Приобретение земельного участка с неустановленными границами: риски и рекомендации
Вы рассматриваете возможность покупки земельного участка, право собственности на который зарегистрировано, однако сведения о его точных границах отсутствуют в ЕГРН (межевание не проводилось). Это создает ряд правовых неопределенностей.
Анализ ситуации и применимые нормы
1. Возможность государственной регистрации перехода права
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, сведения о котором уже есть в ЕГРН, возможна без одновременного кадастрового учета.
"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: ... 4) переходом права на объект недвижимости;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, часть 4)
Однако, отсутствие сведений о границах является основанием для приостановки регистрации.
"Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 21.1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26, часть 1, пункт 21.1)
Это означает, что Росреестр вправе приостановить регистрацию перехода права на срок до трех месяцев для устранения этого недостатка. Если межевание не будет проведено, после истечения срока приостановки последует отказ.
2. Юридическая сила договора купли-продажи
Земельный участок как объект права должен быть индивидуально определен.
"Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 141.2, пункт 1)
Предмет договора (земельный участок) относится к его существенным условиям.
"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 432, пункт 1)
Отсутствие установленных границ создает риск признания договора незаключенным из-за недостаточной определенности его предмета, особенно если возникнет спор. Хотя на практике суды могут учитывать волю сторон и факт наличия записи в ЕГРН, риск остается.
3. Правовые риски для нового собственника
После регистрации права вы, как новый собственник, унаследуете все "проблемы" участка.
-
Споры с соседями (земельные споры): Это основной и наиболее вероятный риск. При первой же попытке установить границы (межевании) потребуется их согласование.
"Местоположение границ земельных участков подлежит ... обязательному согласованию ... с лицами, ... обладающими смежными земельными участками на праве: собственности ... пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования ... аренды ..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 39, части 1, 3)
В случае возражений соседей, спор будет разрешаться в судебном порядке.
"Земельные споры рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 64, пункт 1)
Соседи могут потребовать устранения нарушений их прав.
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 304)
-
Изменение площади и конфигурации участка: При уточнении границ может выясниться, что реальная площадь участка меньше указанной в выписке из ЕГРН, либо его конфигурация иная. Вы не сможете претендовать на "недостающие" метры, если они по факту принадлежат соседу или являются землями общего пользования.
-
Риск реестровой ошибки: В сведениях ЕГРН об участке (например, в его первоначальном формировании) может содержаться ошибка.
"Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, ... возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы ... (далее - реестровая ошибка)..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 61, часть 3)
Исправление такой ошибки может повлечь судебные разбирательства и изменение границ.
-
Риск самовольного занятия части земель: Существует вероятность, что фактически используемые границы участка не соответствуют правоустанавливающим документам, и часть земли занимается самовольно. После покупки именно вам придется отвечать за это.
Выводы и конкретные рекомендации
-
Не рекомендую заключать договор купли-продажи до проведения межевания и внесения сведений о границах в ЕГРН. Это единственный способ минимизировать перечисленные выше риски.
-
Инициируйте процедуру межевания за счет продавца. Межевание — это кадастровые работы, выполняемые кадастровым инженером.
"Результатом кадастровых работ ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 37)
Работы выполняются на основании договора подряда с кадастровым инженером.
"Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого ... договора подряда на выполнение кадастровых работ..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", Статья 35, часть 1)
Обязательно потребуйте от продавца провести межевание и согласовать границы с соседями до подписания договора купли-продажи.
-
Если по каким-то причинам решитесь на сделку до межевания, сделайте следующее:
- Включите в договор купли-продажи условие, что продавец обязан за свой счет и в установленный срок провести кадастровые работы по уточнению границ, согласовать их с соседями и внести сведения в ЕГРН.
- Установите в договоре существенную сумму неустойки за каждый день просрочки исполнения этой обязанности.
- Укажите, что в случае, если при межевании площадь участка уменьшится более чем на X% (например, 5-10%), покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены или расторжения договора с полным возвратом уплаченных средств и возмещением убытков.
-
Проведите дополнительную проверку: Закажите расширенную выписку из ЕГРН, чтобы проверить, не числится ли участок ранее учтенным, и нет ли в его описании особых отметок. Проконсультируйтесь с кадастровым инженером на местности для предварительной оценки возможных границ и конфликтов.
Итог: Покупка земельного участка с неустановленными границами — это высокорискованная операция, которая с высокой вероятностью приведет к спорам с соседями, судебным разбирательствам и финансовым потерям в будущем. Настоятельно рекомендую сделать межевание обязательным предварительным условием сделки. Для детальной проработки условий договора и оценки всех документов рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
