Кто должен выполнять работы по сносу и кронированию деревьев на территории рядом с домом ТСЖ: ТСЖ или местная администрация?

Ответственность за снос аварийных деревьев на неприватизированном земельном участке

Анализ ситуации

В вашем случае земельный участок под многоквартирным домом (МКД) не сформирован (не проведено межевание), не стоит на кадастровом учёте и не находится в собственности ТСЖ или собственников помещений. Деревья, признанные аварийными, расположены на прилегающей территории, которая, вероятно, входит в границы этого неприватизированного участка. Ключевой вопрос — кто должен исполнять предписание уполномоченного органа: ТСЖ как управляющая организация или муниципальное образование как собственник земли.

Правовой режим земельного участка и зелёных насаждений

1. Состав общего имущества собственников МКД

Согласно жилищному законодательству, в состав общего имущества собственников помещений в МКД входит:

"земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 1, пункт 4)

Это же подтверждается Правилами содержания общего имущества:

"В состав общего имущества включаются: ... е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

Ключевой вывод: Земельный участок входит в состав общего имущества только при условии, что его границы определены на основании данных кадастрового учёта. В вашей ситуации участок не внесён в кадастр, следовательно, он не является частью общего имущества собственников помещений в МКД. Растущие на нём деревья также не относятся к общему имуществу.

2. Ответственность за содержание и безопасность

Бремя содержания имущества лежит на его собственнике:

"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 210)

Поскольку земельный участок не сформирован и не приватизирован, он находится в государственной или муниципальной собственности (земли запаса или неразграниченные земли). Следовательно, обязанность по его содержанию, включая обеспечение безопасности зелёных насаждений, лежит на соответствующем публичном собственнике — в данном случае, вероятно, на муниципальном образовании.

3. Обязанности ТСЖ и риски неисполнения предписания

Товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД:

"Товарищество собственников жилья обязано: ... 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 138)

Однако, как установлено выше, неприватизированный земельный участок с деревьями не входит в состав общего имущества.

Несмотря на это, существует значительный юридический риск для ТСЖ. Уполномоченный орган, выдавший предписание (например, орган государственного жилищного надзора, санитарно-эпидемиологического надзора или иной контрольный орган), может привлечь ТСЖ к ответственности за неисполнение его законного требования:

"Невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства ... - влечет наложение административного штрафа ... на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 19.5, часть 1)

Кроме того, если аварийные деревья причинят вред жизни, здоровью или имуществу граждан, ответственность может быть возложена на ТСЖ как на организацию, обязавшуюся управлять домом и прилегающей территорией, особенно если будет доказано, что ТСЖ фактически пользуется этим участком. Владельцы (собственники) объектов недвижимости несут ответственность за их содержание.

Выводы и рекомендации

1. По существу права: Земельный участок, не стоящий на кадастровом учёте, не входит в состав общего имущества собственников МКД. Растущие на нём деревья не являются общим имуществом. Обязанность по содержанию такого участка и обеспечению безопасности насаждений лежит на собственнике земли — муниципальном образовании.

2. По рискам и практическим действиям: Получив предписание, ТСЖ не может его просто проигнорировать. Неисполнение грозит административным штрафом и иными негативными последствиями.

Конкретные рекомендации для ТСЖ:

• Шаг 1. Направьте официальное обращение в орган местного самоуправления (администрацию муниципального района/городского округа). В запросе:

  • Сошлитесь на выданное предписание об устранении угрозы от аварийных деревьев.
  • Укажите, что земельный участок под домом и прилегающая территория не сформированы, не стоят на кадастровом учёте и не находятся в собственности ТСЖ или жильцов.
  • Потребуйте в рамках полномочий по управлению муниципальным имуществом и обеспечению безопасности на территории МО организовать и финансировать работы по сносу и кронированию деревьев в соответствии с предписанием.
  • Попросите дать официальный ответ.

• Шаг 2. Уведомите орган, выдавший предписание. Направьте в этот орган (жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и т.д.) копию вашего обращения в муниципалитет. Поясните, что работы не выполняются не из-за бездействия ТСЖ, а в связи с отсутствием прав на земельный участок и обязанностей по его содержанию. Попросите выдать предписание собственнику земли — муниципальному образованию.

• Шаг 3. Если муниципалитет откажется или бездействует, а контролирующий орган продолжает настаивать на исполнении предписания именно ТСЖ, готовьтесь к судебному разбирательству. ТСЖ может:

  • Обжаловать предписание, выданное ему, если считает его незаконным.
  • Обратиться в суд с иском к муниципальному образованию о возложении обязанности по проведению работ и возмещению расходов, если ТСЖ придётся выполнить работы самостоятельно под угрозой штрафа.

• Шаг 4 (Долгосрочный). Инициируйте процедуру формирования земельного участка. Обратитесь в местную администрацию с заявлением о формировании земельного участка под МКД и постановке его на кадастровый учёт с последующим оформлением в общую долевую собственность. Это решит множество подобных проблем в будущем.

Важно: В данной ситуации позиция ТСЖ формально сильна с точки зрения распределения бремени содержания, но слаба перед лицом административного давления со стороны контролирующего органа. Бездействие может оказаться дороже, чем оперативные действия по перекладыванию обязанности на надлежащее лицо — муниципалитет. Для подготовки процессуальных документов и ведения спора с органами власти рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном и земельном праве.