Как арендовать не используемый владельцем земельный участок

Оформление прав на заброшенный смежный земельный участок, находящийся в аренде

На основании представленной информации, ваш вопрос касается возможности получить права на соседний заброшенный земельный участок, который находится в аренде. Ситуация является сложной и требует последовательных действий. Ниже представлен юридический анализ и рекомендации.

Анализ вашей ситуации

У вас есть два основных пути:

1. Прекращение существующей аренды соседнего участка в связи с его ненадлежащим использованием.
2. Оформление прав на этот участок после прекращения предыдущих прав или иным законным способом.

Главный вопрос — кто является собственником земельного участка. Поскольку участок находится в аренде, он, скорее всего, принадлежит государству (Российской Федерации, субъекту РФ) или муниципальному образованию (Ленинградской области, муниципальному району/поселению). Арендатор — это лицо, с которым заключен договор аренды.

Применимые нормы права и порядок действий

1. Прекращение действующей аренды из-за неиспользования участка

Если арендатор годами не использует земельный участок, это является нарушением земельного законодательства.

"Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами... своевременно приступать к использованию земельных участков" (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 42).

Нарушение этих обязанностей может служить основанием для принудительного прекращения права аренды.

"Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными... основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса" (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 46).

"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества" (Источник: Гражданский кодекс РФ (часть вторая), Статья 619).

Что это значит для вас: Длительное (15 лет) неиспользование земельного участка, зарастание бурьяном и лесом, с большой вероятностью является нарушением целевого назначения и условий договора аренды. Собственник участка (государство/муниципалитет) или уполномоченный орган может инициировать расторжение договора аренды через суд. Вам, как заинтересованному лицу, необходимо стимулировать этот процесс.

2. Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов

После прекращения аренды у предыдущего арендатора земельный участок возвращается в государственную или муниципальную собственность. Получить его можно как на торгах (аукционе), так и в отдельных случаях — без торгов.

Есть ряд оснований для предоставления участка без торгов. Наиболее релевантными для вашего случая могут быть:

• Для целей сельскохозяйственного использования:

  "земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства" (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.6, п.2, подп.19).

• Перераспределение земель (увеличение площади вашего участка): Если вы не хотите получать отдельный участок, а желаете увеличить границы своего существующего участка за счет смежной государственной/муниципальной земли, может применяться процедура перераспределения.

  "Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства... при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков" (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.28, п.1, подп.3).

Что это значит для вас: Чтобы претендовать на участок без торгов, вам необходимо, во-первых, чтобы действующая аренда была прекращена, а во-вторых, чтобы ваше предполагаемое использование участка (огородничество, ЛПХ и т.д.) соответствовало одному из оснований, перечисленных в законе.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Выясните правовой статус участка. Прежде всего, необходимо получить актуальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Вы можете заказать выписку онлайн или через МФЦ. В ней будет указано:

   • Категория земель и вид разрешенного использования участка.
   • Собственник (РФ, субъект РФ, муниципальное образование).
   • Сведения о правообладателе (арендаторе) и сроке аренды.

2. Обратитесь в уполномоченный орган. После получения сведений из ЕГРН подайте письменное заявление в орган местного самоуправления (администрацию муниципального района или поселения Ленинградской области), который является уполномоченным по управлению земельными ресурсами.

   "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 39.2).

   В заявлении укажите:

   • Реквизиты интересующего вас смежного участка (кадастровый номер).
   • Конкретные факты, свидетельствующие о его неиспользовании и заброшенности на протяжении многих лет.
   • Ваше намерение взять этот участок в аренду или в собственность (или увеличить свой участок за его счет) с указанием цели использования (например, для ведения огородничества, личного подсобного хозяйства).
   • Просьбу провести проверку использования участка действующим арендатором и, при выявлении нарушений, инициировать процедуру прекращения аренды.

3. Инициируйте проверку неиспользования. Ваше заявление может стать основанием для проведения проверки государственного земельного надзора. Если нарушения подтвердятся, уполномоченный орган выдаст предписание арендатору, а в случае его неисполнения — проинформирует о нарушении.

   "орган государственного земельного надзора... информирует о его неисполнении... исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, - в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 71, п.6).

4. Подайте заявление о предоставлении участка. После прекращения прав прежнего арендатора, вы можете подать в тот же уполномоченный орган заявление о предоставлении вам этого земельного участка в аренду или о перераспределении земель, сославшись на соответствующее основание из закона (например, ст. 39.28 ЗК РФ для расширения границ).

5. Будьте готовы к судебному разбирательству. Поиск и уведомление нынешнего арендатора, а также возможные споры о прекращении его прав, скорее всего, потребуют обращения в суд. Позитивным моментом для вас является то, что споры по этим вопросам рассматриваются именно в судебном порядке.

   "Земельные споры рассматриваются в судебном порядке" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 64).

Резюме: Ваш план возможен, но он потребует времени, последовательных действий и, вероятно, судебных процедур. Начните с получения точных данных о земельном участке из ЕГРН, затем обратитесь с мотивированным заявлением в местную администрацию. Учитывая сложность процесса, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном праве, для подготовки документов и сопровождения дела.