Правовой статус таун-хаусов: ДБК vs МКД и проблемы с земельным участком
Анализ ситуации
Вы столкнулись с комплексной проблемой, связанной с изменением статуса объекта недвижимости с многоквартирного дома (МКД) на дом блокированной застройки (ДБК) после сдачи объекта, а также с отсутствием оформленных прав на земельный участок под объектом.
Применимые правовые нормы
1. Различие между ДБК и МКД
"дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 1, пункт 40)
"Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 15, часть 6)
Ключевое отличие: ДБК представляет собой совокупность отдельных жилых домов, а МКД - единый комплекс с общим имуществом.
2. Правомерность отказа в регистрации перехода права
"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40, часть 10)
Отказ регистрирующего органа правомерен, поскольку для регистрации перехода права на объект ДБК необходимо наличие зарегистрированных прав на земельный участок под ним.
3. Оформление прав на земельный участок
"Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.20, пункт 1)
Собственники блоков в ДБК имеют право на приобретение земельного участка:
- В аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
- В общую долевую собственность
Размер долей определяется пропорционально площади блоков.
4. Соответствие построенного объекта разрешению на строительство
"Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией" (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 55, часть 1)
Если разрешение на строительство выдавалось на МКД, а построен ДБК, это может свидетельствовать о нарушении градостроительного законодательства.
5. Возможность переоформления ДБК в МКД
В представленном контексте отсутствуют прямые нормы о порядке переоформления ДБК в МКД. Такое изменение потребует реконструкции объекта и приведения его в соответствие с требованиями к МКД, что является сложным и дорогостоящим процессом.
6. Права на земельный участок при муниципальной собственности
"При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 35, часть 1)
Даже если земля перейдет муниципалитету, собственники блоков ДБК сохранят право пользования земельным участком под своими блоками.
Выводы и рекомендации
-
Отказ в регистрации перехода права правомерен - необходимо оформление прав на земельный участок.
-
Собственники блоков ДБК имеют исключительное право на приобретение земельного участка в аренду или собственность.
-
Для решения проблемы необходимо:
- Провести межевание земельного участка и образовать отдельные участки под каждым блоком
- Обратиться в уполномоченный орган для предоставления земельного участка в аренду или собственность
- Цена выкупа определяется в соответствии с земельным законодательством
-
Изменение вида объекта с МКД на ДБК при сдаче в эксплуатацию может быть незаконным, если не соответствует разрешению на строительство.
-
Переоформление ДБК в МКД практически невозможно без реконструкции объекта.
-
Застройщик не может произвольно расторгнуть договор аренды земли, особенно при наличии на ней объектов недвижимости.
Рекомендуется:
- Обратиться к адвокату для подготовки искового заявления о признании права на земельный участок
- Обжаловать отказ в регистрации перехода права в судебном порядке
- Инициировать проверку законности изменения вида объекта с МКД на ДБК
- Создать инициативную группу собственников для коллективного решения вопроса с земельным участком
Ситуация требует комплексного юридического подхода и скоординированных действий всех собственников блоков ДБК.
