Земельный участок в аренде с правом выкупа: кадастровый инженер указал на возможность выкупа только 18 соток из 25, откуда взялась эта цифра?

Ограничение площади выкупаемого земельного участка из-за предельных размеров, установленных градостроительным регламентом

Анализ вашей ситуации

Вы арендуете у муниципалитета земельный участок площадью 25 соток с правом последующего выкупа. На участке возведён и зарегистрирован жилой дом. При оформлении выкупа кадастровый инженер сообщил о возможности приобрести в собственность только 18 соток. Ваш поиск в договоре аренды и общих нормах не дал результата, поскольку ограничения по площади обычно устанавливаются не в договоре, а в градостроительных документах муниципального образования.

Применимые нормы права

Вероятнее всего, ограничение в 18 соток связано с предельным (максимальным) размером земельных участков, установленным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен ваш участок.

1. Градостроительный регламент устанавливает предельные размеры участков. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков в пределах территориальной зоны, включая виды разрешённого использования и их предельные размеры.

   "В градостроительном регламенте в отношении земельных участков ... указываются: ... 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 30, пункт 6)

   "Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: 1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 38, часть 1)

2. Требования к образуемым участкам. При образовании земельного участка (в том числе при его выделе для выкупа) должны соблюдаться установленные предельные размеры.

   "Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 11.9, пункт 1)

3. Правовые последствия превышения предельного размера. Превышение предельного размера может служить основанием для отказа в предоставлении участка в собственность. В законе прямо указано, что отказ возможен, если площадь испрашиваемого участка превышает предельные размеры, установленные для определённых целей.

   "площадь земельного участка ... превышает размер, установленный пунктом 6 статьи 39.10 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.16, подпункт 16)
   (Хотя эта норма прямо адресована товариществам, она демонстрирует общий принцип применения предельных размеров как основания для ограничений).

4. Ограничения прав на землю. Установленные предельные размеры являются одним из видов законных ограничений прав на землю.

   "Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 56, пункт 1)

5. Возможность приведения участка в соответствие с нормой. Законодательство предусматривает механизмы приведения земельных участков в соответствие с требованиями, в том числе путём перераспределения.

   "Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях: ... 3.1) ... в целях обеспечения соблюдения требований, предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, Статья 39.28, пункт 1)

Выводы и рекомендации

1. Источник ограничения. Цифра в 18 соток с высокой долей вероятности является максимальным предельным размером для земельных участков в вашей территориальной зоне. Эти параметры устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования и фиксируются в градостроительном регламенте.

2. Ваши дальнейшие действия:

   • Запросите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в местной администрации. В нём, среди прочей информации, должны быть указаны предельные параметры, установленные градостроительным регламентом (ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ).
   • Ознакомьтесь с текстом правил землепользования и застройки вашего сельского поселения или муниципального района. Этот документ должен быть опубликован на официальном сайте администрации. Найдите в нём карту градостроительного зонирования и градостроительный регламент для зоны, где расположен ваш участок.
   • Получите официальные разъяснения от уполномоченного органа местного самоуправления (который заключал с вами договор аренды) с требованием указать конкретное нормативное основание для ограничения площади выкупа 18 сотками.

3. Возможные пути решения:

   • Выкуп участка в пределах установленного максимума (18 соток). В этом случае оставшаяся часть (7 соток) будет выделена в отдельный участок, который останется в муниципальной собственности, и вы, вероятно, потеряете право на его аренду/выкуп, если дом находится в границах 18 соток.
   • Процедура перераспределения. Если дом расположен на большей площади, можно рассмотреть вариант перераспределения земель, чтобы привести границы участка в соответствие с требованиями, возможно, с уменьшением его площади до 18 соток. Это регулируется ст. 39.28 ЗК РФ. Данная процедура может быть платной.
   • Оспаривание решения или нормы. Если ограничение, по вашему мнению, применено необоснованно или нарушает ваши права, вы можете обжаловать отказ в предоставлении всего участка в судебном порядке (п. 7 ст. 56 ЗК РФ). Для подготовки к такому шагу рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.

Итог: Ограничение, о котором сообщил кадастровый инженер, носит правомерный характер и связано с локальными градостроительными нормативами. Для прояснения ситуации и определения дальнейшей стратегии необходимо начать с получения официальных документов — ГПЗУ и текста ПЗЗ.