Ограничение площади выкупаемого земельного участка из-за предельных размеров, установленных градостроительным регламентом
Анализ вашей ситуации
Вы арендуете у муниципалитета земельный участок площадью 25 соток с правом последующего выкупа. На участке возведён и зарегистрирован жилой дом. При оформлении выкупа кадастровый инженер сообщил о возможности приобрести в собственность только 18 соток. Ваш поиск в договоре аренды и общих нормах не дал результата, поскольку ограничения по площади обычно устанавливаются не в договоре, а в градостроительных документах муниципального образования.
Применимые нормы права
Вероятнее всего, ограничение в 18 соток связано с предельным (максимальным) размером земельных участков, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен ваш участок.
-
Градостроительный регламент устанавливает предельные размеры участков. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков в пределах территориальной зоны, включая виды разрешённого использования и их предельные размеры.
"В градостроительном регламенте в отношении земельных участков ... указываются: ... 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 30, пункт 6)
"Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 38, часть 1)
-
Требования к образуемым участкам. При образовании земельного участка (в том числе при его выделе для выкупа) должны соблюдаться установленные предельные размеры.
"Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 11.9, пункт 1)
-
Правовые последствия превышения предельного размера. Превышение предельного размера может служить основанием для отказа в предоставлении участка в собственность. В законе прямо указано, что отказ возможен, если площадь испрашиваемого участка превышает предельные размеры, установленные для определённых целей.
"площадь земельного участка ... превышает размер, установленный пунктом 6 статьи 39.10 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.16, подпункт 16)
(Хотя эта норма прямо адресована товариществам, она демонстрирует общий принцип применения предельных размеров как основания для ограничений).
-
Ограничения прав на землю. Установленные предельные размеры являются одним из видов законных ограничений прав на землю.
"Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 56, пункт 1)
-
Возможность приведения участка в соответствие с нормой. Законодательство предусматривает механизмы приведения земельных участков в соответствие с требованиями, в том числе путём перераспределения.
"Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: ... 3.1) ... в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.28, пункт 1)
Выводы и рекомендации
-
Источник ограничения. Цифра в 18 соток с высокой долей вероятности является максимальным предельным размером для земельных участков в вашей территориальной зоне. Эти параметры устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования и фиксируются в градостроительном регламенте.
-
Ваши дальнейшие действия:
- Запросите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в местной администрации. В нём, среди прочей информации, должны быть указаны предельные параметры, установленные градостроительным регламентом (ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ).
- Ознакомьтесь с текстом правил землепользования и застройки вашего сельского поселения или муниципального района. Этот документ должен быть опубликован на официальном сайте администрации. Найдите в нём карту градостроительного зонирования и градостроительный регламент для зоны, где расположен ваш участок.
- Получите официальные разъяснения от уполномоченного органа местного самоуправления (который заключал с вами договор аренды) с требованием указать конкретное нормативное основание для ограничения площади выкупа 18 сотками.
-
Возможные пути решения:
- Выкуп участка в пределах установленного максимума (18 соток). В этом случае оставшаяся часть (7 соток) будет выделена в отдельный участок, который останется в муниципальной собственности, и вы, вероятно, потеряете право на его аренду/выкуп, если дом находится в границах 18 соток.
- Процедура перераспределения. Если дом расположен на большей площади, можно рассмотреть вариант перераспределения земель, чтобы привести границы участка в соответствие с требованиями, возможно, с уменьшением его площади до 18 соток. Это регулируется ст. 39.28 ЗК РФ. Данная процедура может быть платной.
- Оспаривание решения или нормы. Если ограничение, по вашему мнению, применено необоснованно или нарушает ваши права, вы можете обжаловать отказ в предоставлении всего участка в судебном порядке (п. 7 ст. 56 ЗК РФ). Для подготовки к такому шагу рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.
Итог: Ограничение, о котором сообщил кадастровый инженер, носит правомерный характер и связано с локальными градостроительными нормативами. Для прояснения ситуации и определения дальнейшей стратегии необходимо начать с получения официальных документов — ГПЗУ и текста ПЗЗ.
