Риск признания нецелевого использования земельного участка в СНТ при ведении предпринимательской деятельности
На основании представленной информации, ведение вами предпринимательской деятельности по розничной перепродаже растений (включая закупленные товары) на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, создает значительный риск признания использования земельного участка не соответствующим его целевому назначению (нецелевым использованием). Ниже представлен детальный правовой анализ.
Анализ правового режима земельного участка в СНТ
-
Целевое назначение и разрешенное использование. Земельные участки в садоводческих некоммерческих товариществах имеют особый правовой режим, установленный Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ. Согласно этому закону:
"садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур..." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 3).
Ключевой формулировкой является "для собственных нужд", что изначально предполагает некоммерческий, личный характер использования участка.
-
Обязанность использовать участок по назначению. Закон прямо обязывает правообладателей соблюдать целевое назначение:
"Садовые земельные участки и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 23, пункт 3).
Эта же обязанность закреплена в Земельном кодексе РФ:
"Собственники земельных участков... обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 42).
Оценка вашей деятельности на соответствие целевому назначению
- Выращивание и доращивание растений. Сама по себе деятельность по выращиванию и доращиванию растений на участке, даже с последующей реализацией излишков, может трактоваться как неотъемлемая часть "ведения садоводства". Однако масштабы и систематический характер деятельности, оформленной как ИП, выводят её за рамки удовлетворения "собственных нужд".
- Розничная перепродажа закупленных растений. Именно эта часть вашей деятельности представляет наибольший риск. Перепродажа товаров, приобретенных у третьих лиц, является классической розничной торговлей. Такой вид экономической деятельности не предусмотрен в качестве основного или вспомогательного для земельных участков с видом разрешенного использования (ВРИ) "ведение садоводства". Использование участка для этих целей будет расценено как использование не по целевому назначению.
Правовые последствия нецелевого использования
-
Административная ответственность. За использование земельного участка не по целевому назначению предусмотрена административная ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ:
"Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием... влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 8.8).
Для индивидуальных предпринимателей штраф рассчитывается как для граждан.
-
Налоговые последствия. Налоговые органы, получив информацию от органов земельного надзора, могут пересчитать земельный налог по повышенной ставке:
"...в случае выявления факта использования такого земельного участка в предпринимательской деятельности..." информация направляется в налоговый орган (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 396, пункт 18). Для земель, предназначенных для садоводства, базовая налоговая ставка составляет до 0,3%. При использовании в предпринимательской деятельности ставка может быть применена повышенная — до 1,5% (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 394).
-
Риск предписаний и изъятия. Органы государственного земельного надзора (ст. 71 ЗК РФ) при выявлении нарушения обязаны выдать предписание об его устранении. В случае неисполнения предписания и неуплаты штрафа, в перспективе может быть поставлен вопрос о принудительном изъятии участка (ст. 54, 54.1 ЗК РФ).
-
Роль устава СНТ. Устав вашего товарищества может содержать дополнительные ограничения на ведение коммерческой деятельности на территории СНТ. Нарушение этих положений может повлечь споры с правлением или общим собранием членов товарищества.
Выводы и конкретные рекомендации
-
Риск высок. Систематическая розничная торговля (включая перепродажу) на земельном участке с ВРИ для "ведения садоводства" с высокой долей вероятности будет признана контролирующими органами нецелевым использованием земли.
-
Первоочередные действия:
- Получите выписку из ЕГРН для точного определения установленного ВРИ вашего участка.
- Внимательно изучите Устав вашего СНТ на предмет прямых запретов или ограничений предпринимательской деятельности.
-
Возможные пути легализации деятельности (сложные и не всегда реализуемые):
- Изменение ВРИ земельного участка. Теоретически можно попытаться изменить основной ВРИ на тот, который предусматривает предпринимательскую деятельность (например, "малое предпринимательство"). Однако для земель в СНТ это крайне затруднительно, а часто — невозможно без изменения категории земель и правил землепользования и застройки муниципального образования.
- Получение разрешения на условно разрешенный вид использования. Процедура получения такого разрешения (ст. 39 ГрК РФ) сложна, требует проведения публичных слушаний и маловероятна для одобрения коммерческой деятельности в зоне, предназначенной для садоводства.
-
Рекомендация по минимизации рисков. Наиболее безопасный с юридической точки зрения путь — разделить место предпринимательской деятельности и место выращивания. Рассмотрите возможность аренды нежилого помещения (магазина, торговой точки) в коммерческой зоне населенного пункта для осуществления операций по продаже и хранению товара, включая регистрацию кассового аппарата по этому адресу. На земельном участке в СНТ можно продолжать выращивание и доращивание растений как часть сельскохозяйственного процесса.
-
Консультация со специалистом. Учитывая комплексность вопроса (земельное, налоговое, градостроительное право) и потенциально высокие финансовые риски (штрафы, повышенный налог), настоятельно рекомендуется получить персональную консультацию у адвоката, специализирующегося на земельном и предпринимательском праве, с предоставлением ему выписки из ЕГРН и устава СНТ.
