Как оформить выкуп земельного участка, арендуемого у муниципального образования, после 10 лет использования, и можно ли это сделать по кадастровой стоимости

Выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, после длительной аренды

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, более 10 лет, используете его для ведения огородничества и размещения вспомогательной постройки, своевременно платите арендную плату. В настоящее время вы хотите приобрести этот участок в собственность. Для этого необходимо установить наличие правовых оснований, определить порядок действий и возможные препятствия.

Правовые основания для выкупа без проведения торгов

В общем случае земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, продаются на торгах. Однако законом предусмотрены исключения, позволяющие арендатору приобрести участок в собственность без аукциона.

Ключевым основанием для вас является длительная аренда участка для определенных целей. В частности, Земельный кодекс предусматривает, что без проведения торгов осуществляется продажа:

"земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.3, пункт 2, подпункт 9).

Также, в зависимости от вида разрешенного использования вашего участка, может применяться другое основание – продажа:

"земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.3, пункт 2, подпункт 10).

Важно: Чтобы понять, какое именно основание применимо, необходимо знать категорию земель и вид разрешенного использования вашего участка. Это можно уточнить в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или в договоре аренды.

Цена выкупа земельного участка

Закон устанавливает прямой запрет на установление цены выше кадастровой стоимости при продаже без торгов:

"При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.4, пункт 3).

Таким образом, выкуп возможен по цене, не превышающей кадастровую стоимость. Конкретный размер цены в данном случае определяется органом местного самоуправления (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.4, пункт 2, подпункт 3). В предоставленном контексте не содержится положений о специальных льготах по цене в связи с длительным добросовестным пользованием (более 10 лет). Однако длительная аренда сама по себе является условием для применения упрощенного порядка выкупа (без торгов).

Порядок действий для выкупа земельного участка

Общий алгоритм предоставления земельного участка без торгов установлен статьей 39.14 ЗК РФ. В вашем случае, при наличии зарегистрированного права аренды на уже сформированный участок, процедура может быть упрощена.

1. Обращение в уполномоченный орган. Вам необходимо подать заявление о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов в орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение муниципальным имуществом (например, в администрацию района или города, комитет по имущественным отношениям).

   "Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в следующем порядке: ... подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.14, пункт 1, подпункт 6).

2. Рассмотрение заявления и принятие решения. Уполномоченный орган обязан рассмотреть ваше заявление в срок не более 20 дней.

   "В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований... и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи... земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.17, пункт 5, подпункт 1).

3. Подписание договора купли-продажи. Получив проект договора, вы должны подписать его и представить в уполномоченный орган в течение 30 дней.

   "Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.17, пункт 7).

4. Уплата цены выкупа в соответствии с условиями договора.

5. Государственная регистрация перехода права собственности. Право собственности возникает только после его государственной регистрации в Росреестре.

   "В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 223, пункт 2).

Перечень необходимых документов

Точный перечень следует уточнить в уполномоченном органе, но, основываясь на законе, можно выделить основные документы:

• Заявление о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов (по форме, установленной органом местного самоуправления).
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Документы, подтверждающие право на приобретение без торгов: прежде всего, действующий договор аренды земельного участка.
• Выписка из ЕГРН на земельный участок (для подтверждения кадастрового номера, площади, вида разрешенного использования и отсутствия обременений).
• Документы, подтверждающие отсутствие неустраненных нарушений земельного законодательства (часто такой документ запрашивается уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия).

"К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.17, пункт 2).

Влияние нарушений в использовании земельного участка

Наличие нарушений является одним из ключевых препятствий для выкупа. Закон прямо связывает возможность выкупа без торгов с отсутствием неустраненных нарушений (см. цитату из ст. 39.3 ЗК РФ выше). К нарушениям, в частности, относятся:

• Нецелевое использование земельного участка.

• Нарушение экологических, санитарных норм.

• Самовольное строительство. Если ваш сарай был возведен без необходимых разрешений и не был узаконен, он может быть признан самовольной постройкой.

  "Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке... без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 222, пункт 1).

  Наличие самовольной постройки может повлечь обязанность по ее сносу и является основанием для отказа в предоставлении участка в собственность.

Обязанности по использованию участка:

"Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 42).

Таким образом, если в ходе проверки (в том числе в рамках государственного земельного надзора) будут выявлены неустраненные нарушения, уполномоченный орган откажет в предоставлении участка в собственность. Вам необходимо заранее урегулировать все возможные вопросы, связанные с использованием участка.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Выкуп реален. При условии, что вы арендуете участок более 3 лет, используете его в соответствии с целевым назначением и у органа местного самоуправления нет информации о неустраненных нарушениях, вы имеете право на приобретение участка в собственность без проведения торгов.
2. Цена не выше кадастровой. Стоимость выкупа будет определяться уполномоченным органом и не может превышать кадастровую стоимость участка. Специальных федеральных льгот за срок пользования в 10 лет не предусмотрено.
3. Действуйте последовательно.
   • Шаг 1: Уточните вид разрешенного использования земельного участка (по выписке из ЕГРН).
   • Шаг 2: Убедитесь в отсутствии неустраненных нарушений. При необходимости приведите использование участка в соответствие с законом и узаконьте постройки.
   • Шаг 3: Подготовьте пакет документов (паспорт, договор аренды, выписку из ЕГРН).
   • Шаг 4: Подайте заявление о предоставлении земельного участка в собственность без торгов в уполномоченный орган местного самоуправления (администрацию).
   • Шаг 5: Дождитесь проекта договора купли-продажи, подпишите его, оплатите стоимость и зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
4. Нарушения — главный риск. Любое выявленное и неустраненное нарушение земельного законодательства станет основанием для отказа. Если у вас есть сомнения относительно законности построек или иных аспектов использования, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном праве, до обращения с заявлением о выкупе.