Приостановка регистрации участка из-за пересечения границ, но в архиве есть сведения о переводе земли из лесного фонда

Устранение пересечения границ и кадастровой ошибки, препятствующей регистрации права на земельный участок

Анализ ситуации

Ваша ситуация типична для случаев, когда старые правоустанавливающие документы (в вашем случае — решение местных органов власти 1989 года о выводе земли из лесного фонда) не синхронизированы с современными кадастровыми данными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Орган регистрации прав правомерно приостановил, а затем отказал в регистрации, поскольку пересечение границ земельных участков является прямым основанием для такого отказа.

"20) границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1).

Отказ связан с так называемой реестровой (кадастровой) ошибкой — несоответствием сведений в ЕГРН действительному местоположению границ и правовому статусу участка.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Правовой статус участка и значение документов 1989 года

Решение местных органов власти 1989 года о выводе земли из состава лесного фонда является правоустанавливающим документом. Согласно законодательству, такие документы, выданные до введения в действие современных законов о регистрации, имеют юридическую силу.

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ... признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, часть 1).

Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента принятия соответствующего акта уполномоченным органом. Однако для целей регистрации в ЕГРН критично, чтобы сведения о категории земель были внесены в реестр.

"Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков." (Источник: Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", статья 5, часть 3).

Таким образом, ваш участок с 1989 года не является землей лесного фонда, но это необходимо отразить в ЕГРН.

2. Кто и как должен исправлять ошибку? Порядок устранения пересечения границ

Исправление кадастровой ошибки (реестровой ошибки) инициируется заинтересованным лицом, то есть вами, как лицом, обратившимся за регистрацией права.

Процедура включает несколько этапов:

Этап 1: Проведение кадастровых работ (межевания) для уточнения границ.
Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, целью которого является установление (уточнение) местоположения границ вашего участка на основании имеющихся у вас документов 1989 года.

"Местоположение границ земельного участка определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок... В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 43, часть 1.1).

Кадастровый инженер должен будет согласовать границы со всеми смежными землепользователями (владельцами тех участков, с которыми есть пересечение по кадастру).

"Местоположение границ земельных участков подлежит... обязательному согласованию... с лицами... обладающими смежными земельными участками..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 39, часть 1).

Если согласовать не удается, возражения смежников прилагаются к межевому плану, а споры разрешаются в судебном порядке.

Этап 2: Внесение уточненных сведений в ЕГРН.
Подготовленный межевой план подается в орган регистрации прав (Росреестр) с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ. Если уточнение границ вашего участка повлияет на границы смежных участков, орган регистрации прав внесет изменения и в них.

"Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка... требуется внесение изменений в содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о местоположении границ и (или) площади смежных с ним земельных участков..., орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 43, часть 2).

Этап 3: Внесение сведений о категории земель.
Параллельно или после уточнения границ необходимо внести в ЕГРН сведения о том, что земля не относится к лесному фонду. Это делается на основании ваших документов 1989 года.

"В случае, если категория земель указана не в Едином государственном реестре недвижимости, а в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки, внесение изменений... в сведения Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основании правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельные участки по заявлениям правообладателей земельных участков." (Источник: Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", статья 14, часть 2).

3. Оспаривание отказа в регистрации

Отказ в регистрации, выданный по причине пересечения границ, является законным до тех пор, пока это пересечение не устранено. Поэтому первоочередная задача — не оспаривание отказа, а устранение его причины через процедуру, описанную выше.

Если после представления правильно оформленного межевого плана и документов о категории земель орган регистрации прав вновь откажет в регистрации без законных оснований, такой отказ можно обжаловать в судебном порядке.

"Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд." (Источник: Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", статья 3, часть 8).
"Земельные споры рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 64, часть 1).

В суде также можно потребовать признать ваше право на земельный участок.

"Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 59, часть 1).

Выводы и конкретные рекомендации

1. Ваши документы 1989 года являются ключевыми. Они подтверждают, что участок был законно выведен из лесного фонда и должен иметь иную категорию земель.

2. Вы являетесь инициатором исправления ошибки. Ни кадастровая палата, ни орган регистрации прав не начнут этот процесс самостоятельно.

3. Последовательность ваших действий:

   • Шаг 1: Обратитесь к профессиональному кадастровому инженеру. Предоставьте ему все имеющиеся документы на землю (включая решение 1989 года, справки, выписки, а также полученный отказ Росреестра).
   • Шаг 2: Закажите и оплатите выполнение кадастровых работ по уточнению границ вашего участка на основании старых документов. Кадастровый инженер подготовит межевой план, проведет согласование границ со смежниками.
   • Шаг 3: Подайте в Росреестр (через МФЦ) пакет документов, включающий:
     • Заявление об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ.
     • Межевой план в электронном виде.
     • Документ, удостоверяющий личность.
     • Документы 1989 года (для внесения сведений о категории земель). Можно подать отдельное заявление о внесении сведений о категории земли на основании этих документов.

4. Если смежные землепользователи отказываются от согласования или орган регистрации не вносит изменения, вам придется обращаться в суд с иском об устранении кадастровой ошибки, признании права собственности и обязании внести изменения в ЕГРН.

5. Рекомендация: Учитывая сложность ситуации (старые документы, пересечение границ, возможные споры), целесообразно на этапе подготовки межевого плана или при возникновении судебного спора обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и спорах с органами регистрации.