Спор о приоритетном праве на аренду земельного участка сельхозназначения после расторжения договора с предыдущим арендатором

Предоставление земельного участка в аренду главе КФХ: приоритет первого заявителя при фактическом прекращении аренды

Анализ ситуации

Рассматривается спор между двумя главами КФХ – Иваном и Алексеем – о праве на аренду одного и того же земельного участка сельскохозяйственного назначения. Ключевые обстоятельства:

1. 10.10.2024 – прежняя арендатор (Мария) подала заявление о расторжении договора аренды. В тот же день Иван подал заявление на аренду этого участка.
2. 11.10.2024 – администрация заключила с Марией соглашение о расторжении договора аренды, которое также выполняло функции акта приема-передачи земли. Участок был фактически возвращен. В тот же день администрация отказала Ивану без указания мотивов.
3. 17.10.2024 – соглашение о расторжении зарегистрировано в Росреестре, обременение снято. В тот же день Алексей подал заявление на аренду.
4. Администрация в суде признала исковые требования Ивана об оспаривании отказа.
5. Алексей оспаривает право Ивана, утверждая, что на момент подачи заявления Иваном (10.10) и отказа ему (11.10) участок формально считался обремененным арендой, так как расторжение не было зарегистрировано в ЕГРН.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Момент прекращения арендных обязательств и значение государственной регистрации

Право аренды на недвижимость подлежит государственной регистрации. Однако прекращение договора аренды по соглашению сторон происходит не в момент регистрации этого факта, а в момент заключения соглашения о расторжении.

"При расторжении договора обязательства сторон прекращаются... В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются... прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 453)

Следовательно, арендные отношения между Марией и администрацией прекратились 11 октября 2024 года в момент подписания соглашения о расторжении. Этот документ также являлся актом приема-передачи, что означает фактический возврат участка арендодателю. Государственная регистрация прекращения права (17.10.2024) имеет удостоверяющий характер, но не является моментом возникновения или прекращения прав по соглашению сторон.

"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 8.1)

Закон (ст. 453 ГК РФ) как раз устанавливает иное для расторжения по соглашению сторон – момент заключения такого соглашения. Таким образом, на дату отказа Ивану (11.10.2024) участок юридически и фактически не был обременен арендой в пользу Марии.

2. Порядок предоставления земельных участков главам КФХ без торгов

Для крестьянских (фермерских) хозяйств установлен специальный порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения в аренду без проведения торгов.

"Заявления о предоставлении земельного участка... гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности рассматриваются в порядке их поступления." (Источник: Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 10.1, пункт 5)

Это ключевая норма, определяющая приоритет. Первым заявление подал Иван (10.10.2024), когда арендатор уже инициировал расторжение. Заявление Алексея поступило 17.10.2024, уже после фактического прекращения аренды и через неделю после заявления Ивана. Следовательно, при прочих равных условиях, приоритет имеет Иван.

3. Незаконность отказа Ивану и его правовые последствия

Администрация отказала Ивану 11.10.2024, не указав мотивов. Земельное законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении участка без торгов.

"Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка... без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований..." (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.16)

Отсутствие в решении об отказе указания на конкретное основание из закрытого перечня (ст. 39.16 ЗК РФ и п. 7 ст. 10.1 Закона об обороте земель) само по себе свидетельствует о его несоответствии закону. Более того, формальное наличие обременения в ЕГРН на момент подачи заявления не является основанием для отказа, перечисленным в законе. Отказ был вынесен уже после подписания соглашения о расторжении и возврата земли, то есть при отсутствии законных препятствий для предоставления участка Ивану.

Администрация, признав в суде требования Ивана, фактически подтвердила незаконность своего первоначального решения.

4. Несостоятельность доводов Алексея

Алексей ссылается на то, что на момент обращения Ивана обременение не было снято в ЕГРН. Однако:

1. Как показано выше, право аренды прекратилось в момент подписания соглашения 11.10.2024.
2. Закон не ставит возможность подачи заявления о предоставлении участка в зависимость от факта внесения записи в ЕГРН о прекращении предыдущего права. Он требует лишь, чтобы участок не был предоставлен другому лицу на ином праве (п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ). На 10-11.10.2024 Мария уже не являлась арендатором по отношению к администрации.
3. Приоритет определяется датой подачи заявления (п. 5 ст. 10.1 Закона об обороте земель), а не датой снятия обременения в реестре. Иван подал заявление первым.

Выводы и рекомендации

1. Право на аренду участка следует предоставить Ивану.
2. Обоснование:
   • Арендные обязательства Марии прекратились 11 октября 2024 года в момент подписания ею с администрацией соглашения о расторжении договора аренды и фактического возврата земли. Государственная регистрация 17.10.2024 лишь зафиксировала этот уже свершившийся юридический факт.
   • Иван, как глава КФХ, имеет право на получение земельного участка в аренду без торгов (ст. 10.1 Закона об обороте земель, ст. 39.6 ЗК РФ).
   • Его заявление поступило первым (10.10.2024) и подлежит рассмотрению в первую очередь, что дает ему безусловный приоритет перед Алексеем, подавшим заявление позднее (17.10.2024).
   • Отказ администрации Ивану от 11.10.2024 был незаконным, так как не содержал законных оснований и был вынесен при отсутствии реальных препятствий для предоставления участка. Сама администрация признала это в суде.
   • Доводы Алексея основаны на ошибочном смешении момента прекращения правоотношений (соглашение сторон) и технической процедуры регистрации этого прекращения.

Рекомендации Ивану: Продолжать отстаивать свою позицию в суде, акцентируя внимание суда на нормах ст. 453 ГК РФ (момент прекращения обязательств) и п. 5 ст. 10.1 Закона об обороте земель (приоритет по дате подачи заявления). Требовать не только признания отказа незаконным, но и обязания администрации заключить с ним договор аренды. Учитывая, что администрация уже признала иск, судебный процесс должен завершиться в его пользу.