напрямую. Это самый простой, но часто труднодостижимый путь, если собственники неактивны.

2. Инициировать процедуру изъятия участка за неиспользование

Если участок предназначен для ИЖС или иного строительства и не используется по целевому назначению длительное время, закон предоставляет механизм его принудительного изъятия у собственника с последующей продажей с публичных торгов.

"Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 284).

Процедура:

1. Предупреждение: Уполномоченный орган (орган местного самоуправления) обязан предупредить собственника о допущенных нарушениях.
2. Решение об изъятии: Если нарушения не устранены, принимается решение об изъятии участка.
3. Продажа с торгов: Участок подлежит продаже с публичных торгов.

   "Если собственник земельного участка письменно уведомит орган... о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 286).
   "Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия... осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 54.1).

Ваша роль: Вы не можете самостоятельно инициировать изъятие. Этим занимается уполномоченный орган местного самоуправления (Администрация г. Екатеринбурга) в рамках земельного контроля. Вы можете подать в администрацию заявление или жалобу о факте нецелевого использования земли, приложив доказательства (фото, свидетельские показания). Если администрация выявит нарушение и процедура изъятия дойдет до торгов, вы сможете принять в них участие.

3. Приобретательная давность

Это сложный судебный способ, неприменимый в вашей ситуации.

"Лицо... добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 234).

Участком должны владеть как своим собственным (например, платить за него налоги, огородить, использовать). Простое наблюдение за зарастающим участком со стороны не является владением. Кроме того, срок в 15 лет еще не истек (прошло 7-8 лет). Этот путь для вас сейчас закрыт.

Сценарий Б: Участок находится в государственной или муниципальной собственности (или собственность не разграничена)

Если выписка покажет, что собственник — Российская Федерация, Свердловская область, муниципальное образование "город Екатеринбург" или что государственная собственность не разграничена, у вас появляется прямой путь к получению участка.

1. Общий порядок предоставления

Публичные земли предоставляются на основании решения уполномоченного органа, преимущественно через торги (аукционы).

"Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.2).
"Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.6).
"Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.3).

2. Особый порядок для целей ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства

Для получения участка под указанные цели (что актуально для ИЖС) действует специальная процедура, которая может обойтись без торгов, если на участок не будет других претендентов.

1. Вы подаете в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
2. Орган размещает извещение о возможности предоставления этого участка.
3. Если в течение 30 дней другие заинтересованные граждане не заявят о своем желании участвовать в аукционе за этот участок, он может быть предоставлен вам без торгов.

   "В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка... для индивидуального жилищного строительства... уполномоченный орган... размещает извещение о предоставлении земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.18).
   "Если по истечении тридцати дней... заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган... принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.18).

Сценарий В: Участок не стоит на кадастровом учете

Если участок не имеет границ и кадастрового номера, его сначала нужно образовать. Вам следует обратиться в администрацию с заявлением об образовании земельного участка и его последующем предоставлении. Администрация может подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории, после чего необходимо будет провести кадастровые работы (межевание) за свой счет.

3. Практические рекомендации и выводы

Пошаговый план действий:

1. Закажите выписку из ЕГРН. Это основа для любого решения.
2. В зависимости от результата:
   • Если есть частный собственник: Пытайтесь выйти на контакт. Параллельно можете направить обращение в Администрацию г. Екатеринбурга (Комитет по управлению муниципальным имуществом или аналогичный орган) с информацией о длительном неиспользовании участка по назначению, приложив выписку и фото.
   • Если собственник публичный или не разграничен: Подготовьтесь к обращению в администрацию. Вам потребуется:
     • Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (по форме администрации).
     • Копия паспорта.
     • Выписка из ЕГРН на свой участок (как подтверждение того, что вы являетесь соседом).
     • Схема расположения желаемого участка (может потребоваться, если участок не образован).
3. Обратитесь в уполномоченный орган. В г. Екатеринбурге функции по управлению и распоряжению муниципальными землями осуществляет Администрация города Екатеринбурга, а точнее — ее профильный департамент (например, Департамент по управлению муниципальным имуществом). Уточните, какой именно отдел занимается предоставлением земельных участков.

   "Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 11).

4. Будьте готовы к аукциону. Даже если вы начнете процедуру без торгов, появление другого претендента автоматически приведет к проведению аукциона.
5. Проверьте градостроительные регламенты. Убедитесь, что на интересующий участок не наложены ограничения (сервитуты, зоны с особыми условиями использования), которые могут помешать строительству.

Выводы:

• Наиболее реальный путь — если участок окажется в муниципальной или государственной собственности. В этом случае вы можете инициировать процедуру его предоставления, которая может завершиться заключением договора аренды или купли-продажи, возможно, без проведения торгов.
• Если участок в частной собственности, ваши возможности ограничены. Вы можете попытаться найти собственника или стимулировать администрацию к проверке и возможному изъятию участка за нецелевое использование, что является длительной и не гарантированной процедурой.
• Приобретательная давность в вашем случае неприменима из-за непрошедшего 15-летнего срока и отсутствия фактического владения.

Рекомендуется начинать с получения точных сведений из ЕГРН, а затем, в зависимости от ситуации, обращаться за консультацией или с заявлением в Администрацию г. Екатеринбурга. В сложных случаях, особенно при взаимодействии с частными собственниками или при судебных спорах, может потребоваться помощь адвоката.