Возможность размежевания арендуемого муниципального земельного участка администрацией без уведомления арендатора

Планируемое изменение границ арендуемого муниципального земельного участка без уведомления арендатора

Анализ вашей ситуации

Ситуация, которую вы описываете, связана с возможным изменением границ (размежеванием) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и переданного вам в аренду на неопределенный срок. Вы опасаетесь, что такие действия могут быть осуществлены без вашего ведома и согласия, что может повлиять на ваши права, в том числе привести к уменьшению площади участка.

Применимые нормы права

1. Требуется ли согласие арендатора на образование земельных участков (размежевание)?

Да, в большинстве случаев согласие арендатора требуется.

"Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 11.2, пункт 4)

Закон прямо устанавливает необходимость получения письменного согласия арендатора при образовании земельных участков из арендуемого им участка.

Исключения из этого правила (когда согласие не требуется) перечислены в той же статье и включают, в частности:

• Образование участков для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
• Образование участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Если планируемое размежевание не подпадает под эти исключительные случаи, администрация обязана получить ваше письменное согласие.

2. Как регулируются права арендатора при изменении границ участка?

Если образование новых участков всё же происходит, ваши права как арендатора сохраняются, но требуют оформления.

"В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 11.8, пункт 4)

Это означает, что если исходный участок будет разделен, вы сохраните право аренды на образовавшиеся и измененные участки, и администрация должна будет заключить с вами новый договор (или внести изменения в существующий) на прежних условиях, если иное не было согласовано в договоре.

3. Обязана ли администрация вас уведомлять?

Процедура образования земельных участков и кадастровых работ предполагает информирование заинтересованных лиц.

• При кадастровых работах, если уточняется местоположение границ, кадастровый инженер обязан согласовать эти границы с заинтересованными лицами, к которым, при определенных условиях, может относиться и арендатор смежного участка.

• При образовании участков из земель государственной или муниципальной собственности заявление о кадастровом учете и регистрации прав в орган регистрации прав направляют уполномоченные органы власти. После осуществления учета они обязаны уведомить лиц, чьи права возникают на основании их актов.

  "Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 11, пункт 2)

  "Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном порядке обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 39, пункт 3)

4. Что делать, если изменение границ связано с изъятием для государственных или муниципальных нужд?

В этом случае действует особый порядок, который также предполагает уведомление арендатора.

"Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 279, пункт 5)

"В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган... направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 56.6, пункт 10)

Изъятие части участка для общественных нужд может являться основанием для досрочного прекращения договора аренды, но только при условии возмещения вам убытков.

"При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется... досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 279, пункт 2)

"За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 281, пункт 1)

Выводы и рекомендации

1. Ваши права защищены законом. Муниципальная администрация, как арендодатель и собственник, не может в одностороннем порядке изменить границы арендуемого вами земельного участка без соблюдения установленной законом процедуры.
2. Согласие арендатора является обязательным. Для проведения размежевания (образования новых участков) из арендуемого вами участка, за исключением строго определенных случаев (например, изъятие для госнужд), администрация обязана получить ваше письменное согласие.
3. Уведомление должно быть направлено. Даже в исключительных случаях (например, при изъятии) вас обязаны уведомить о принятых решениях надлежащим образом.
4. Ваши права сохраняются. В случае законного образования новых участков из арендуемого вами, вы сохраняете право аренды на образовавшиеся участки на прежних условиях.

Что вам необходимо сделать:

1. Прекратите действовать на основании слухов. Направьте в местную администрацию (отдел имущественных отношений, земельный комитет) официальный письменный запрос. В запросе уточните, планируется ли какая-либо работа, связанная с изменением границ вашего арендуемого земельного участка (кадастровый номер: укажите, если знаете). Попросите предоставить копии соответствующих решений, проектов межевания или схем.
2. Получите актуальную выписку из ЕГРН на свой земельный участок. Это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Выписка покажет текущие границы и площадь участка, а также возможные обременения или решения об изъятии.
3. В случае подтверждения планов по изменению границ без вашего согласия подготовьте письменное возражение, ссылаясь на статью 11.2 ЗК РФ, и направьте его в администрацию.
4. Если администрация проигнорирует ваши запросы или начнет работы без вашего согласия, вы вправе обжаловать ее действия (бездействие):
   • В вышестоящий орган государственной власти (орган государственного земельного надзора).
   • В прокуратуру с заявлением о проведении проверки на предмет законности действий администрации.
   • В суд с требованием о признании действий (решений) администрации незаконными, пресечении нарушающих ваши права действий и/или о возмещении убытков, если они уже причинены.

Для подготовки процессуальных документов и представления ваших интересов в суде настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных спорах.