Оформление в собственность земельного участка, прилегающего к жилому дому
Вы являетесь собственником жилого дома, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Ваша цель — приобрести в собственность прилегающий к дому земельный участок (ориентировочно 2-3 сотки), который в настоящее время не оформлен и, предположительно, не состоит на кадастровом учёте, для ведения огородничества или размещения хозяйственных построек. Ниже представлен подробный юридический анализ ситуации и пошаговая процедура действий.
1. Анализ ситуации и применимый порядок
Поскольку интересующий вас земельный участок, скорее всего, не образован и не стоит на кадастровом учёте, для его приобретения в собственность необходимо последовательно пройти две процедуры: образование земельного участка и его предоставление в собственность.
Образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утверждённым проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка.
"Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; ... 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 11.3, пункт 1).
Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность без проведения торгов осуществляется в установленном законом порядке.
"Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории...; 2) подача ... заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка...; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка...; 4) обеспечение ... выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка...; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка...; 6) подача ... заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи... или принятие ... решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.14, пункт 1).
2. Пошаговая процедура (алгоритм действий)
Шаг 1: Подготовительный этап и сбор информации
- Получите выписку из ЕГРН на свой дом. В ней содержатся точные сведения о доме, которые понадобятся для дальнейших действий.
- Определите предварительные границы интересующего вас участка. Уточните, не утверждён ли проект межевания территории для вашей местности (эту информацию можно получить в администрации). Если проект межевания отсутствует, вам потребуется подготовить схему расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории.
- Предварительно узнайте в местной администрации о возможности предоставления. Можно получить устную консультацию о наличии ограничений и общем порядке.
Шаг 2: Обращение в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка
Вам необходимо подать в местную администрацию заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
"Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.14, пункт 2).
В заявлении указываются необходимые сведения, в том числе цель использования земельного участка.
"В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: ... 7) цель использования земельного участка; ..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.17, пункт 1).
Уполномоченным органом является местная администрация (орган местного самоуправления).
"Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.2).
Администрация рассмотрит ваше заявление, проверит возможность предоставления участка и примет одно из решений: о предварительном согласовании или об отказе.
Шаг 3: Выполнение кадастровых работ и образование земельного участка
Если получено решение о предварительном согласовании, вам необходимо обеспечить выполнение кадастровых работ для образования земельного участка. Для этого:
- Заключите договор подряда с кадастровым инженером на выполнение кадастровых работ.
"Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 35, пункт 1).
- Кадастровый инженер подготовит межевой план образуемого земельного участка.
"Результатом кадастровых работ ... является межевой план..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37).
- В рамках кадастровых работ проводится согласование границ с правообладателями смежных земельных участков (если таковые имеются).
"Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию ... с лицами, ... в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка ... или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 39, пункт 1).
Результат согласования оформляется актом, который является частью межевого плана.
"Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 40, пункт 1).
Шаг 4: Постановка земельного участка на кадастровый учёт
После подготовки межевого план необходимо обратиться в Росреестр (орган регистрации прав) для осуществления государственного кадастрового учёта образованного земельного участка. Это можно сделать одновременно с подачей заявления о предоставлении участка (см. Шаг 5), так как кадастровый инженер может представлять ваши интересы.
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению ... представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, пункт 4).
Шаг 5: Обращение за предоставлением земельного участка в собственность
После кадастрового учёта земельного участка вы подаёте в администрацию заявление о предоставлении земельного участка в собственность. К заявлению прилагаются документы, в том числе подтверждающие, что участок поставлен на кадастровый учёт.
"В заявлении о предоставлении земельного участка указываются: ... 3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; 4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов...; 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.17, пункт 1).
Администрация рассмотрит заявление и, если нет оснований для отказа, примет решение о предоставлении земельного участка в собственность (как правило, за плату, если иное не установлено законом субъекта РФ) или подготовит проект договора купли-продажи.
"...уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи...; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.17, пункт 5).
Шаг 6: Государственная регистрация права собственности
На основании решения администрации о предоставлении земельного участка в собственность или заключённого договора купли-продажи вы обращаетесь в Росреестр для государственной регистрации вашего права собственности.
"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 1, пункт 3).
Срок регистрации для подобных участков составляет 3 рабочих дня.
"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков ... 8.4) три рабочих дня ... в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16, пункт 1).
3. Проверка «свободности» земельного участка и возможные препятствия
Проверку наличия прав третьих лиц, обременений и соответствия участка установленным требованиям проводит уполномоченный орган (администрация) при рассмотрении вашего заявления. Основания для отказа в предоставлении перечислены в законе.
Ключевые основания для отказа, на которые стоит обратить внимание:
- Участок уже предоставлен другому лицу.
"Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка... если ... указанный в заявлении ... земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.16, подпункт 2).
- На участке расположены чужие объекты недвижимости.
"...если на указанном в заявлении ... земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.16, подпункт 4).
- Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
"...земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.16, подпункт 7).
- Цель использования не соответствует разрешённому использованию участка.
"цель использования такого земельного участка, указанная в заявлении..., не соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.16, подпункт 14).
- Участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
"...испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.16, подпункт 14.1).
4. Выводы и конкретные рекомендации
- Первоочерёдное действие: Обратитесь в местную администрацию (орган местного самоуправления) по месту нахождения дома для получения консультации и подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Именно этот орган уполномочен принимать решения.
- Подготовьте документы: Минимальный комплект для начала процедуры включает выписку из ЕГРН на дом и заявление. Схему расположения земельного участка (СРЗУ) можно подготовить самостоятельно или с помощью специалиста, но часто её подготовку обеспечивает администрация.
- Найдите кадастрового инженера: Для выполнения обязательных кадастровых работ и подготовки межевого плана вам потребуется заключить договор с кадастровым инженером, имеющим соответствующий квалификационный аттестат.
- Будьте готовы к согласованию границ: Если у образуемого участка появятся смежные землепользователи, кадастровый инженер организует процедуру согласования с ними границ.
- Росреестр (орган регистрации прав): В эту структуру вы обратитесь на завершающих этапах — для постановки участка на кадастровый учёт и для регистрации права собственности на него после получения положительного решения администрации.
Учитывая сложность и многоэтапность процедуры, а также возможность возникновения правовых споров (например, при согласовании границ), для минимизации рисков и ошибок рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и недвижимости.
